Che cosa vuol dire approvazione per facta concludentia di un criterio di ripartizione delle spese?

Che cosa vuol dire approvazione per facta concludentia di un criterio di ripartizione delle spese?

25/06/2013
di Alessandro Gallucci 

Le spese in condominio devono essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1126 c.c. ecc., salvo diversa convenzione.
 
Ciò vuol dire che tutti i condomini possono decidere di mettere da parte quanto stabilito dalla legge e fare di testa propria.
 
Il regolamento condominiale contrattuale, secondo quanto disposto dall’art. 1138 c.c. (che non contiene l’indicazione dell’inderogabilità delle norme di cui agli artt. 1123 e ss. cc.) o una deliberazione adottata con il consenso di tutti i condomini possono sicuramente derogare alle indicazioni legislative.
 
Un esempio chiarirà il concetto. Il compenso dell’amministratore, per legge, dev’essere ripartito tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà: i comproprietari possono mettersi d’accordo e decidere di suddividerlo in parti uguali.
 
L’accordo così raggiunto deve avere una formula sacramentale? Detto diversamente: per gli accordi in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese è necessaria la forma scritta?
 
Secondo la Cassazione, se la modificazione non si sostanza in una modifica delle tabelle millesimali, no ed anzi può avvenire anche per tacito accordo.
 
In una sentenza resa sul finire del mese di maggio gli ermellini hanno ribadito un proprio risalente orientamento in base al quale “la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini (cfr.: Cass. civ., sez. 2, sent. 10/02/2009, n. 3245)” (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004).
 
In questo contesto, pertanto, facta concludentia vuol dire (al di là del suo significato letterale di comportamenti concludenti) approvazione di una determinata condotta che si può esprimere anche attraverso la sua osservazione tacita.
 
In questo contesto, quindi, dire che sono nulle tutte le deliberazioni che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese è fuorviante, almeno stando a quanto affermato dalla Cassazione nella sentenza n. 13004. 
 
Devono essere considerate nulle tutte quelle delibere modificative dell’applicazione dei criteri legali di ripartizione delle spese (anche se non incidenti sul criterio in sé e per sé considerato) che non siano poi state per una o più volte osservate dai condomini che, pur non avendole approvate, le hanno, poi, osservate considerandole pienamente valide.

Fonte : condominioweb.com

Mutui in prossima ripresa per Nomisma

Mutui in prossima ripresa per Nomisma

6 giu 2013, pubblicato da Andrea Polo in: Acquisto, vendita, affitto Comprare immobile Consumi Economia Famiglia Immobili Mercato immobiliare Mutui Prestiti Primo piano Varie 

Dopo anni in cui da ogni parte non si faceva che udire il suono delle campane a morto per il mercato immobiliare italiano e, come killer di quel mercato, si indicava la quasi impossibilità di accesso al credito da parte di milioni di piccoli risparmiatori ed aspiranti mutuatari, finalmente oggi arriva una buona notizia e a darla è Nomisma. Secondo la società, che già nel 2011 aveva formulatoprevisioni di calo alquanto precise relativamente tanto al settore residenziale quanto a quello commerciale,  la crisi del settore creditizio italiano è ormai agli sgoccioli e la ripresa dovrebbe cominciare a momenti.

Secondo quanto riportato nel periodico rapporto formulato da Nomisma, la risalita nel numero e negli importi dei finanziamenti concessi per l’acquisto di immobili avverrà già nella seconda metà dell’anno in corso. La notizia, presentata nel corso della rassegna EIRE in svolgimento a Milano, ha chiaramente suscitato non poche reazioni, anche perchè la percentuale dichiarata (7,6%), se effettivamente reale darebbe finalmente ossigeno ad un settore in gravissima sofferenza.

Scorrendo i numeri del Rapporto sulla Finanza Immobiliare 2013, il quarto creato da Nomisma in collaborazione con l’Università LUM, si evidenzia come nel 2012 le compravendite immobiliari connesse alla concessione di un mutuo siano diminuite del 38,6% rispetto all’anno precedente, situazione non affatto mutata neanche nel primo semestre del 2013.

Da dove allora tanto ottimismo? Secondo l’analisi saranno molte le variabili che entreranno in gioco, ma la loro attività congiunta porterà ad un incremento nelle erogazioni, durante il quarto trimestre, tale da arrivare al famoso 7,6%. E milioni di italiani aspettano, augurandosi che Nomisma ci abbia azzeccato ancora una volta.

Fonte ; Immobiliare.it

Prestiti senza interessi, la proposta di Jak Bank per l'Italia

14-06-2013

• Irene Canziani 

Nasce la banca no-profit: obiettivo non è massimizzare il profitto ma la sostenibilità. Cifre prestate senza interessi.

Ottenere un prestito senza interessi? Presto potrebbe essere possibile in Italia. Ad assicurarlo è l'Associazione culturale Jak Bank Italia, che su modello della svedese Jak Medlemsbank, nel 2008 ha deciso di reinventare il modo di fare banca ed erogare prestiti nel nostro Paese.

Il progetto è ora in dirittura d'arrivo: il piano industriale è pronto per essere presentato alla Consob per l'autorizzazione a raccogliere il capitale della futura banca. L'idea di base è semplice: creare un nuovo istituto di credito basato sul business sociale, orientato cioè allasostenibilità economico finanziaria e alla semplice copertura dei costi, invece che alla massimizzazione del profitto.

La peculiarità della costituenda Banca Popolare Jak Italia sarà, quindi, l'assenza di interessi sui prestiti e sulle giacenze.

"Liberi dalle influenze dei mercati e dagli indici finanziari - afferma l'associazione - i soci potranno far circolare il proprio denaro al sicuro da meccanismi speculativi. Prima ancora di un ritorno all'economia reale si tratta di un ritorno alla vita delle persone e al lavoro".

 L'oggetto dell'attività di Jak Bank, si apprende da un comunicato, sarà la raccolta del risparmio tra il pubblico e l'esercizio del credito, nelle sue varie forme. La futura banca intende effettuare, principalmente, operazione di raccolta diretta e di finanziamento dei soci, escludendo qualsiasi forma di attività nei mercati finanziari e dei derivati.

Il progetto intende offrire ai propri soci tutti i prodotti e servizi di una banca retail, focalizzando in particolare la propria attenzione al segmento delle piccole e medie imprese e delle famiglie, offrendo loro un'assistenza tagliata su misura. 

Fonte : SuperMoney

Affitti case vacanza: i saldi dell’estate attirano la domanda

giovedì 13 giugno 2013

Santa Margherita e Forte dei Marmi tagliano i canoni, Viareggio e Capalbio risentono della crisi. Domanda in forte calo Camaiore, Otranto e Arenzano guidano la classifica delle località “più calde”

L’estate è alle porte e il Centro Studi di Casa.it – il portale immobiliare n°1 in Italia con oltre 700.000 annunci immobiliari e 5.300.000 di Utenti Unici al mese – ha voluto sondare, in questo periodo di perdurante crisi economica, le scelte dei due milioni di Italiani che affitteranno una casa vacanza durante la stagione estiva.

Il Centro Studi di Casa.it ha analizzato l’andamento della domanda e dei canoni richiesti per le seconde case, ne esce uno spaccato molto interessante. Particolarmente attiva è la Versilia: prima località per l’aumento di domanda è infatti Camaiore (+7,3%) mentre Forte dei Marmi è in testa al taglio dei canoni d’affitto che, rispetto all’estate 2012, registrano mediamente un -8%. Viareggio rientra invece nella Top Five delle località con il maggior calo di richieste, attestandosi al -7,3% nonostante una riduzione dei canoni del -6%. Sostanzioso taglio dei canoni anche per Porto Ercole (-5,5%) e Marina di Pietrasanta (-4,5%).

Anche la Liguria è molto presente nelle classifiche di Casa.it: Finale Ligureguida la classifica della diminuzione di richieste, con un -11,2%, dove fa capolino al 5° posto la limitrofa Varigotti (-6,8%). Entra invece nella Top Ten delle località “più calde” la vicina Loano che registra un +5,3% e Diano Marina (+6,3%). Fra le località liguri che hanno maggiormente tagliato gli affitti, troviamo Varigotti (-6,2%) ,al secondo posto assoluto in Italia, Santa Margherita Ligure (-5%) e Alassio (-4,8%), località prestigiose i cui canoni di locazione mal si adattano alla congiuntura economica.

“La domanda di chi affitta, grazie ai canoni ribassati e alle richieste che arrivano dai principali Paesi europei, sostiene il mercato – afferma Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it – inoltre, nelle località di livello medio alto si sta riducendo l’offerta di abitazioni in affitto che i proprietari tornano ad occupare per sfruttare il loro investimento. Abbiamo registrato uno spostamento della domanda verso le regioni del centro e del sud Italia: il minor costo della vita delle località calabresi, pugliesi o siciliane permette ad una famiglia di potersi muovere su dei budget molto inferiori rispetto al nord del Paese”.

Il Centro Studi di casa.it ha anche voluto analizzare il segmento delle compravendite di seconde case al mare: l’IMU e il mercato già in recessione hanno portato ad una drastica riduzione della domanda di acquisto nel corso degli ultimi 12 mesi (le stime parlano di un calo del 25% rispetto a giugno 2012), fenomeno che coinvolge tutte le località costiere, dalla riviera Ligure fino alle isole Eolie. I prezzi delle case sono infatti calati mediamente del 6% con punte del 15% per gli immobili più datati e da ristrutturare. A livello regionale le contrazioni più sensibili sono state registrate in Liguria, Toscana, Campania e Calabria. A tenere meglio il mercato sono invece Sardegna, Puglia e Sicilia, sostenute dai capitali esteri.

“Le famiglie non vogliono rinunciare alle vacanza al mare – commentaDaniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it - le prenotazioni sono per abitazioni di taglio medio compreso fra i 50/70 mq, nel periodo che va dalla seconda quindicina di luglio sino alla terz’ultima settimana di agosto. Il canone medio che viene investito settimanalmente per gli appartamenti più prossimi alle spiagge varia fra i 400 ed i 750 euro”.

FONTE : Quotidianocasa.it

Arredi firmati (e scontati) in rete: il design conquista l'ecommerce

Arredi firmati (e scontati) in rete: il design conquista l'ecommerce

• 6 giugno 2013

di Michela Finizio

Su eBay.it ogni 6,6 secondi viene venduto un prodotto per la casa. Nel 2012 sul portale italiano del più grande sito di aste online sono state acquistate ogni ora 6 lampade e 23 accessori per il bagno o per la tavola. Gli oggetti più cercati sono divani, librerie, porte interne, gazebo e frigoriferi. Quelli più venduti: lampadine, materassi e tortiere. L'universo dell'arredo nel 2013 fatturerà circa 100 milioni di euro su internet, una percentuale minima rispetto al totale dell'ecommerce italiano e ancora troppo confinata a complementi e piccoli oggetti di design, ma che gode di ottima salute.

GALLERY

Design da ecommerce

Lo dice l'Osservatorio eCommerce B2C del Politecnico di Milano, che stima il raddoppio di fatturato rispetto al 2012 (quando il comparto ha chiuso con 50 milioni di vendite online): «L'ecommerce dell'arredo sta crescendo in modo importante», dice il responsabile Riccardo Mangiaracina. Lo conferma anche eBay.it che in 10 anni ha venduto circa 8 milioni di oggetti nella categoria "casa, arredamento e bricolage", la seconda per numero di articoli acquistati: nei primi due mesi del 2013 le vendite sono cresciute del 39% su base annua; in particolare, sono più che raddoppiate quelle di elettrodomestici e illuminazione da interno. Ogni ora su eBay, ad esempio, vengono vendute 48 lampadine e 25 piccoli elettrodomestici. Il mese in cui eBay ha registrato il maggior numero di acquisti nel 2012 è stato ottobre, con un oggetto venduto ogni 5 secondi nella macro "categoria Casa". Il giorno della settimana che cattura più acquisti è il lunedì, tra le 15 e le 16. I brand più cercati dagli e-shopper sono - nell'ordine - Kartell, Brandani, Fred and Friends, Swarovski, Thun, Alviero Martini, Missoni, Alessi, Kenwood e Lavazza.

Da un lato ci sono i retailer. I big dell'arredo, come Ikea e Mondo Convenienza, ormai hanno una presenza strutturata su internet. «I loro portali web facilitano anche le vendite dirette – afferma Mangiaracina –, non sono solo canali alternativi a quelli tradizionali per generare fatturato. Aiutano a progettare l'esperienza del cliente, fornendo tool per disegnare la propria cucina o informazioni per scegliere con più calma le misure e la tipologia degli arredi necessari. Senza contare che Ikea, ad esempio, non è presente ovunque e così si può arrivare dappertutto». Poi ci sono le imprese di e-commerce: i portali specializzati (come Dalani.it, Lovli.it, Lovethesign.com e DeClub.it), oppure quelli non focalizzati (come Vente-privee.com, Privalia.com o anche Yoox.com), utilizzano spesso il meccanismo delle campagne promozionali e delle vendite scontate. «Il prezzo è sempre stato un elemento trainante per l'ecommerce – aggiunge Mangiaracina –: c'è chi attende giorni per comprare l'oggetto di design preferito a prezzi unici, oppure chi viene catturato da firme e grandi marchi altrimenti inarrivabili».

Tanto che alcuni brand dell'arredo made in Italy – come Calligaris o Flos, ad esempio – hanno scelto di utilizzare direttamente il proprio sito internet per le vendite online e l'e-commerce per loro sta diventando anche un canale di esportazione, capace di catturare designer lovers internazionali.
Infine, anche Yoox.com fa sapere che il numero di brand del design che si affidano al portale nato nel 2006 è in costante crescita: tra le ragioni che aiutano a conquistare i clienti, «la possibilità di ricevere il proprio acquisto direttamente a casa» e di reperire «oggetti difficilmente acquistabili attraverso la distribuzione tradizionale non sempre capillare». I prodotti più ricercati, anche in questo caso, sono complementi e decorazioni da tavola, ma anche sedute e lampade.

FONTE : Casa24plus

Le banche spingono il tasso fisso, ma il variabile conviene ancora (almeno a breve)

Le banche spingono il tasso fisso, ma il variabile conviene ancora (almeno a breve)

di Vito Lops

Le banche hanno intenzione di spingere l'erogazione di mutui a tasso fisso. È un segnale che si ricava osservando la riduzione degli spread sui migliori prestiti ipotecari annunciata nel periodo marzo-aprile. Se per i mutui a tasso variabile sono stati tagliati 5 punti base (dal 2,85% al 2,8%) la sforbiciata sui mutui a tasso fisso è stata di 20 punti base (dal 3 al 2,8%).

Come mai? «È da collegarsi a uno sbilanciamento delle erogazioni dei mutui sugli ultimi nove mesi. Dal secondo trimestre 2012 ad oggi le erogazioni di mutuo a tasso fisso non sono andate oltre il 10-15% – spiega Stefano Rossini, amministratore delegato di MutuiSupermarket.it –. Dato che storicamente le consistenze di portafoglio mutui per le banche sono al 70% a tasso variabile, il recente taglio degli spread va nella direzione di recuperare parte dell'appeal perso dal tasso fisso».

Quindi, i mutui a tasso fisso da questa primavera sono tornati più competitivi. Soprattutto perché le banche hanno portafogli eccessivamente sbilanciati sul tasso variabile. Ma quanto costano? Su un prestito di 150mila euro a 20 anni si paga, nella migliore delle ipotesi un Taeg (Tasso annuo effettivo globale, che comprende oltre agli interessi tutti gli altri costi accessori) del 5,23% (Webank). Tuttavia la media delle offerte si estende oltre il 5,5%. Il miglior variabile viaggia invece intorno al 3,2% con una media delle migliori offerte che oscilla tra il 3,2 e il 3,4%. In sostanza, tra fisso e variabile ci sono circa 300 punti base (3 punti percentuali) di differenza. La differenza in termini di rata? Con un prestito di 150mila euro da rimborsare a 20 anni si pagano circa 1.000 euro di rata fissa e 830 euro di rata variabile (sempre stando alle migliori offerte): ovvero 170 euro al mese in più. Se si amplia la durata a 25 anni (oggi tra le più gettonate) il divario rimane pressochè simile: 900 (fisso) contro 720 (variabile): quindi con il variabile in partenza si risparmiano 180 euro al mese. In proiezione, oltre 2mila euro l'anno.

Bisogna però considerare che i tassi attuali dei mutui a tasso variabile non potranno che salire in futuro. Questo perché sono agganciati all'andamento degli indici Euribor che viaggiano sui minimi di tutti i tempi, vicini a quota 0 (Euribor 1 mese allo 0,11% ed Euribor a 3 mesi allo 0,21%). Ma quando e di quanto saliranno? Stando al termometro che arriva dal mercato dei future, l'Euribor a 3 mesi dovrebbe salire lentamente portandosi fino all'1,64% nel 2018: in sostanza è previsto un rialzo di circa 150 punti base entro i prossimi 4 anni. Ciò significa che il tasso sui mutui variabili è destinato a salire nel prossimo lustro ma, stando a quello che ci dicono i mercati finanziari comunque dovrebbe restare sotto all'attuale fisso (dovrebbe salire di 150 punti mentre oggi costa 300 punti in meno). Se a questo dato aggiungiamo che le banche che operano in Italia utilizzano il piano di "ammortamento alla francese" (ovvero nei primi anni si pagano più interessi che quota capitale e quindi sarebbe finanziaramente saggio partire con tassi aggressivi) sembrerebbe proprio che la scelta di partire con un tasso variabile sia quella finanziariamente più azzeccata. Bisogna però ponderare questo ragionamento con due precisazioni. Primo: del domani non v'è certezza. È vero che le stime macroeconomiche in Europa sono negative e quindi al momento è difficile ipotizzare un poderoso rialzo dei tassi negli anni a venire tale da far sprizzare le rate variabili. Tuttavia, la schizofrenia (nel bene e nel male) dell'economia ci ha ormai abituati a tutto. Inoltre, «bisogna tenere a mente che nonostante gli spread rimangano elevati, un tasso fisso finito per un mutuo a 20 anni attorno al 5,08% (senza contare gli oneri accessori, ndr) di oggi non è poi tanto superiore al tasso fisso finito attorno al 4,90% che si poteva ottenere 24 mesi fa per un omologo mutuo di durata ventennale. «In questo contesto – conclude Rossini – l'opzione di congelare un Irs a livello "di occasione" potrebbe essere da valutare ragionando su tutto il piano di ammortamento».

twitter.com/vitolops

FONTE : Casa24plus

Crisi del mattone: Confedilizia, affitto con riscatto la via da seguire

mercoledì 12 giugno 2013

!Presidente Sforza Fogliani: necessario rivitalizzare forme contrattuali già conosciute dal nostro ordinamento giuridico

Partecipando a Piacenza al convegno “Affitto con riscatto” organizzato da Confedilizia, il presidente della confederazione, Achille Sforza Fogliani, ha dichiarato: “In questa situazione di gravissima crisi del mercato immobiliare attendiamo un intervento riparatore del Governo perché la crisi nasce da una smodata tassazione che ha, uccidendo la locazione, ucciso anche l’investimento immobiliare. In attesa che il Governo aiuti in particolare la locazione (con speciale riguardo agli affitti concordati per le classi meno abbienti), occorre comunque reagire allo stato di crisi rivitalizzando forme contrattuali già conosciute dal nostro ordinamento giuridico e inserendo una intelligente flessibilità nelle locazioni soprattutto ad uso diverso, ma anche in quelle ad uso abitativo”.

Secondo Sforza Fogliani, l’affitto con riscatto rappresenta una formula in grado di risolvere molti problemi posti dallo stato attuale di crisi. In particolare favorirebbe l’incontro fra acquirente e venditore e renderebbe possibile la stipula di un contratto di vendita che passi attraverso la locazione e l’imputazione dell’importo dei canoni al prezzo di vendita. “Confedilizia – ha aggiunto il presidente della confederazione – continuerà a valorizzare ogni iniziativa che favorisca la diffusione dell’affitto con riscatto“. Al convegno ha partecipato anche Paolo Righi, presidente della Fiaip, il quale ha sottolineato “la grande vitalità dell’istituto in parola”, assicurando che la federazione si impegnerà fortemente nella sua diffusione, “percepita come una necessità non più procrastinabile”.

FONTE : Quotidianocasa.it