martedì 17 dicembre 2013

SCRITTURA PRIVATA OPPONIBILE SE È AUTENTICATA

SCRITTURA PRIVATA OPPONIBILE SE È AUTENTICATA

Se due tra i componenti di un asse ereditario stipulano una scrittura privata di compravendita delle loro quote (uno acquista, l'altro vende), la stessa è valida a tutti i fini di legge, posto che oggetto dell'eredità è un terreno indiviso?
Le scritture private hanno valore soltanto tra le parti; affinché l’atto di trasferimento risulti opponibile a terzi, occorre stipulare un atto di vendita per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, ed effettuare la trascrizione del medesimo all'ufficio del Territorio competente.
Fonte : CASA24PLUS da L'ESPERTO RISPONDE

LAVORI IN FACCIATA SENZA «RIMBORSO» AL LOCATORE

LAVORI IN FACCIATA SENZA «RIMBORSO» AL LOCATORE

Dovendosi effettuare dei lavori di manutenzione alle facciate dello stabile, che ritengo essere lavori straordinari, come dovrò comportarmi con l'inquilino? In che misura posso aumentare il canone, e da quando?Dall'inizio o dalla fine dei lavori?L'amministratore ha giá chiesto dei versamenti, poiché ci dice che, secondo le leggi vigenti, deve costituire un fondo pari all'importo del preventivo dell'azienda che dovrá eseguire i lavori. Sotto l'aspetto fiscale, cosa potrò recuperare e con quale procedura?
Ipotizzando che il lettore si riferisca ad una locazione cosiddetta "libera" a norma dell’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 (con durata di quattro anni più quattro, in assenza di una diversa pattuizione contenuta nel contratto, il locatore non ha diritto ad alcun rimborso per eventuali opere di manutenzione straordinaria della facciata condominiale. Infatti, l’articolo 23 della legge 392/1978 - che prevedeva una integrazione del canone, con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e sui lavori effettuati, in caso di interventi di manutenzione straordinaria (di rilevante entità) - è stato abrogato dall’articolo 14, comma 4, della citata legge 431/1998. Si tenga, tra l’altro, presente che, per l’articolo 1576 del Codice civile, «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore».Quanto al fatto che l’amministratore di condominio abbia già chiesto le rate di spesa per le opere di manutenzione straordinaria, tale decisione può ritenersi corretta secondo un’interpretazione letterale (non da tutti condivisa) del rinnovato articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile, per il quale l’assemblea provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori».Trattandosi di un immobile in condominio, l’eventuale detrazione (attualmente del 50 per cento) è a favore dei singoli condòmini (proprietari) che sostengono la spesa. I bonifici devono essere eseguiti direttamente dall’amministratore di condominio, che deve provvedere a tutti gli adempimenti necessari all’ottenimento del beneficio.
FONTE : CASA24PLUS da L'ESPETO RISPONDE

Sospensione del mutuo: come si accede al Fondo di solidarietà

Sospensione del mutuo: come si accede al Fondo di solidarietà

lunedì 16 dicembre 2013

Ecco le procedure per sospendere il pagamento delle rate in caso di perdita del lavoro o morte di un componente della famiglia
Le famiglie che si trovano in situazioni di difficoltà a causa della perdita del lavoro o dell’insorgenza di condizioni di non autosufficienza o della morte di un componente del nucleo familiare possono chiedere aiuto al “Fondo di solidarietà Gasparrini”. Il Fondo finanzia infatti la sospensione delle rate dei contratti di mutuo per l’acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale.
Il consumatore, spiega un documento illustrativo di Adiconsum, devepresentare domanda di sospensione del mutuo alla banca che lo ha erogato, compilando l’apposito modello disponibile sul sito delDipartimento del Tesoro oppure su quello della Consap, che gestisce il Fondo. Alla domanda deve essere allegata la documentazione (indicata nel modello) idonea a dimostrare l’accadimento dell’evento richiesto come requisito. La banca inoltrerà quindi l’istanza alla Consap, la quale, verificati i presupposti, rilascerà il nulla osta alla sospensione del pagamento delle rate del mutuo.
E’ possibile godere di questi benefici se almeno uno dei seguenti eventi è intervenuto successivamente alla stipula del contratto di mutuo e entro i 3 anni precedenti la domanda stessa di ammissione al Fondo:
cessazione del rapporto di lavoro subordinato, salvo risoluzione consensuale, risoluzione per limiti di età con diritto a pensione, licenziamento per giusta causa, dimissioni del lavoratore non per giusta causa (con attualità di disoccupazione);
cessazione dei rapporti di lavoro di agenzia, di rappresentanza commerciale e simili (art. 409, n. 3, c.p.c.), salvo risoluzione consensuale, recesso datoriale per giusta causa, recesso del lavoratore non per giusta causa (con attualità di disoccupazione);
morte o riconoscimento di grave handicap, ovvero invalidità civile non inferiore all’80%.
FONTE : QUOTIDIANOCASA.IT

Locazioni e cauzione: dal 2014 interesse all’1%

Locazioni e cauzione: dal 2014 interesse all’1%

martedì 17 dicembre 2013

Tasso adeguato alle attuali condizioni di mercato










A decorrere dal 1° gennaio 2014, è fissata all’1% la misura del saggio degli interessi legali che si applica per la corresponsione degli interessi sui depositi cauzionali nei contratti di locazione. Ne dà notizia Confedilizia, la quale si era interessata allo scopo di adeguare gli interessi al mercato attuale. Come noto, infatti, il codice civile prevede che il saggio possa essere modificato annualmente con decreto ministeriale “sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e tenuto conto del tasso di inflazione registrato nell’anno”.

Housing sociale: via libera gli aumenti di cubatura

Housing sociale: via libera gli aumenti di cubatura

lunedì 16 dicembre 2013

Dalle Infrastrutture in arrivo la nuova norma per ridurre il disagio abitativo
Possibile incremento di cubatura del 20% delle superfici per interventi edilizi di housing sociale. Non solo: sono previsti anche cambi di destinazione d’uso e deroghe urbanistiche su interventi in corso. E’ quanto prevede, scriveItaliaOggi dello scorso 13 dicembre, la norma che il Ministero delle infrastrutture ha aggiunto al decreto legge sull’housing sociale, che dovrebbe essere portato all’esame del Cdm del prossimo 20 dicembre. Le novità hanno lo scopo di ridurre il disagio abitativo di cui soffrono molti nuclei familiari svantaggiati, ma anche di favorire l’aumento dell’offerta di immobili in locazione al canone sociale, il contenimento del consumo di suolo e il risparmio energetico.
La nozione di alloggio sociale è centrale nella nuova norma, la quale definisce tale: l’immobile di edilizia residenziale sociale o di edilizia residenziale pubblica sociale, da affittare in via permanente a soggetti appartenenti a categorie svantaggiate; l’alloggio destinato alla locazione a fini sociali per almeno 15 anni, all’edilizia universitaria convenzionata, alla locazione con patto di futura vendita e alla proprietà. Le norme contenute nell’articolo aggiuntivo costituiranno i principi fondamentali di riferimento per il legislatore regionale che entro 90 giorni dovrà a sua volta definire i requisiti d’accesso agli immobili e i parametri di riferimento dei canoni. Fra gli interventi attuabili, la norma cita espressamente: la ristrutturazione edilizia, il restauro o risanamento conservativo, la manutenzione straordinaria, la sostituzione del patrimonio edilizio e la totale demolizione e ricostruzione con modifica di sagoma; l’ampliamento della superficie complessiva in misura non superiore al 20% di quella esistente.
FONTE : QUOTIDIANOCASA.IT

giovedì 12 dicembre 2013

Che cosa bisogna fare per ottenere la sospensione della delibera durante il tentativo di mediazione?

Che cosa bisogna fare per ottenere la sospensione della delibera durante il tentativo di mediazione?

12/12/2013
di Alessandro Gallucci  


A partire dal mese di settembre 2013 e per i prossimi quattro anni (salvo nuovi interventi della Corte Costituzionale) il tentativo di mediazione è tornato ad essere condizione di procedibilità delle cause condominiali (d.l. 21 giugno 2013, n. 69 convertito in legge 9 agosto 2013, n. 98, così detto decreto del fare).
 
Condizione di procedibilità sta a significare che se non ci si attiva per la mediazione e si va direttamente in causa bisogna poi riprendere tutto dall’inizio.
 
Quali sono esattamente le cause condominiali soggette al tentativo di mediazione?
 
Ai sensi dell’art. 71- quater, primo comma, disp. att. c.c. “ Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, (oggi comma 1-bis n.d.A.) del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice”.
 
Restano esclusi dal tentativo, per espressa disposizione di legge (cfr. art. 5 d.lgs. n. 28/2010), i procedimenti d’ingiunzione e quelli in camera di consiglio: insomma il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. ed il ricorso per nomina e revoca dell’amministratore non devono essere preceduti da questa procedura.
 
In questo contesto, ad esempio, se si vuole far rispettare il regolamento di condominio, prima di una causa è necessario “andare in mediazione”. Si vuole contestare un provvedimento dell’amministratore? Idem. Si ritiene necessario impugnare una deliberazione assembleare? Stessa musica.
 
Soffermiamoci su quest’ultimo aspetto. La legge (art. 1137 c.c.) ci dice che le delibere sono obbligatorie per tutti i condomini ed immediatamente esecutive, ma non solo: l’impugnazione non sospende l’efficacia della deliberazione, salvo che sia stato così disposto a seguito di specifica richiesta del condomino impugnante.
 
Prima di impugnare la delibera, però, il condomino deve “portare il condominio” davanti ad un organismo di mediazione (per legge, cfr. art. 71- quater c.c., della circoscrizione del Tribunale competente per la causa).
 
Nel frattempo, però, la deliberazione resta pienamente efficace. Così, ad esempio, se si contestano delle spese, l’amministratore potrà comunque agire giudizialmente per domandarne il pagamento. 
 
Ed allora? Come fare per ottenere la sospensione della delibera prima dell’inizio della causa?
 
Ai sensi dell’art. 1137, quarto comma, c.c.:
 
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
 
In buona sostanza è necessario depositare un ricorso cautelare presso il Tribunale competente allegando tutti quegli elementi utili (così detti. “Fumus boni iuris” e “periculum in mora”) ad ottenere il provvedimento richiesto.

Condominio Web
FONTE : condominioweb.com

Mancata registrazione della locazione: la nullità scatta solo per i contratti stipulati dopo il 1° gennaio 2005.

Mancata registrazione della locazione: la nullità scatta solo per i contratti stipulati dopo il 1° gennaio 2005.

12/12/2013                                           
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo    
(Tribunale di Milano, sentenza del 30 aprile 2013 )

 
La mancata registrazione del contratto di locazione sottoscritto prima dell’entrata in vigore dell’art. 1, comma 346, della legge 311/2004 non comporta la nullità del titolo, bensì soltanto l’applicazione di sanzioni di natura fiscale, tali da non incidere sulla validità del contratto.
 
Così dispone la sentenza del Tribunale di Milano in rassegna. La sanzione della nullità, prevista per il caso di mancata registrazione dei contratti di locazione, non è retroattiva e si applica solo ai contratti stipulati successivamente 1° gennaio 2005, data di entrata in vigore della Legge n. 311/2004. 
 
Per i contratti non registrati antecedenti si applicano le sole sanzioni di carattere fiscale.
Nel caso di specie il proprietario di due unità immobiliari agisce in giudizio per ottenere, tra l’altro, l’accertamento della nullità del contratto di locazione avente ad oggetto uno dei locali, per mancata registrazione del titolo o la dichiarazione di avvenuta risoluzione di diritto del contratto per grave inadempimento del conduttore, con conseguente condanna al rilascio del locale.
 
Il Tribunale di Milano ha ritenuto infondata l’eccezione di nullità, posto che, trattandosi di contratto di locazione sottoscritto in data anteriore all’entrata in vigore del disposto di cui all’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, la mancata registrazione del contratto di locazione non ha comportato, nella fattispecie, la nullità del titolo, bensì soltanto sanzioni di natura fiscale, tali da non incidere sulla validità del contratto, secondo la disciplina prevista dalla legge n. 431 del 1998
 
Nessun dubbio sul carattere irretroattivo della nullità. Il tribunale rileva il carattere irretroattivo della disciplina introdotta dalla legge n. 311 del 2004 che, pertanto, si applica solo ai contratti stipulati successivamente all’entrata in vigore della legge medesima (1.1.2005). Quanto innanzi, in base a due rilievi:
 
In primis, il richiamo al disposto generale di cui all’art. 11 delle disposizioni preliminari al codice civile, ai sensi del quale “ la legge non dispone che per l’avvenire: essa non ha effetto retroattivo”, norma non è derogata dal citato art. 1, comma 346 della legge 311/2004 che dispone: “ i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone  i  presupposti,  non sono registrati”;
Inoltre, l’art. 3 dello Statuto dei diritti del contribuente, in tema di efficacia temporale delle norme tributarie, stabilisce che dette norme non hanno effetto retroattivo, principio che peraltro trova conferma nella giurisprudenza, che sul punto è conforme nello statuire che il principio di irretroattività delle disposizioni tributarie costituisce principio generale dell’ordinamento tributario che deve guidare il giudice nell’interpretazione e nell’applicazione della legge (cfr. Cass. civ. n. 7080/2004).

 
Accolta invece la domanda di accertamento della avvenuta risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, con conseguente condanna al rilascio immediato dell’immobile locato.
 
Il conduttore, infatti, non ha mai corrisposto il canone di locazione e le spese accessorie con decorrenza dall’inizio della locazione, per cui il contratto deve considerarsi risolto di diritto ex art. 1455 c.c.

Condominio Web
FONTE : condominioweb.com

Sesso rumoroso in condominio. Troppo rumore sotto le lenzuola. Fastidio o invidia?

Sesso rumoroso in condominio. Troppo rumore sotto le lenzuola. Fastidio o invidia?


12/12/2013
di Ivan Meo            A NOVARA WWW.CONCLIENTE.IT    




I vicini fanno sesso in modo rumoroso e lui chiama amici e conoscenti ad ascoltare. Polemiche e risate in un paese per lo scontro tra la coppia e il ragazzo curioso.
 
Questioni di immissioni sonore. Le liti condominiali, quasi all’ordine del giorno, avvengono per i motivi più disparati: il cane che abbaia di notte, la signora del piano di sopra che innaffia senza preoccuparsi che l’acqua goccioli di sotto, il figlio del vicino che suona la batteria in orari inappropriati. E, tra i tanti rumori molesti, può capitare persino la coppia di vicini che urla troppo durante le proprie performance sessuali!
 
In un caso simile, invece di rivolgersi all’amministratore di condominio, si è preferito origliare, invitando persino gli amici a farlo. È quanto accaduto in una cittadina in provincia di Reggio Emilia. Un giovane residente in un condominio, ascoltando le prestazioni sessuali piuttosto rumorose di una coppia di vicini, ha raccontato l’accaduto durante le sue soste al bar ed è arrivato al punto di invitare gente a casa sua per ascoltare direttamente.
 
Ma, si sa, il paese è piccolo e la gente mormora. E quando la coppia di quarantenni si è resa conto di essere diventata lo zimbello del quartiere, per le risatine camuffate da lamentele del ragazzo di fronte agli amici del bar, è scoppiata una lite furibonda tra i vicini di casa che ha richiesto l’intervento dei carabinieri.
 
Ristabilita la calma, non senza imbarazzo e tra qualche sorriso, i militari si chiedono quale pena è prevista per un vicino così impiccione e ora il ragazzo curioso potrebbe pagare la sua indiscrezione a caro prezzo.
 
Il vizietto. Non è questo il primo caso di sesso troppo rumoroso che finisce col diventare un vero e proprio caso all’attenzione della cronaca giornalistica. Si ricordi, per esempio, l’episodio, avvenuto nello scorso mese di agosto. Una mamma inglese di 31 anni, mandata via di casa per le sue urla di piacere. Per tutta risposta la donna aveva dichiarato: “Voglio che la mia vita sia piena di emozioni, per questo faccio sesso a tutte le ore”. Lei sarà pure contenta della sua vita godereccia, ma il padrone di casa, ritenendo il rumore eccessivo, l’ha sfrattata. Anche a Saronno gli incontri passionali sono diventati oggetto di codice penale, ma alla sbarra erano finiti gli amanti, puniti con una sanzione di 20mila euro. Si è concesso una notte di piacere con la fidanzata e lei ha svegliato tutto l’albergo nel quale alloggiavano, ma il processo è stato generato dalla resistenza che il giovane ha opposto ai carabinieri intervenuti sul posto.
 
Attenzione scatta la multa di 500,00 euro. Infine a Martinsicuro, paesino in provincia di Teramo, chi consuma sesso in maniera rumorosa può essere passibile di una multa. Il Sindaco ha emanato un decreto che punisce amministrativamente gli amanti troppo rumorosi, i quali, esagerando nelle loro emissioni sonore, rischiano una multa che può arrivare addirittura fino a 500 euro.  Il problema è individuare la soglia di tollerabilità delle immissioni. Ovvero stabilire in che modo possa venire misurata  scientificamente la violazione. Ma Il decreto parla chiaro verrà sanzionato "il disturbo della quiete pubblica negli spazi condominiali" perché in quell'ambito i rumori vengono maggiormente sentiti, data la prossimità degli appartamenti all'interno di un comune condominio. Pur ammettendo che esista un metodo per accertare in modo concreto la violazione, una volta passato questo scoglio, vigili e poliziotti, per cogliere "in flagranza di reato" i responsabili, dovrebbero comunque penetrare con la forza in casa altrui, nel mentre che il rapporto sessuale si sta consumando. Ovviamente non si potrà certo nascondere un certo imbarazzo.

Condominio Web
FONTE : condominioweb.com

mercoledì 11 dicembre 2013

La nomina dell'amministratore condominiale è sospesa se manca la polizza

La nomina dell'amministratore condominiale è sospesa se manca la polizza

  • 11 dicembre 2013
di Massimo Ginesi
La polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato ora è prevista dall'articolo 1129 del Codice civile. La norma prevede che l'assemblea, all'atto della nomina, possa subordinare la stessa alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
Tecnicamente l'ipotesi sembrerebbe da ricondursi alla fattispecie della condizione sospensiva, con il che si deve ritenere che la nomina, valida ed efficace, resti sospensivamente condizionata alla esibizione di detta polizza.
Certo si dovrà fare attenzione anche al momento perfezionativo della fattispecie contrattuale, poiché non poca dottrina ha sottolineato che il legislatore sembra aver spostato il momento perfezionativo della nomina dell'amministratore alla accettazione di cui al comma 2 dell'articolo 1129 ed a quel punto l'ulteriore elemento introdotto per via assembleare potrebbe anche configurarsi quale elemento essenziale per volontà di una delle parti.
Resta il fatto che, quale che sia l'interpretazione che risulterà fondata, l'eventuale indicazione assembleare di richiesta di polizza è idonea a far sì che la nomina non si perfezioni ove tale requisito non sia integrato. È presumibile, nel silenzio della legge, che tale volontà debba rivestire la stessa maggioranza che si esprime per la nomina.
Se si osserva la disposizione nel quadro più generale in cui il legislatore disegna la figura professionale dell'amministratore, la disposizione ha una sua comprensibilità logica. Oggi le professioni ordinistiche su base mandataria (ad esempio la professione forense) vedono fra gli obblighi del professionista l'assicurazione per la responsabilità civile.
In un sistema in cui anche l'amministratore diviene professionista, seppur non ordinistico, la previsione di una sua copertura assicurativa – per gli eventuali danni compiuti nell'esercizio del mandato professionale e tenuto conto dello specifico ambito contabile e patrimoniale in cui tale opera è prestata - e elemento che non può stupire. Il minor rigore legislativo su tale tipo di professioni ha consigliato poi di rimettere all'assemblea la scelta di tale tutela.
È evidente che si tratta di una copertura che è volta a garantire il cliente del professionista dagli errori compiuti da costui nell'esercizio degli atti propri di quella attività. Se qualcuno fra i condomini malpensanti pensava che tale previsione garantisse contro i periodici fatti assurti alla cronaca, relativi alla sottrazione di denari alle casse condominiali da parte di professionisti di pochi scrupoli, dovrà evidentemente ricredersi, posto che il contratto di assicurazione copre gli atti colposi dell'assicurato ma non certo le condotte dolose.
Saranno dunque garantiti dalla polizza le conseguenze patrimoniali pregiudizievoli che il Condominio dovesse subire in conseguenza di errori od omissioni dell'amministratore.
il termine polizza individuale lascia qualche perplessità interpretativa, potendosi sia riferire alle caratteristiche della polizza del professionista che a copertura specificamente dedicata, tuttavia la natura meramente volontaristica della richiesta consente di esimerci da grandi riflessioni: sarà l'assemblea che, nella richiesta, dovrà specificare natura entità e massimali della polizza che richiede al professionista.
Grande attenzione e timori sono stati riposti dagli amministratori con riguardo ai costi di questa polizza, pare tuttavia ragionevole ritenere che, trattandosi di richiesta aggiuntiva e qualificante voluta dal condominio, i relativi costi debbano gravare sul medesimo. Sarà pertanto opportuno e lungimirante che l'amministratore già in sede di offerta specifichi che il proprio compenso riguarda la sola opera professionale al netto degli eventuali costi di polizza.
Qualche perplessità in più desta il quarto comma dell'articolo 1129, che prevede una adeguamento dei massimali della polizza in caso di lavori straordinari. Alcuni commentatori hanno letto tale disposizione come istitutiva di un obbligo tout court a carico del professionista di munirsi di polizza in caso di lavori straordinari, ma tale lettura sembra in contrasto con il dettato logico e letterale della norma. L'utilizzo dell'articolo determinativo (la polizza) deve far ritenere che ci si riferisca a quella precedentemente indicata, ovvero quella richiesta dai condomini, mentre ragioni di ordine logico rendono comprensibile che - ove sia dia corso a lavori straordinari ed aumentino considerevolmente le somme gestite dall'amministratore ed i possibili danni conseguenti – il condominio che già voleva vedersi coperto da garanzia assicurativa debba vedere adeguati i massimali al possibile maggior danno.
Perplessità sorgono con riferimento al meccanismo attuativo delineato dal legislatore: l'aumento dei massimali deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Sembra quindi elemento che non interferisca con le sorti della delibera (ne potrebbe, essendo elemento che attiene alla figura dell'amministratore) né dei lavori, ma il cui unico riflesso – in assenza di espressa disposizione – potrebbe riverberarsi sulla validità o efficacia della carica in virtù del disposto di cui al terzo comma della norma sopra indicato.
Se l'assemblea subordina il perfezionamento della nomina integrando tale elemento essenziale o ne subordina sospensivamente l'efficacia (a seconda dell'orientamento che risulterà accolto dalla giurisprudenza) all'adozione della polizza e se tale polizza deve necessariamente essere adeguata in caso di opere straordinarie, non potrebbe che conseguire che - in caso di mancato adeguamento prodotto dall'amministratore in tempo utile per l'inizio dei lavori - la sua carica verrebbe meno, con il paradossale cortocircuito che - pronto per iniziare i lavori - il condominio si troverebbe di colpo senza amministratore!
La norma chiarisce infine (con ciò fornendo quale utile elemento argomentativo, a contrario, anche per qualificare la polizza individuale precedentemente citata) che ove il professionista sia assistito da una polizza generale per la RC (come è il caso della copertura integrata nella quota associativa ANACI), in caso di lavori straordinari, per integrare il disposto della norma deve essere fornita una dichiarazione integrativa dell'impresa di assicurazioni che garantisca adeguamento per il singolo condominio. Disposizione che, se non solleva soverchi problemi di diritto, sicuramente obbligherà le compagnie ad una rivisitazione degli strumenti offerti, posto che oggi pare che uno strumento di tale flessibilità non sia facilmente reperibile.
FONTE : CASA24PLUS

Segnali di ripresa delle compravendite: +6% a fine 2013. Cresme: «Si è toccato il picco minimo della crisi»

Segnali di ripresa delle compravendite: +6% a fine 2013. Cresme: «Si è toccato il picco minimo della crisi»


(Fotogramma)
(Fotogramma)
Segnali di ripresa per il settore del mercato immobiliare «ancora deboli ma importanti» dai quali si evince che «si è toccato il picco minimo della crisi». Emerge da un'indagine congiunturale del Cresme, presentata all'Assemblea di Legacoop Abitanti. «A partire da maggio ci sono segnali di ripresa che sino a ieri non si percepivano». La flessione delle compravendite si sta riducendo facendo segnare +5,5% nel terzo trimestre 2013. Le stime Cresme indicano una crescita nell'ultimo trimestre pari a circa il +6%.
«Se, per il settore delle costruzioni, i primi tre mesi del 2013 sono stati i peggiori dall'inizio della crisi, a partire da maggio sono emersi segnali di assestamento, inversione, ripresa che sino a ieri non si percepivano», fa sapere il Cresme. In un quadro generale ancora negativo, la flessione delle compravendite ha frenato passando da -30% registrato nel quarto trimestre 2012, a -14,1% nel primo trimestre 2013 a -9,2% nel secondo dell'anno, indica il Cresme nell'indagine presentata all'assemblea annuale dell'Associazione che rappresenta le cooperative di abitanti aderenti a Legacoop. Tra gli altri segnali importanti, "nel quarto trimestre 2012 solo un Comune capoluogo registrava una crescita delle compravendite, nel primo 2013 diventano 17 e nel secondo salgono a 31". I Comuni al contrario in forte calo passano nello stesso periodo da 97, a 70, a 54.
Inoltre, l'indicatore sulla dinamica delle nuove richieste di mutui casa, costituito dall'indice Crif-Assofin, mostra "segnali di rallentamento della contrazione del credito che negli ultimi mesi rilevati si riporta in territorio positivo: luglio +2%, agosto +4,1%; settembre +7,3, +1,2% ottobre".
FONTE : CASA24PLUS

Aliquote Imu da mal di testa

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Aliquote Imu da mal di testa

Di Beatrice Migliorini
Aliquote Imu da mal di testa

Aliquote Imu senza soluzione di continuità. Alla difficile situazione derivante dalle scadenze ravvicinate va ad aggiungersi il marasma delle tipologie di aliquote. Non sono pochi, infatti, i comuni che, oltre ad aumentare le aliquote sull’abitazione principale, hanno anche moltiplicato le tipologie esistenti. Emblematico il caso di Bologna dove, sono state deliberate ben 11 tipologie aliquote differenti, partendo da quella per l’abitazione principale (0,5%), passando per le abitazioni concesse in uso gratuito ai parenti e affini di primo grado (0,76%), fino alle unità immobiliari per lo svolgimento dell’attività lavorativa (0,94% per botteghe e negozi). Il capoluogo emiliano, però, non è il solo ad aver effettuato la moltiplicazione. All’indomani della scadenza del 9 dicembre (termine ultimo a disposizione degli enti locali per pubblicare le aliquote 2013) l’indagine condotta da ItaliaOggi ha messo in evidenza come ad accompagnare il comune di Bologna, nel complicato quadro della fiscalità locale, ci sono anche i comuni di Napoli, Roma, Torino. Per quanto riguarda il capoluogo piemontese se, da un lato, è vero che le aliquote non sono state ritoccate rispetto al 2012, fatto che di per sé esclude i contribuenti torinesi dal rischio del pagamento della mini Imu (40% della differenza con l’aliquota base) entro il 16 gennaio 2014, dall’altro lato è vero, però che le aliquote tra cui i contribuenti dovranno districarsi ben 7. Partendo dall’aliquota sulle seconde case (1,06%), passando per le aree fabbricabili (0,96%), fino alle unità abitative concesse in uso gratuito ai parenti di primo grado che la occupano come abitazione principale (0,76%). 
FONTE  : ITALIAOGGI

Vi è obbligo da parte della Amministrazione Finanziaria di motivare adeguatamente la variazione catastale.

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Vi è obbligo da parte della Amministrazione Finanziaria di motivare adeguatamente la variazione catastale. 

11/12/2013
Dott.ssa Maria Adele Venneri (Cassazione Civile, Sezione VI civile, sentenza del 2 dicembre 2013 n. 27008)
 
Se l’ufficio finanziario attribuisce, senza una motivazione, una nuova rendita catastale all’immobile l’atto di variazione può essere dichiarato nullo.
 
Il caso. Una contribuente in riferimento ad unità immobiliare adibita in sede bancaria, e che aveva formato oggetto di una ristrutturazione, si era vista notificare un avviso di accertamento con cui l’Agenzia del Territorio aveva provveduto a variare la rendita catastale denunciata.
 
La contribuente ricorreva, dunque, avverso codesto avviso dinanzi la Commissione Tributaria Provinciale che accoglieva il ricorso. L’Agenzia del Territorio ricorreva in appello e con  sentenza n. 52/14/10, del 16.06.2010, la CTR del Veneto- Mestre, lo rigettava. L’Agenzia del Territorio ricorreva, infine, per la cassazione della sentenza.
 
La sentenza in commento. La Suprema Corte con la sentenza n. 27008/13, rigettando il ricorso dall’Agenzia del Territorio, ha deciso che “sussiste un obbligo dell’Amministrazione di sorreggere con adeguata motivazione ogni atto con cui “accerti” un quid di fiscalmente rilevante”. Nel caso di specie, l’ attribuzione della rendita catastale era avvenuta per “stima diretta”, per cui l’ammontare della rendita stessa è stata fatta discendere dal valore attribuito al bene. Di conseguenza “la mera indicazione di una diversa valutazione rispetto a quella proposta dal contribuente costituisce quindi il dispositivo dell’atto e non la motivazione, che deve (a somiglianza di quanto accade in caso di applicazione dell’imposta di registro) invece enunciare i criteri e gli elementi che determinano la mancata accettazione delle indicazioni del contribuente”. Per questo motivo i Giudici  confermano la correttezza della decisione della CTR secondo cui “le motivazioni ad origine dell’atto impositivo sono espresse in forma tale che si possono intendere assenti o espresse in maniera oggettivamente succinta, non indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che determinarono la decisione”. 
 
Nell’avviso di accertamento non erano indicati, dunque, “i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche” dell’atto impositivo. La Corte evidenzia, inoltre, che non occorre alcuna motivazione nel caso in cui l’Amministrazione operi su dati forniti dal contribuente o comunque già definiti fra le parti.
 
La precedente giurisprudenza. La Corte di Cassazione ribadisce e conferma quanto espresso lo scorso anno con la sentenza n. 9629/12, con cui affermò che il riclassamento catastale non motivato deve essere considerato nullo.
 
Dello stesso orientamento la sentenza n. 19812/12 in cui la Corte respinse, per manifesta infondatezza, il ricorso proposto dall’Agenzia del Territorio avverso la sentenza della CTR Campania che aveva annullato l’avviso di accertamento con cui l’ente, aveva provveduto a variare il classamento dell’unità immobiliare di pertinenza del contribuente.
 
I riferimenti normativi. A tutela del contribuente occorre richiamare l’attenzione circa la chiarezza e la motivazione degli atti, di cui all’art. 7, Legge n. 212 del 2000 (Statuto del contribuente), che dispone al comma 1: “Gli atti dell'amministrazione finanziaria sono motivati secondo quanto prescritto dall'articolo 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, concernente la motivazione dei provvedimenti amministrativi, indicando i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell'amministrazione. Se nella motivazione si fa riferimento ad un altro atto, questo deve essere allegato all'atto che lo richiama”.
 
Conoscere i succitati presupposti consente, infatti, al contribuente di valutare l’opportunità di impugnare l’atto impositivo e, in tal caso, di specificare, come richiesto dall’art. 18 D. Lgs. n. 546/92 (disposizioni sul processo tributario), i motivi di gravame.
Per la Corte di Cassazione, dunque, l’Amministrazione deve chiarire perché i dati forniti dal contribuente non sono stati considerati attendibili, fornendo una congrua motivazione che dia conto delle ragioni di fatto e di diritto del provvedimento dell’amministrazione, e non limitarsi a dire che ha effettuato una diversa valutazione.

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Fonte : condominioweb.com

Cedolare secca. Il conduttore può “autoridursi il canone”?

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Cedolare secca. Il conduttore può “autoridursi il canone”?

11/12/2013
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo - Avv. Giuseppe Scordari (Tribunale di Roma, sentenza del 21 gennaio 2013 )
 
Il conduttore ha diritto alla riduzione del canone ex art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 2011 (la cd. cedolare secca) anche in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione, non rilevando il fatto che era stato posto a suo carico l’obbligo di registrazione del contratto in termini.
La sentenza in rassegna torna ad affrontare il tema della c.d. cedolare secca introdotta dalla recente riforma sui contratti pattizi. Una disciplina complessa che, in taluni casi, può portare a risultati piuttosto discutibili.
 
Nel caso di specie le parti stipulavano un contratto di locazione ad uso abitativo, con obbligo del conduttore di procedere alla registrazione del contratto.
 
Il conduttore provvedeva alla registrazione oltre il termine di legge e, dalla data di registrazione, iniziava a corrispondere non il canone contrattualmente pattuito, bensì un canone legale “autoridotto” ex art. 3 comma 8 lettera c) del d.lgs. n. 23/2011 (pari al triplo della rendita catastale). Il locatore avviava allora una procedura di convalida di sfratto per morosità chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore in relazione alla mancata corresponsione della differenza tra canone convenzionale ed il canone effettivo autoridotto.
 
La registrazione del contratto - La clausola contrattuale che contempla l’onere di registrazione del contratto di locazione a carico del conduttore non priva il locatore della facoltà, o meglio dell’onere, di provvedere alla registrazione, soprattutto in quanto soggetto interessato a non subire la riduzione del canone pattuito ai sensi dell’art. 3 del d.lgs. n. 23/2011.
 
La norma in questione ha carattere imperativo e, pertanto, supera la volontà delle parti; di conseguenza, qualunque pattuizione sia intercorsa sull’adempimento di registrazione, incombe comunque sul locatore l’obbligo di accertarsi della esecuzione e regolarità della registrazione.
 
La decisione del Tribunale - Nel caso di specie, il contratto contenente la clausola che attribuiva al conduttore l’onere della registrazione è stato stipulato prima dell’entrata in vigore del D.Lgs. n. 23 del 2011. Inoltre il locatore, se non fosse rimasto inerte, avrebbe potuto comunque prevenire l’iniziativa del conduttore, approfittando del termine bimestrale che la nuova normativa concedeva per regolarizzare i contratti precedenti, prima che si rendesse applicabile il particolare meccanismo di autoriduzione del canone dalla stessa introdotto. Il locatore, di conseguenza, subisce gli effetti della cedolare secca, in quanto la registrazione tardiva ha efficacia liberatoria e costituisce regolare adempimento dell’obbligazione assunta dal conduttore. Il canone locatizio quindi sarà ricalcolato  e sarà pari al triplo della rendita catastale.
 
Sulla scorta di tali considerazioni, Il Tribunale ha respinto in toto le domande attoree, rilevando come non possa ravvisarsi alcun inadempimento in capo al conduttore solo per una registrazione effettuata tardivamente, in quanto tale pattuizione è inopponibile al fisco - nei confronti del quale rimangono comunque debitori solidali sia il locatore che il conduttore- sancendo quindi una radicale irrilevanza dei rapporti inter partes riguardo a tal punto.
 
La cd. cedolare secca - Il nuovo regime della “cedolare secca” si presenta, in linea generale, fiscalmente più favorevole allocatore, assegna grande importanza alla registrazione del contratto di locazione, soprattutto in considerazione della funzione informativa nei confronti della Pubblica Amministrazione, ma introduce altresì delle novità concernenti la disciplina dell’invalidità dei contratti di locazione, confermando la nullità per il contratto di locazione non registrato (già introdotta dalla legge finanziaria del 2005) e legando in tal modo il piano fiscale a conseguenze sotto il punto di vista civilistico.
 
Riduzione legale del canone - La nuova disciplina ha introdotto altresì un ulteriore strumento di contrasto all’evasione: qualora il conduttore proceda alla registrazione tardiva del contratto, lo stesso può ottenere ex lege un ricalcolo del canone molto favorevole (come è accaduto nel caso esaminato), configurando di fatto una sanatoria del contratto nullo. La nuova disciplina ha previsto tale favor al fine di favorire l’emersione delle locazioni originariamente stipulate “in nero”, agevolando economicamente la parte considerata più debole nel rapporto contrattuale, ossia il conduttore. 
 
Le nuove disposizioni sembrano attribuire al conduttore la possibilità di “autoridursi il canone” senza la necessità di un intervento del giudice, come emerge anche dalla sentenza in esame.
 
Tale aspetto solleva non poche perplessità. Anche con la legge sull’equo canone si era posto il medesimo quesito, ma la Cassazione aveva ribadito che era in ogni caso necessario un intervento del giudice (Cfr. Cass., sez. un., 23 ottobre 1984, n. 5384). La normativa della ‘‘cedolare secca’’, tuttavia, dimostra la sua maggiore peculiarità in quanto l’autoriduzione del canone opererà ipso jure, senza che sia necessario adire le vie giudiziali, dal momento che il conduttore procederà alla registrazione tardiva del contratto. Ed è proprio tale previsione che, a volte, può configurare delle ipotesi di abuso determinate dal conduttore che, da parte debole, si ritrova ad essere la parte dominante del contratto, fino a sfociare in ipotesi di vero e proprio abuso del diritto.

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Fonte : condominioweb.com