I costi per la manutenzione della montante elettrica condominiale come vanno ripartiti?

I costi per la manutenzione della montante elettrica condominiale come vanno ripartiti?

27/11/2013
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo (Tribunale di Bari, sentenza del 09/10/2013)
 
Ai sensi dell’art. 1123 c.c., e in mancanza di un accordo derogatorio dei criteri ivi indicati, le spese di manutenzione della montante elettrica condominiale vanno ripartite tra tutti i titolari delle utenze elettriche in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, con la conseguenza che la delibera che disponga la ripartizione delle spese in parti eguali è da considerarsi invalida.  Poiché attinente al procedimento di formazione della volontà assembleare, il vizio è quello dell’annullabilità. È quanto statuito dal Tribunale di Bari con la sentenza in rassegna.
 
Il caso di specie. La questione sottoposta all’attenzione del Giudice attiene alla ripartizione delle spese per lavori deliberati in assemblea, riguardanti la montante elettrica a cui è collegato il contatore Enel comune che contabilizza l’energia elettrica necessaria per l’uso dell’androne condominiale.
 
A fronte della decisione dell’assemblea di ripartire le spese in parti uguali tra tutti gli utenti che beneficiano dell’androne comune, uno dei condomini, proprietario di un appartamento servito da impianto e fornitura di energia elettrica autonomi da quelli della montante elettrica condominiale, impugna la delibera condominiale chiedendo di essere estromesso dal pagamento delle spese e, in subordine, di partecipare ai lavori in proporzione ai millesimi di proprietà.
 
In parziale accogliendo delle richieste avanzate del condomino, il Giudice ha annullato la delibera impugnata nella parte in cui stabiliva la ripartizione delle spese in quote uguali tra tutte le utenze, anziché in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.
 
Chi usufruisce del servizio comune deve contribuire alle relative spese. Il Tribunale di Bari osserva che il locale di proprietà del condomino ricorrente è collegato da una porta interna all’androne condominiale e che, pertanto, anch’esso è tenuto a partecipare alle spere relative al servizio di fornitura elettrica necessaria all'uso dell'androne e alla montante elettrica comune su cui detto contatore è collocato.
 
In assenza di deroghe, ognuno partecipa in proporzione ai millesimi di proprietà. Tale situazione, indipendentemente dall’uso in concreto dell’androne, impone al ricorrente di contribuire alle spese della montante elettrica condominiale. Dette spese tuttavia non vanno ripartite in parti uguali, come erroneamente deliberato in assemblea, bensì in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, secondo quanto stabilito dall’art. 1123 c.c..
 
I criteri generali di ripartizione delle spese condominiali fissati dall’art. 1123 c.c. possono essere derogate in base ad un apposito accordo tra i condomini approvato all’unanimità in assemblea. Accordo che, nel caso di specie, non è stato adottato.
 
Annullabilità della delibera. Il Tribunale barese si sofferma altresì sulla natura della invalidità che inficia la deliberazione impugnata. Trattandosi di vizio che attiene alla formazione della volontà assembleare, la relativa delibera è da considerarsi affetta da annullabilità (e non da nullità, come sostenuto dal ricorrente), con conseguente necessità di impugnarla nel termine perentorio di 30 giorni, secondo il procedimento disciplinato dall’art. 1137 c.c.
 
In tale senso, peraltro, si è pronunciata anche la giurisprudenza di legittimità, che pone una distinzione tra delibere con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione (per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini) dalle delibere – come quella in esame - con le quali si provvede a ripartite in concreto le spese medesime. Queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri di cui all’art. 1123 c.c. o degli accordi derogatori eventualmente adottati, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137, ultimo comma, c.c. (cfr. Cass. civ. 21/05/2012, n. 8010; Cass. civ. 15/02/2011, n. 3704).

Fonte : condominioweb.com

Se il vostro condominio ha “freddo” mettetegli il cappotto (termico)

Se il vostro condominio ha “freddo” mettetegli il cappotto (termico)


28/11/2013
di Angelo Pesce

Le altre funzione dei muri. I muri perimetrali assolvono alla funzione portante, ma possono essere anche solo di tamponamento e devono proteggere acusticamente e termicamente l’interno dell’edificio. Le murature, infatti, come qualunque grande superficie, ricoprono un ruolo fondamentale nella determinazione di condizioni climatiche interne confortevoli, garantendo quindi un adeguato benessere abitativo.
 
I rimedi. Laddove l’edificio presenta condizioni strutturali inadeguate, con scarsa coibentazione e conseguenti dispersioni di calore, è possibile intervenire con adeguate operazioni di rivestimento. Tra i vari sistemi di isolamento delle pareti, quello “a cappotto” risulta essere certamente tra i più vantaggiosi e per questo tra i più praticati. Il “cappotto”, ovvero l’isolamento termico integrale, è utilizzato da oltre 30 anni e con successo in molti paesi del Nord Europa, anche per l’isolamento termico ed acustico degli edifici civili, industriali, di servizio, nuovi o preesistenti.
 
Viene definito un “sistema” perché composto da varie fasi di posa e da vari elementi che interagiscono fra loro, consentendo la totale eliminazione dei cosiddetti “ponti termici”, un maggiore risparmio energetico, un migliore confort abitativo, una barriera alla formazione di condensa, causa principale di antiestetiche ed insalubri muffe sulle superfici interne degli alloggi.
 
Ma quanto risparmio? Il sistema “a cappotto” serve per isolare in modo sicuro e continuo pareti costituite anche da materiali diversi; la diversità può riguardare sia il comportamento alle sollecitazioni termiche, sia le caratteristiche meccaniche, sia la conformazione superficiale. Queste differenze sono molto frequenti nelle costruzioni edili (tipico esempio, cemento armato e laterizio) e sono causa di diversi fenomeni, tra i quali la formazione di ponti termici. L’isolamento a cappotto, se ben realizzato, permette di garantire una minima dispersione termica dell’edificio, con un conseguente risparmio energetico e una riduzione dei costi in bolletta. A conti fatti, sebbene oscillino in funzione della zona climatica e della classe energetica di partenza, i risparmi sono evidenti con una riduzione dei consumi di circa il 25-30%.
 
Nuove tecniche costruttive. Nelle nuove costruzioni spesso il materiale isolante viene inserito nell’intercapedine, ovvero nello spazio risultante tra i setti murari interni ed esterni; a volte si esegue quest’operazione anche nelle ristrutturazioni, insufflando il materiale isolante in fori praticati nella muratura. Quando l’isolante è inserito nell’intercapedine, si parla di veri e propri materassini isolanti, delle spessore elevato, anche di 20 cm.; l’isolante viene fissato sulla facciata esterna del muro interno, lasciando una lama d’aria di qualche centimetro tra l’isolante stesso e la muratura esterna. Quest’aria facilita lo smaltimento di umidità causata da pioggia o da vapore proveniente dall’interno; lo spazio non deve superare però i 4 cm., dal momento che oltre quella dimensione potrebbero verificarsi dei moti convettivi che tendono a ridurre la capacità di isolamento. Lo spazio, nel corso della vita dell’edificio, non sarà più ispezionabile, pertanto è fondamentale scegliere materiali durabili e con elevate prestazioni nel tempo, come lana di roccia o lana di vetro.
 
L’isolamento a cappotto può essere eseguito con il sistema a lastra (polistirolo, sughero, ecc.) o con l’utilizzo di un termointonaco. Per la sua semplicità esecutiva, questo tipo di coibentazione è utilizzato nella maggior parte delle nuove costruzioni e nella quasi totalità delle ristrutturazioni, in quanto consente l'esecuzione dei lavori senza che si renda necessario il rilascio dell'immobile da parte degli occupanti.
 
È un sistema estremamente efficace ma presenta anche un punto debole: un isolamento a cappotto realizzato con materiali caratterizzati da grande potere isolante ma scarsa inerzia termica (come ad esempio il polistirene, che viene spesso usato nell'isolamento a cappotto) ed esposto a sud, risulta del tutto inefficace per proteggere l'edificio dal caldo durante il periodo estivo. Qualora le scelte costruttive o lo stato dei luoghi ce lo consentano, lo strato coibente dovrà trovarsi sempre sul lato esterno della muratura, sia quest’ultima strutturale o di tamponamento. Posizionando lo strato isolante verso l’esterno proteggiamo la parete dalle escursioni termiche, pertanto la massa della muratura resta più calda in inverno e più fresca in estate, generando un migliore confort abitativo.
 
Altro grande vantaggio del “cappotto esterno” consiste nella eliminazione o nella correzione dei ponti termici costituiti da solai, travi e pilastri che sono tra le principali porte di ingresso del freddo all’interno del fabbricato. Il “cappotto” è comunemente realizzato mediante l’applicazione a colla e/o tassellatura di pannelli realizzati con i più svariati materiali, siano essi di origine naturale (sughero, silicato di calcio, fibra di legno solo per citarne alcuni) o con prodotti derivati dal ciclo degli idrocarburi (polistirolo, polistirene, poliuretano). Questi ultimi, pur possedendo mediamente un coefficiente superiore di resistenza al passaggio del calore, presentano scarsa permeabilità al passaggio del vapore, pertanto non vi è traspirazione tra l’interno e l’esterno dell’edificio, con conseguente passaggio del vapore acqueo.
 
Altri sistemi di isolamento a cappotto possono essere attuati mediante l’applicazione di strati di termointonaco coibente. Questi ultimi sono degli ottimi prodotti, prevalentemente di origine naturale, che ben si addicono sia alle nuove costruzioni che alle ristrutturazioni, in quanto lo strato coibente può essere steso sia all’interno che all’esterno, anche su murature irregolari, sulle quali sarebbe molto difficile applicare un pannello rigido. I termointonaci vengono applicati mediante macchina intonacatrice, a strati variabili, come un normale intonaco.

Fonte : condominioweb.com

Lastrico solare. Rientra nella “attività di edilizia libera” l’installazione di ringhiere e corrimano di ferro.

Lastrico solare. Rientra nella “attività di edilizia libera” l’installazione di ringhiere e corrimano di ferro.

28/11/2013

Avv. Gian Luca Ballabio (TAR Lazio, sez. II-bis, sent. 18 settembre 2013, n. 8328)
 
Il caso. Il ricorrente chiede che il Comune dia esecuzione alla propria ordinanza di demolizione relativa ai lavori eseguiti da parte della proprietaria (“controinteressata”) di un lastrico solare.
 
La contro interessata, infatti, “presentava al Comune (….) una comunicazione di inizio lavori per la realizzazione di una ringhiera in ferro per la messa in sicurezza del proprio lastrico solare, la cui istallazione avveniva alla fine del mese di settembre 2010”. Il Comune, però, ordinava la demolizione della scala esterna.
 
La proprietaria, quindi, presentava una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A), con relazione tecnica asseverata, chiedendo contestualmente all'amministrazione di voler interrompere la procedura demolitoria.
 
L’amministrazione le comunicava, però,  che la S.C.I.A. non poteva essere accolta in quanto “gli interventi richiesti eccedono il predetto titolo trattandosi di interventi riconducibili alla ristrutturazione edilizia” in relazione al “mutamento della destinazione d'uso in terrazzo", precisando che era "comunque fatta salva la facoltà per l'interessato di presentare un accertamento di conformità ai sensi dell'art. 22 c. 2 lett. b) L.R. 15/08 (n.d.a. L.R. Emilia Romagna)”. L’interessata presentava dunque regolare Accertamento di Conformità.
 
La normativa applicabile.
La disposizione dell’art. 6, del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, (D.P.R. 380/2001) regola la “Attività edilizia libera”, ossia quegli interventi che, “fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42” sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo e talvolta anche senza la necessità di una previa comunicazione dell’inizio dei lavori.
 
La giurisprudenza in tema di attività edilizia libera. La normativa sopra richiamata è stata posta alla base di numerose decisioni del giudice amministrativo poiché spesso non è agevole comprendere se l’intervento eseguito sia riconducibile alle attività di edilizia libera.
 
Per esempio in tema di “realizzazione, senza titolo abilitativo, di una pensilina di legno con copertura in tegole posizionata su di una porta-finestra del giardino nonché di un accesso pedonale diretto dalla pubblica via mediante cancello ricavato dall’apertura di una rete metallica“ è stato chiarito che “a, fronte di una generale individuazione di tipologie (n.d.a. dda parte dellart. 6 citato) di opere ritenute tendenzialmente prive di impatto sull’assetto territoriale, il legislatore statale sia stato consapevole di non poter operare scelte di carattere assoluto, e quindi di dover far salva, da un lato, la normativa di settore che abbia rilevanza nell’àmbito dell’attività edilizia, e di dover lasciare integro, dall’altro lato, il potere di governo del territorio di spettanza delle Amministrazioni comunali, sicché – ad es. – anche per tali opere va rispettata la destinazione urbanistica prevista in ogni comparto dallo strumento di piano e risulta quindi preclusa la loro realizzazione in caso di incompatibilità con il regime d’uso della corrispondente area (v. Cass. pen., Sez. III, 27 aprile 2011 n. 19316; TAR Puglia, Bari, Sez. III, 13 gennaio 2012 n. 184; TAR Veneto, Sez. II, 30 settembre 2010 n. 5244). (TAR Emilia Romagna, sez. I, sent. 29 giugno 2012, n. 464).
 
Inoltre, è stato dichiarato che “la posa di una semplice siepe non appare soggetta alla necessità di un titolo edilizio e ciò ancorchè l’area sia sottoposta a vincolo paesaggistico (TAR Veneto, Sez. II, 23.04.2010. n. 1547) e risulta diretta principalmente a far valere lo ius excludendi alios, che costituisce contenuto tipico del diritto di proprietà (TAR Lombardia, Brescia, Sez. I, 5.02.2008 n. 40)”(TAR Piemonte, sez. II, sent. 808 del 2012)
 
La pronuncia del TAR Lazio. Nel caso in esame il giudice amministrativo ha ritenuto che “i lavori eseguiti, consistenti nella collocazione di una ringhiera in ferro su un lastrico solare e di un corrimano in ferro su una scala che porta al lastrico solare, non comportano di per sé, né la modifica della complessiva sagoma dell’edificio, né un aumento della superficie coperta e dei volumi interni, né un cambio di destinazione d'uso dei lastrico solare, che per le sue caratteristiche (posa orizzontale in piano di materiali calpestabili) denotava già una attitudine all’impiego pedonale ed implicava già la presenza di una scala di accesso, di modo che gli interventi contestati, lungi dal variarne la destinazione, consentono solo di migliorarne la fruizione in condizioni di maggiore comodità e sicurezza”.
 
Pertanto, “ l’intervento edilizio in esame, volto alla messa in sicurezza di un lastrico solare già idoneo all’uso pedonale, è quindi sufficiente la comunicazione di inizio lavori ai sensi dell'art. 6 DPR 380/200l, alla stregua del criterio secondo cui sono liberi, e quindi non soggetti ad autorizzazioni o asseverazioni, tutti gli interventi edilizi di modifica della distribuzione degli spazi interni o di arredo e protezione degli spazi esterni volti, indipendentemente dai materiali utilizzati e dalla natura provvisoria o meno delle opere, solo ad ottimizzare le qualità e potenzialità intrinseche del preesistente manufatto, consentendone una migliore, più sicura o più ampia fruizione in conformità alle originarie destinazioni d’uso”.
 
Il ricorso volto ad ottenere l’esecuzione della ordinanza di demolizione è stato pertanto respinto.
 
Conclusioni. Nella sentenza analizzata, quindi, i lavori eseguiti dalla controinteressa sono stati ritenuti soggetti alla disciplina dell’art. 6 del TUE poiché non comportavano né una variazione della destinazione d’uso né una variazione della sagoma né la creazione di nuovi volumi. Ma servivano esclusivamente ad ottimizzare il lastrico solare esistente.

fonte : condominioweb.com

Il calo del fatturato rientra tra i gravi motivi che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento

Il calo del fatturato rientra tra i gravi motivi che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento

28/11/2013

Corte app. civ. Firenze, sez. II, 28 marzo 2013, n. 100 Tra i gravi motivi che consentono al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, di recedere in qualsiasi momento dal contratto, previsti dall’art. 27, comma 8, L. n. 392/78, rientra anche un non preventivabile andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa), che, imponendo l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente difficoltosa la persistenza del rapporto locativo.


Fonte : condominioweb.com

CANONE PAGATO IN RITARDO: SERVE UN'INTIMAZIONE

CANONE PAGATO IN RITARDO: SERVE UN'INTIMAZIONE

A cura di Luca Stendardi18-11-2013

Un contratto di locazione prevede il pagamento del canone bimestrale entro il giorno 5 di ogni bimestre. L'inquilino, già da parecchi bimestri, paga mensilmente, alla fine di ogni mese. Si può considerare questo comportamento arbitrario una grave violazione contrattuale per cui si può chiedere lo sfratto?

Per potere agire giudizialmente di fronte a una morosità del conduttore, è necessario che l'indempimento dello stesso si protragga per oltre 20 giorni e che lo scoperto superi le due mensilità di canone (articolo 5 della legge 392 del 1978). Inoltre, la tolleranza protratta a lungo nel ritardo dei pagamenti potrebbe dare vita a una consuetudine tollerata dal locatore, che potrebbe far ritenere essere necessario un periodo di tempo maggiore prima di poter agire giudizialmente. In questo caso è necessario intimare al conduttore l'osservanza dei termini di pagamento, come contrattualmente previsti, prima di agire giudizialmente.

FONTE : Casa24PLUS da L'ESPERTO RISPONDE

NEGOZI, CESSIONE CONTRATTO VALIDA FINO ALLA SCADENZA

NEGOZI, CESSIONE CONTRATTO VALIDA FINO ALLA SCADENZA

A cura di Luca Stendardi18-11-2013

Nel lontano 1989 ho dato in affitto a mia cognata, con regolare contratto, un immobile commerciale usato da essa in tutti questi anni instaurandovi l'attività di tabaccheria, ricevitoria lotto, vendita cancelleria ecceteraTale contratto, visti anche i buoni rapporti tra le parti, non è mai stato oggetto di alcun rinnovo. Se ora mia cognata, per limiti di età, fosse intenzionata a cedere l'attività, posso pretendere dall'eventuale acquirente della licenza commerciale un nuovo contratto d'affitto dell'immobile di mia proprietà?

In caso di cessione di azienda il conduttore può cedere al subentrante anche il contratto di locazione. Il locatore può opporsi a tale cessione, ma solo per gravi motivi, entro trenta giorni dal momento in cui ne abbia avuto notizia. La cessione del contratto comporta che il subentrante continui nel contratto fino alla sua scadenza naturale, con onere del locatore di comunicare tempestiva disdetta per tale scadenza.Conseguentemente, nel caso descritto, non si potrà imporre al conduttore subentrato un nuovo contratto, ma si dovrà attendere la scadenza di quello originario, che, se la data di inizio contratto é quella indicata, sarà nel 2019.

FONTE : CASA24PLUS DA L'ESPERTO RISPONDE

Deducibilità al 30% dell'Imu delle imprese

A NOVARA 

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Deducibilità al 30% dell'Imu delle imprese

Di Francesco Cerisano

Sale al 30% la deducibilità da Ires e Irpef dell’Imu pagata dalle imprese sugli immobili strumentali. Ma solo per quest’anno. Mentre resta confermata l’indeducibilità dall’Irap. Con un colpo di coda in extremis il governo è riuscito a trovare le risorse aggiuntive per finanziare la deroga che varrà solo «per il periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2013». Servivano 250 milioni circa, aveva annunciato il sottosegretario alla presidenza del consiglio Giovanni Legnini, e l’esecutivo li ha trovati riducendo il Fondo per gli interventi strutturali di politica economica. In assenza di ulteriori finanziamenti, la deducibilità Imu tornerà al 20% dall’anno fiscale 2014. E’ questa la modifica più rilevante introdotta dal maxiemendamento del governo (su cui ieri l’aula del senato ha votato la fiducia) alla riforma della fiscalità locale (presentata in commissione bilancio) che ha nuovamente rimescolato le carte pensionando dopo pochi mesi di vita il Trise e sostituendolo con la Iuc, l’imposta una e trina che i comuni applicheranno sugli immobili per tassare patrimonio, servizi e rifiuti, potendo contare su un fondo complessivo di 1,5 miliardi per prevedere detrazioni a favore dell’abitazione principale e dei familiari che in essa vivono. Acronimi a parte, le differenze tra Trise e Iuc non sono molte.

FONTE : ITALIAOGGI

Contratti di convivenza: i notai informano

mercoledì 27 novembre 2013

Sabato 30 novembre 2013 a Milano aperti i centri d'informazione sugli accordi per la tutela dei diritti delle famiglie di fatto

A cura di

Redazione Quotidianocasa.it

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Sabato 30 novembre 2013 il Consiglio notarile di Milano organizza “Contratti di convivenza – Open Day”, una giornata d’informazione sul tema dei contratti di convivenza. I cittadini potranno ottenere dai notai chiarimenti qualificati su un argomento che riguarda un numero sempre crescente di coppie. Secondo gli ultimi dati Istat, infatti, in Italia vi è una progressiva diffusione delle famiglie di fatto, che da circa mezzo milione nel 2007 sono arrivate a quota 972 mila nel 2010-11.

“Vogliamo dare risposta a quanti intendono tutelare alcuni loro diritti per quelle forme di convivenza non ancora riconosciute dalla legislazione italiana,” ha spiegato Arrigo Roveda, presidente del Consiglio notarile di Milano, durante la presentazione dell’iniziativa. “Le nuove famiglie in Lombardia sono sempre di più e presentano problematiche nuove e complicate. Penso, solo per fare un esempio, alle famiglie allargate o ai conviventi che vengono da precedenti esperienze matrimoniali e hanno figli di primo letto. Occorre trovare assetti che garantiscano tutti”.

Il contratto di convivenza è un accordo con cui la coppia definisce le regole della propria convivenza attraverso la regolamentazione dell’assetto patrimoniale della stessa e alcuni aspetti inerenti i rapporti personali. Tale accordo può essere impiegato anche per regolamentare le conseguenze patrimoniali della cessazione di convivenza. Si tratta di un contratto vero e proprio, redatto da un notaio a cui le parti si rivolgono per ottenere un prodotto giuridico mirato qualora si intenda iniziare una convivenza e sorga l’esigenza di programmarne lo svolgimento, ad esempio in fase d’acquisto di un immobile o nell’ambito di una vicenda successoria.

Il contratto di convivenza può essere fatto da tutte le persone che, legate da vincolo affettivo, decidono di vivere stabilmente insieme. Non ci si riferisce, quindi, a un qualsiasi rapporto tra due o più persone, bensì alla sola unione di vita stabile tra due persone legate da affetto che decidono di vivere insieme al di fuori del legame matrimoniale, o perché è loro preclusa la possibilità di sposarsi (come per le persone già unite in matrimonio ma per le quali non sia ancora intervenuta sentenza di scioglimento) o perché è loro precisa volontà quella di non soggiacere al vincolo matrimoniale.

Sabato 30 novembre a Milano saranno aperti due centri d’informazione: presso l’Urban Center (Galleria Vittorio Emanuele, 11/12) dalle 9.00 alle 19.00 e presso la sede del Cnm (via Antonio Locatelli, 5) dalle 9.00 alle 19.00. Altri centri d’informazione saranno aperti a Lodi (Palazzo del Municipio, dalle 10.00 alle 12.30), a Monza (Urban Center, dalle 10.00 alle 17.00) e a Varese (Camera di Commercio, dalle 9.30 alle 12.30).

NESSUN PROBLEMA PER L'ACE CONSEGNATO A LUGLIO

NESSUN PROBLEMA PER L'ACE CONSEGNATO A LUGLIO

A cura di Matteo Rezzonico18-11-2013

Sono proprietario di un appartamento. L'8 maggio 2012 ho fatto l’attestato di certificazione energetica (Ace). Al 1° luglio 2013 l’appartamento l'ho dato in locazione, e al conduttore ho consegnato l’attestato di certificazione energetica. Ho visto che ora serve l’attestato di prestazione energetica (Ape).Vorrei sapere se sono in regola con la nuova normativa, oppure se devo fare l'Ape e consegnarlo al conduttore.

Il Dl 63/2013 – che ha modificato l’articolo 6 del Dlgs 192/2005, rendendo obbligatoria l’allegazione dell’Ape al contratto di locazione, pena la nullità contratto – è stato convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, in vigore dal 4 agosto 2013. Sotto questo profilo, nulla può essere imputato al lettore per aver allegato al contratto di locazione, stipulato il primo luglio 2013, l’Ace (attestato di certificazione energetica), in luogo dell’Ape (attestato di prestazione energetica).In ogni caso, in termini generali, il ministero dello Sviluppo economico, dipartimento energia, con nota del 7 agosto 2013, ha avuto modo di puntualizzare che – fino all’emanazione dei decreti ministeriali, con cui sarà stabilita la metodologia di calcolo della prestazione energetica (articolo 4, comma 1, del Dl 63/2013) – «...si adempie alle prescrizioni di cui al decreto legge stesso... redigendo l’Aper secondo le modalità di calcolo di cui al decreto del presidente della Repubblica 2 aprile 2009, numero 59, fatto salvo nelle Regioni che hanno provveduto ad emanare proprie disposizioni normative in attuazione della direttiva 2002/91/CE in cui, sempre nelle more dell’emanazione dei decreti suddetti o dell’emanazione di norme regionali volte al recepimento della direttiva 2010/31/UE, si seguirà ad applicare la normativa regionale in materia».

FONTE : CASA24PLUS da L'ESPERTO RISPONDE

AMMESSO IL FORFAIT DEGLI ONERI ACCESSORI

AMMESSO IL FORFAIT DEGLI ONERI ACCESSORI

A cura di Luca Stendardi18-11-2013

Sono conduttore di un contratto ad uso abitativo (ex articolo 2, primo comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 431), in base al quale le spese condominiali a mio carico sono fissate forfettariamente (il riscaldamento è autonomo). Sono venuto a sapere che le spese condominiali effettive sono inferiori all'importo che io pago: ho diritto di sapere il loro ammontare? Posso pagare al proprietario la spesa effettiva anziché quella fissata in contratto?

Con sentenza 15630 del 2005, la Corte di cassazione ha affermato che è nulla, a norma dell'articolo 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la clausola contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento degli oneri accessori anticipatamente determinati in modo forfettario, perché viola il principio della specificità di essi, stabilito dall'articolo 9 della stessa legge, e consente al locatore di procurarsi vantaggi che non gli spettano. La pronuncia si riferiva a una vertenza iniziata nel 1997 e si fondava sul divieto posto (dall'articolo 79 della legge sull'equo canone) a un maggiore vantaggio per locatore rispetto a quelli stabiliti dalla stessa legge. Tale norma é stata però abrogata dall'articolo 14 della legge 431 del 1998. Sotto la disciplina della nuova legge, il Tribunale di Firenze, con sentenza 8 marzo 2007, ha statuito che se, in un contratto di locazione abitativa, si pattuisce una clausola di forfettizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente all'effettiva entità e all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore il dovere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, e anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait o non sono state effettuate. Tale clausola non contrasta con il disposto dell'articolo 13, commi 1 e 4, della legge 431/1998, anche se la sua effettiva applicazione, disancorata dall'effettiva incidenza degli oneri accessori, conducesse all'attribuzione al locatore di un supplemento di canone, sfuggito all'applicazione dell'imposta di registro.Si ritiene che quest'ultima interpretazione sia aderente alla normativa vigente, che non vede alcuna limitazione nella determinazione dei canoni per le abitazioni.

FONTE : CASA24PLUS da L'ESPERTO RISPONDE

RAPPORTI DI PARENTELA SEMPRE TUTELATI

RAPPORTI DI PARENTELA SEMPRE TUTELATI

A cura di Luca Stendardi18-11-2013

In un contratto di locazione a uso abitativo, il conduttore, in sede di stipula, dichiara per iscritto che non è coniugato e che non ha un nucleo familiare: pertanto, l'immobile viene locato solo a lui. Dopo la stipula si scopre che il locale viene occupato anche da moglie e figlio del conduttore. Oltre a ciò, egli non paga l'affitto. Può il locatore chiedere lo sfratto, in quanto il conduttore ha portato con sé nell'immobile anche altre persone, seppure suoi familiari diretti?

Nel nostro ordinamento una posizione preminente hanno le norme che attengono ai valori inviolabili della persona umana, e il cui dettato non si esaurisce in formule solo programmatiche, ma è dotato di un valore precettivo che le rende direttamente applicabili anche ai rapporti intersoggettivi.In questo quadro l'autonomia negoziale non può essere svincolata dalla natura degli interessi sui quali una data disposizione è destinata a incidere. Nell'articolo 2 (oltre che negli articoli 29 e 30)della Costituzione trovano il loro sostegno le esplicazioni di autonomia, a contenuto patrimoniale e non, che hanno la loro ragion d'essere nella famiglia (ad esempio, accordi sull'indirizzo della vita familiare, convenzioni matrimoniali, contratti stipulati nell'interesse della famiglia), alla quale è devoluto l'essenziale compito di realizzare le istanze più profonde della persona.Da queste premesse discende che i divieti eventualmente posti nel contratto di locazione, confliggenti con la tutela dei rapporti della famiglia, fondata sul matrimonio o convivenza di fatto, tutelata in quanto formazione sociale, devono considerarsi nulli in quanto contrastanti con i principi costutuzionali.Conseguentemente, non può essere chiesta la risoluzione di un contratto perchè il conduttore ha allargato o ricomposto il proprio nucleo familiare; ciò anche se nel contratto stesso vi fosse una clausola che vieta la presenza nei locali di altre persone oltre al titolare del rapporto.

FONTE : CASA24PLUS da L'ESPERTO RISPONDE

Congresso dei Notai: meno tasse e disciplina del rent to buy in 6 proposte di legge

Congresso dei Notai: meno tasse e disciplina del rent to buy in 6 proposte di legge

• 22 novembre 2013

Regole certe per incentivare l'affitto con riscatto e meno tasse su ipoteche e locazioni di abitazioni invendute. Sono alcuni dei punti chiave della ricetta del Notariato per il rilancio del settore immobiliare. Rilancio cruciale anche per la categoria.

Nell'ambito del 48° Congresso Nazionale del Notariato, in corso di svolgimento oggi venerdì 22 novembre, e domani a Roma - sono state presentate sei proposte di legge per il rilancio del settore immobiliare e la ripresa economica del Paese. In particolare, sintetizzano dal Notariato, l'introduzione di una disciplina civilistica e tributaria specifica per il "rent to buy"; la possibilità di cartolarizzare i crediti derivanti dai contratti di vendita a rate con riserva di proprietà; la riduzione del carico fiscale dell'ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite; la riduzione della tassazione dei canoni di locazione per gli immobili rimasti invenduti; l'esenzione dalle imposte indirette e dagli oneri di urbanizzazione delle dismissioni di beni immobili pubblici strumentali; una soluzione normativa al problema relativo alla tassazione di registro proporzionale per il contratto preliminare.

Il patrimonio immobiliare residenziale italiano ammonta a 6.355 miliardi di euro pari a 4,2 volte il Pil e 3 volte il debito pubblico nazionale: «Si tratta di una significativa porzione della ricchezza e del reddito nazionale che può essere un motore importante per la crescita economica del Paese – spiega Maurizio D'Errico, presidente del Consigio Nazionale del Notariato – per questo vogliamo contribuire al rilancio del mercato immobiliare attraverso riforme che possano da una parte aiutare i cittadini a comprare casa e dall'altra le imprese-costruttrici a far ripartire la propria attività limitando l'invenduto». «Negli ultimi 5 anni abbiamo perso - ha dichiarato D'Errico al Sole 24 Ore - il 50% dell'attività: per noi è letale la crisi dell'edilizia. il nostro volano storico».

La prima proposta riguarda l'introduzione nel nostro ordinamento di una disciplina dei «contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili» meglio noti come "rent to buy". Si tratta, nella sostanza, di dare disciplina civilistica e tributaria adeguata ad una serie di fattispecie contrattuali, oggi prive di regolamentazione specifica, che nella pratica si presentano in modi diversi e che possono contribuire a fare incontrare - in modo sicuro - domanda ed offerta di abitazioni in un momento come quello attuale, caratterizzato da una consistente quantità di immobili invenduti a fronte di una richiesta che si scontra con la carenza di liquidita e la difficolta di accesso al credito. La tutela civilistica si esplica nei confronti sia dell'acquirente sia del venditore fin dalla fase di godimento, rispetto al rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà, quella tributaria prevede incentivi anche sul piano fiscale attraverso un meccanismo di recupero dei tributi già assolti durante la fase di godimento, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.

La seconda proposta riguarda l'attribuzione al venditore, nel contratto di vendita a rate con riserva di proprietà (nella quale il passaggio di proprietà è legato al saldo del prezzo), della facoltà di cedere a una banca il credito relativo al pagamento delle rate. A sua volta la banca potrà cedere il credito nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione.

La terza proposta consiste nella riduzione del carico fiscale dell'ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite. Data la contrazione del mercato creditizio, spesso i venditori sono disposti ad accettare il rischio di concedere una dilazione nel pagamento del prezzo all'acquirente a fronte di adeguate garanzie. Una di queste è l'iscrizione dell'ipoteca legale, inutilizzata a causa del suo costo elevato.

La quarta proposta prevede la riduzione della tassazione dei canoni di locazione per gli immobili destinati alla vendita, rimasti invenduti e temporaneamente locati per consentire alla imprese costruttrici di far fronte alle spese di gestione.

Con la quinta si vuole introdurre l'esenzione dalle imposte indirette e dagli oneri di urbanizzazione delle dismissioni di beni immobili pubblici strumentali, per dare maggiore slancio e incisività alle politiche di dismissione di beni pubblici finalizzate alla riduzione del debito pubblico, nonché in generale al riordino, alla gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare.

Infine, la sesta proposta prevede una soluzione al problema relativo alla tassazione di registro proporzionale per il contratto preliminare, che al fine di consentire una piena detrazione in sede di definitivo non possa eccedere quanto sarà dovuto al momento della vendita. La proposta è finalizzata a risolvere un problema che oggi, oltre a creare contenzioso, contribuisce ad accrescere i fenomeni di occultazione dei contratti preliminari conclusi con scrittura privata. 

FONTE : CASA24PLUS

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Mutui casa, convenzione Cdp-Abi: 2 mld per famiglie giovani e numerose

Mutui casa, convenzione Cdp-Abi: 2 mld per famiglie giovani e numerose

Cassa depositi e prestiti e Abi hanno firmato la convenzione che disciplina le linee guida e le regole applicative del Plafond casa, strumento da 2 miliardi di euro stanziati da Cdp che, veicolato dalle banche, è finalizzato alla erogazione di mutui alle persone fisiche per l'acquisto di immobili a uso abitativo e per interventi di ristrutturazione con accrescimento dell'efficienza energetica. A beneficiare della nuova iniziativa saranno, in via prioritaria, le giovani coppie, le famiglie di cui fa parte un soggetto disabile e le famiglie numerose. Inoltre, Cdp ha attivato il programma di acquisto, per complessivi 3 miliardi, di obbligazioni bancarie garantite aventi a oggetto mutui residenziali e di altri titoli emessi a fronte di mutui della stessa specie. In totale, Cdp tramite le banche mobilita 5 miliardi per favorire la ripresa del settore immobiliare residenziale.

FONTE : ITALIAOGGI

Il Notariato: il mattone traino della ripresa

Di Ignazio Marino

«La priorità, in questo momento, per la nostra categoria è la ripresa economica della nazione, e tutte le nostre ultime iniziative vanno in questa direzione. Perché ovviamente la ripresa economica riguarda tutti e tutte le categorie professionali. E riguarda in particolare il Notariato, il quale sta subendo le conseguenze di una crisi senza precedenti del settore immobiliare, che costituisce una parte importante della nostra professione. Negli ultimi cinque anni la nostra attività, in termini di volumi di affari, è calata del 50%». Così Maurizio D'Errico, da pochi mesi alla guida del Consiglio nazionale del Notariato, presenta il 48° Congresso nazionale, in programma oggi o domani presso lo Sheraton Roma Hotel & Conference Center e dedicato proprio al tema della «Proprietà dell'abitazione: risparmio familiare, tutela dei diritti e ripresa economica». Per la categoria centrale è la propria funzione di sussidiarietà anche nel settore immobiliare: «Stiamo lavorando su proposte», spiega, «che vanno nella direzione di sostenere l'edilizia, cercando di privilegiare meccanismi di trasferimento dove si parte dal godimento di un bene per arrivare poi alla titolarità, dando certezza a chi subentra in questo meccanismo contrattuale («rent to buy», ndr). Questo per far sì che si possa immediatamente riattivare il mercato immobiliare, dando la possibilità a tutti di entrare in casa, ma anche facendo ripartire l'attività economica dell'imprenditore-costruttore, che oggi ha moltissimo invenduto». A Roma, dove oggi interverrà anche il ministro della giustizia, la categoria si confronterà anche al suo Sul fronte della riforma delle professioni, il presidente del Consiglio nazionale del Notariato sottolinea che «un grande percorso è stato fatto». «Per esempio», ricorda, «dal punto di vista dell'assicurazione siamo stati i primi a partire. A questo si unisce il nostro impegno per i praticanti: abbiamo chiesto una riduzione della pratica, ci è stata accordata a 18 mesi e negli ultimi 6 mesi durante i corsi universitari, e questa la riteniamo una conquista. Poi, c'è il discorso forse più importante della formazione, che noi facciamo da gennaio con un nuovo regolamento, che tiene conto di tutti gli aspetti della professione, con migliaia e migliaia di ore l'anno a livello nazionale, e questo è pure un aspetto molto importante». Uno sforzo che nei prossimi anni dovrà fare i conti con un mini esercito di nuovi notai che entreranno nella professione: si passerà, infatti, dagli attuali 4.800 notai ai 6.500 del 2016.

FONTE : ITALIAOGGI

Redditometro, stop ai dati Istat

Di Andrea Bongi

Il Garante della privacy boccia l’utilizzo, nel nuovo redditometro, delle spese medie Istat. Il reddito del contribuente, si legge nel parere dell’Autorità diffuso nella giornata di ieri, potrà essere ricostruito sinteticamente utilizzando soltanto spese certe e spese che valorizzano elementi certi. I dati relativi alle spese medie Istat non potranno, invece, essere mai utilizzati per determinare l’ammontare di spese frazionate e ricorrenti quali, per esempio, quelle per l’abbigliamento e i generi alimentari. Le spese Istat, inoltre, non potranno mai costituire oggetto del contraddittorio fra il fisco e il contribuente senza entrare in conflitto con i principi generali di riservatezza e protezione dei dati sanciti nella Convenzione europea dei diritti dell’uomo. Da rivedere anche l’imputazione del cosiddetto fitto figurativo e l’invito al contraddittorio.
Il cosiddetto fitto figurativo, attribuito al contribuente in assenza di abitazione di proprietà o locazione nel comune di residenza, non potrà mai essere utilizzato ai fini della selezione dei contribuenti da sottoporre ad accertamento sintetico, ma potrà entrare in gioco solo a seguito del contraddittorio e una volta verificata la corretta composizione del nucleo familiare. L’invito al contraddittorio dovrà inoltre specificare chiaramente la natura obbligatoria o facoltativa degli ulteriori dati eventualmente richiesti dall’Agenzia e le conseguenze di un eventuale rifiuto anche parziale, a rispondere.

FONTE : ITALIAOGGI

Nel III trimestre 2013 continua il trend positivo del mercato immobiliare

giovedì 21 novembre 2013

Secondo le rilevazioni del Centro Studi di Casa.it lo scostamento tra domanda e offerta si riduce in tutta Italia

A cura di

Redazione Quotidianocasa.it

In occasione della pubblicazione dei dati sulle compravendite immobiliari concluse nel 3° trimestre 2013 e diffusi oggi dall’Agenzia delle Entrate, ilCentro Studi di Casa.it, il portale immobiliare n.1 in Italia, ha stilato una rielaborazione degli andamenti dei prezzi di Offerta e di Domanda al metro quadro per gli immobili a uso residenziale nelle principali città italiane.

Il 3° trimestre 2013 ha confermato i timidi segnali di miglioramento del mercato residenziale già registrati nei sei mesi precedenti e dovuti a un riavvicinamento della domanda e dell’offerta che ha dato nuovo vigore alle compravendite immobiliari. Il differenziale fra il prezzo di offerta e quello di domanda si riduce in particolare al Nord, – 9,6%, mentre al Centro e al Sud la forbice fra i valori resta ancora sopra i due punti percentuali, – 12,6% e -11,4%. L’avvicinamento fra i valori di chi mette in vendita e di chi vuole acquistare viene confermato nel Nord Italia dai dati positivi sul numero di scambi effettuati nel trimestre (+2,1%).

Migliora il Key Market Price, ovverosia il prezzo che per Casa.it rappresenta l’ideale punto d’incontro tra chi acquista e chi vende, per effetto della riduzione del divario tra i prezzi di Domanda e Offerta al metro quadro.

Se si guarda al valore degli immobili nei principali centri urbani della Penisola, Venezia si aggiudica il primato di città dove il mattone in vendita stacca le quotazioni più alte con un prezzo medio di 4.600 Euro al mq.

Il Leone di San Marco mette in riga Roma (4.400 Euro al mq), Milano (4.100 euro al mq) e Firenze (4.000 Euro al mq) in vetta alla graduatoria, distanziando la maggior parte delle città italiane, collocate al di sotto della fascia dei 3.000 euro al mq, e marcando un autentico abisso rispetto aCatanzaro, fanalino di coda con 1.300 euro al mq.

A livello nazionale, invece, il prezzo medio degli immobili in vendita staziona intorno ai 2.700 Euro al mq, con una differenza di 300 Euro rispetto a quanto richiesto da chi sta cercando casa, il Key Market Price si posiziona pertanto a 2.440 Euro al mq.

Il valore medio degli immobili in vendita, inoltre, risulta sensibilmente più alto nelle regioni del Nord Italia (2.600 Euro al mq) rispetto al Centro (2.450 Euro al mq) e alle regioni del Meridione (2.000 Euro al mq).

All’interno delle 3 macro-aree nazionali, infine, spiccano le quotazioni medie dell’offerta in regioni come Trentino (3.600 Euro al mq), Valle d’Aosta (3.500 Euro al mq), Liguria (3.200 Euro al mq), Lazio (3.250 Euro al mq), Toscana(3.100 Euro al mq) e Sardegna (2.750 Euro al mq), su cui evidentemente influiscono i valori immobiliari di città o località top per il turismo.