Fiaip: nel secondo semestre 2013 mercato al rallenty. Banche più disponibili all’erogazione dei mutui

Fiaip: nel secondo semestre 2013 mercato al rallenty. Banche più disponibili all’erogazione dei mutui

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Martedì 03 Settembre 2013

Nonostante la perdurante azione delle lobby finanziarie che negli ultimi anni hanno distratto qualsiasi forma di capitale a favore del mercato mobiliare, in questa fase congiunturale gli italiani ritengono che acquistare un immobile sia sempre più conveniente. A sostenerlo e la Fiaip, che nella sua ultima nota congiunturale fotografa l’andamento del mercato immobiliare urbano che, ancora una volta, evidenzia una continua fase di stagnazione nel comparto residenziale così come registrato nel I semestre 2013.Il mercato immobiliare residenziale, spiega la Fiaip, ha fatto registrare un ulteriore calo del numero di compravendite a fronte di una riduzione dei prezzi, così come già rilevato nei mesi precedenti (mediamente – 25% dal 2007 a oggi).Secondo il report della Fiaip si conferma la diminuzione della “forbice” tra prezzo richiesto e prezzo offerto entro il 15%, frutto di un ancor timido allineamento dell’offerta alla domanda gran parte della quale resta “sospesa” di fronte alla rigidità dei valori che stentano ad adeguarsi al “repricing” imposto dal fronte attivo di quest’ultima che, dal suo canto, si presenta sempre più “selettiva”. “L’enorme pressione fiscale, il persistente quadro negativo degli indicatori macroeconomici nazionali, la diminuzione di reddito con conseguente diminuzione di risparmio da parte delle famiglie, restano - secondo Mario Condò de Satriano, presidente del centro studi Fiaip - le principali cause della crisi del mercato, acuita da un clima di sfiducia generalizzato alimentato dall’incertezza dell’imposizione fiscale che, nelle more, è giunta a livelli insostenibili. Si tratta di un dato sempre più ricorrente, confermato anche nel primo semestre 2013".L’assenza di riforme ormai indispensabili per incentivare il mercato immobiliare, prendendo spunto dall’attuale stato d’incertezza della politica fiscale sugli immobili, facendo leva sulla paventata introduzione di un’ulteriore patrimoniale e sull’ormai prossima revisione degli estimi catastali, tende a distrarre qualsiasi forma di capitale a favore del mercato mobiliare.Fiaip ricorda come il mattone abbia sinora garantito una “tenuta” superiore rispetto ad altre forme di investimento, in special modo dopo il ridimensionamento dello Spread e, conseguentemente, del rendimento dei titoli di Stato. Inoltre, si è registrata, in alcune provincie, la mancanza di un piano strategico da contrapporre agli strumenti urbanistici, sin troppo rigidi, che non favoriscono, l’innovazione e l’adeguamento ai nuovi regolamenti energetici, laddove sarebbe necessaria maggiore flessibilità, in linea con l’attuale esigenza del mercato, per riqualificazioni, frazionamenti e cambi di destinazione.  Infine, restano ancora numerose le false aspettative di prezzo da parte dei proprietari-venditori rimasti ancorati ai valori del 2007, oggi assolutamente non più realizzabili, generando confusione in un mercato sin troppo caratterizzato da un chiaro eccesso di offerta. Alla luce di queste considerazioni, il secondo semestre del 2013 sarà caratterizzato da una stagnazione del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista essenzialmente da ascriversi al clima di sfiducia generalizzato dei potenziali acquirenti, causato dall’incertezza del quadro fiscale sull’immobiliare e su quello politico più in generale. Viceversa una saggia politica fiscale incentrata sulle riforme del comparto e sulla chiarezza delle imposte e del loro ammontare, innescherebbe quel virtuoso volano che permetterebbe al mercato di ripartire creando nuova occupazione sostenuto da una “domanda consolidata” che ancora oggi si stima in circa 1.000.000 di unità. Sul fronte dei mutui il report urbano Fiaip rileva, inoltre, come sebbene si sia registrato un drastico calo delle erogazioni nel 2012, che si è riflesso sensibilmente sulla quota di mercato sostenuta dal credito immobiliare, dopo mesi di mutui inavvicinabili, oggi i tassi di interesse applicati dalle banche ai prestiti per la casa cominciano a scendere e questo dovrebbe incoraggiare il mercato immobiliare nel secondo semestre 2013. Si rileva inoltre, una maggior disponibilità degli istituti di credito nella concessione di mutui alle famiglie, disponibilità che negli ultimi mesi ha visto crescere il valore dell’erogato dell’1,6%.  Fonte : SimplyBiz

Libretto di impianto, quando bisogna allegarlo all’Ape

Libretto di impianto, quando bisogna allegarlo all’Ape

Consiglio nazionale del notariato: il libretto va consegnato al cliente solo dopo la stipula del contratto definitivo

di Paola Mammarella

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16/09/2013 - Nelle compravendite e locazioni di immobili i libretti di impianto vanno allegati solo all’attestato di prestazione energetica (Ape) che va consegnato al nuovo proprietario dopo la stipula del contratto definitivo.

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L’obbligo non vale invece durante la trattativa. In questo momento, infatti, al cliente va consegnata una copia dell’Ape, utile a fargli prendere visione delle condizioni dell’immobile, ma non è necessario consegnargli anche i libretti di impianto.

Il chiarimento è arrivato dal Consiglio nazionale del notariato, che con una nota dei giorni scorsi ha fatto chiarezza su alcune disposizioni della Legge Ecobonus 90/2013 e sulla Legge del Fare 98/2013.

Come spiegato nella nota, la Legge Ecobonus prevede che l’Ape sia allegato a tutti gli atti di trasferimento degli immobili, che abbia una validità massima di dieci anni e che debba essere aggiornato per ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica.
Allo stesso tempo, la sua validità è subordinata al controllo dell’efficienza energetica dei sistemi tecnici e degli impianti termici. Se non si rispettano queste condizioni, infatti, l’Ape scade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata. Per questi scopi, la norma stabilisce che i libretti di impianto siano allegati all’Ape in originale o in copia.

La presenza dei libretti è utile per controllare la sussistenza delle condizioni cui è subordinata la validità dell’Ape e il rispetto delle prescrizioni sul controllo dell’efficienza dei sistemi tecnici e degli impianti termici. Si tratta però, sostengono i notai, di aspetti che operano al di fuori dell’Ape come documento.

I libretti, continua la nota, costituiscono una documentazione di corredo dalla quale si possono verificare le condizioni di validità dell’Ape. Quest’ultimo però non può essere modificato da libretti di impianto successivi.

Detto ciò, prosegue il Consiglio nazionale del notariato, bisogna distinguere tra l’Ape destinato alla consegna e quello da allegare all’atto traslativo.
Il primo va consegnato quando si concludono le trattative e si firma il contratto.
Il secondo, come previsto dalla Legge del Fare, deve essere visionato fin dall’inizio delle trattative, quando il cliente deve conoscere le condizioni dell’immobile per decidere se stipulare il contratto.

I libretti di impianto, spiega il Consiglio nazionale del notariato, vanno allegati all’Ape solo nel primo caso, cioè quando il trasferimento dell’immobile è concluso.

Fonte : Edilportale.com

Metri quadri al posto dei vani, più vicina la riforma del Catasto

Metri quadri al posto dei vani, più vicina la riforma del Catasto

La nuova determinazione del valore patrimoniale e della rendita degli immobili supera l’esame della Commissione Finanze della Camera

di Paola Mammarella

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19/09/2013 - Si fa più vicina la riforma del Catasto. Il ddl sulla delega fiscale, contenente la revisione del catasto fabbricati, dopo la pausa estiva ha ripreso il suo iter in Commissione Finanze della Camera.

E' confermata la sostituzione dei vani con i metri quadri e l’individuazione di algoritmi per determinare il valore degli immobili, ma anche l’accatastamento telematico e l’attribuzione di maggiori risorse ai Comuni per l’emersione degli immobili non dichiarati, nonché la revisione delle categorie catastali per rispondere ai cambiamenti del mercato.
 In base al nuovo sistema, il valore patrimoniale delleunità immobiliari a destinazione catastale ordinaria(gruppi A, B e C, come abitazioni, uffici, biblioteche, magazzini sotterranei, negozi, stabilimenti balneari, tettoie e autorimesse) sarà determinato dal valore di mercato permetro quadro. A questo valore si applicheranno dei coefficienti in base alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie dell'immobile.
In pratica, l’insieme dei coefficienti genera un algoritmo, che può modificare di molto il valore del metro quadro. Moltiplicando il valore ottenuto per il numero di metri quadri, si otterrà il valore patrimoniale dell’immobile.

Per determinare il valore delle unità immobiliari a destinazione catastale speciale (gruppo D in cui rientrano opifici, capannoni industriali, alberghi) si userà invece un sistema di stima diretta grazie all'applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale.
Nel caso in cui non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, si userà il criterio reddituale o, per gli immobili strumentali, quello del costo.

La rendita catastale sarà calcolata sulla base dei redditi da locazione medi. Il valore delle locazioni al metro quadro, cui deve essere applicata una riduzione per le spese di manutenzione e gli adeguamenti tecnici, verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà il valore della rendita.

I valori patrimoniali e le rendite dovranno essere adeguati periodicamente  in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento.

Per le unità immobiliari di interesse storico e artistico dovranno invece essere studiate riduzioni dei valori patrimoniali e delle rendite che tengano conto dei più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, del complesso dei vincoli legislativi per la destinazione, l'utilizzo e il restauro.

Per seguire l’iter della riforma si dovrà ora attendere l’inizio della discussione in Aula, prevista per lunedì prossimo.

Fonte : EdilPortale.com

Assicurazione obbligatoria solo per chi firma il progetto

Assicurazione obbligatoria solo per chi firma il progetto

Centro Studi Cni: esenti collaboratori e consulenti che lavorano in uno studio ma non hanno rapporti diretti con la clientela

di Paola Mammarella

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17/09/2013 - L’assicurazione professionale è obbligatoria dal 15 agosto 2013 solo per chi firma i progetti e ha rapporti diretti con la clientela, ma a volte può risultare utile anche per regolare i rapporti all’interno degli studi o delle società professionali. Lo chiarisce il centro studi del Cni, Consiglio nazionale degli ingegneri, che ha aggiornato le Faq per rispondere ai dubbi dei professionisti, alle prese con la scelta di una polizza adeguata.

Collaboratori di società di ingegneria, società tra professionisti e altri professionisti
Il Cni chiarisce che l’obbligo di assicurazione è subordinato allo svolgimento effettivo dell’attività professionale e decorre quindi dal momento dell’assunzione del primo incarico, non dall’iscrizione all’Albo o dal ritiro del timbro professionale.
 Non deve stipulare un’assicurazione neanche il professionista che non firma i progetti, cioè che lavora per conto di uno studio o di un altro professionista e non assume l’incarico direttamente dal cliente.

La stessa conclusione vale per il professionista con partita iva che collabora in modo stabile con una società di ingegneria o di architettura e che non entra in contatto diretto con la clientela.

Secondo il Cni, però, il collaboratore potrebbe stipulare un’assicurazione per regolare i rapporti all’interno della società o dello studio, cioè per tutelarsi da possibili azioni di rivalsa da parte del professionista che ha accettato l’incarico dal cliente e che è stato contestato dopo aver affidato il lavoro ad un altro professionista a lui sottoposto.

Dipendenti, collaboratori e consulenti di imprese private
Le stesse regole valgono se i professionisti sono dipendenti o collaboratori di imprese private. Anche in questo caso, infatti, solo la firma del progetto e il contatto diretto con il cliente per l’assunzione dell’incarico fanno scattare l’obbligo di stipulare un’assicurazione.

Se un ingegnere esercita la professione in qualità diamministratore di una società, l’obbligo di tutela della clientela attraverso la stipula di una polizza deve essere assolto dai professionisti o dalla società per conto della quale agiscono. Se l’attività svolta per conto della società è esclusiva il professionista può chiedere che sia la società ad assumersi l’onere del pagamento della polizza assicurativa. Se invece il professionista svolge anche altri incarichi all’esterno della società, dovrà provvedere da solo alla stipula dell’assicurazione.

Dipendenti pubblici
Non sono tenuti all’obbligo di stipulare un’assicurazione i ricercatori universitari e i docenti, a meno che questi non svolgano, anche solo occasionalmente, attività di progettazione per la quale entrino in contatto con la clientela e firmino gli elaborati. Per far sorgere l’obbligo assicurativo, aggiunge il Cni, non è necessario essere titolari di partita Iva. Gli elementi determinanti sono infatti il rapporto col cliente e la firma del progetto.

Società di ingegneria, Società tra professionisti e studi associati
La polizza assicurativa stipulata dallo studio del quale il professionista è socio copre solamente i rischi derivanti dall'attività professionale svolta per conto dello studio. Se si svolge la professione anche in forma personale, all’esterno dello studio, bisogna stipulare una polizza assicurativa anche se l’attività è occasionale e riguarda incarichi di modesto valore.

Nel caso in cui l’attività sia svolta in forma societaria, nelle società di persone è sufficiente che tutti i soci formalmente chiamati all'assunzione di incarichi professionali nei confronti della committenza siano assicurati. Non avrebbe alcuna utilità, fa notare il Cni, un supplemento di polizza a carico della società dato che questa non gode di autonomia patrimoniale. La società può comunque stipulare una polizza per tenere indenni i soci firmatari degli incarichi rispetto ai danni eventualmente cagionati a terzi da collaboratori o soci non firmatari.

Se la società tra professionisti è istituita secondo la forma della società di capitali,  che avendo autonomia patrimoniale potrebbe essere utilizzata come schermo protettivo per eludere le azioni di risarcimento verso i soci firmatari degli incarichi assunti, il Cni afferma che sarebbe opportuno che tutti o almeno alcuni dei soci risultassero solidalmente obbligati nei confronti della clientela per gli incarichi professionali assunti dalla società.

Ricordiamo che l’obbligo di stipula di un’assicurazione professionale a carico del progettista è sorto con ilDL 138/2011 e con il Dpr 137/2012 per la riforma delle professioni. In base a queste norme, i professionisti che assumono un incarico devono rendere noti al cliente gli estremi e il massimale della polizza e il mancato rispetto di questa prescrizione costituisce un illecito disciplinare.

Arredi: Adiconsum, detrazioni anche per chi cambia appartamento

martedì 17 settembre 2013

     

Giordano: serve maggior sostegno alle famiglie, estendere le agevolazioni fiscali

A cura di

Redazione Quotidianocasa.it

“La tassazione sulle famiglie italiane ha raggiunto livelli insopportabili e continua a colpire iniquamente le fasce di reddito più deboli”. A lanciare la denuncia attraverso una nota è Pietro Giordano, presidente di Adiconsum, che aggiunge: “E’ tempo di una riforma fiscale che tagli gli scaglioni Irpef più bassi dei lavoratori dipendenti e dei pensionati”. Il primo passo è stato compiuto dal “Decreto del Fare”, il quale ha aperto un varco nella direzione di una nuova logica impositiva che non deprime i consumi e concede un sollievo alle famiglie che devono ristrutturare il proprio immobile e che si trovano ad acquistare nuovi mobili per la casa.

Adiconsum guarda positivamente alla detrazione fiscale anche per l’acquisto degli arredi, la quale fa da apripista a un’ulteriore sostegno alle famiglie e ad un comportamento omogeneo verso le stesse. L’associazione propone però che tale agevolazione sia riconosciuta anche per le spese scolastiche e per altri acquisti di primaria importanza, come gli arredi e gli elettrodomesticianche per chi va ad abitare in un nuovo appartamento. Il riferimento di tale proposta è la detrazione fiscale concessa per il pagamento dei mutui per l’acquisto della casa. Questo perché, spiega Adiconsum, così come chi ristruttura la propria abitazione si trova a sostenere costi ulteriori per l’arredo della stessa, altrettanto accade a chi va ad abitare in un nuovo appartamento.
Fonte : Quotidianocasa.it

Locazioni ad uso diverso da quello abitativo, quando è possibile effettuare il diritto di riscatto dell’immobile?

Locazioni ad uso diverso da quello abitativo, quando è possibile effettuare il diritto di riscatto dell’immobile?

18/09/2013
di Alessandro Gallucci 

Tizio è proprietario dell’unità immobiliare Alfa. Quel cespite è destinato ad ospitare attività commerciali.
 
Caio, che sta iniziando un’attività nel settore del commercio, decide di prenderlo in locazione; le parti stipulano un regolare contratto di locazione, così detto 6+6, ai sensi della legge n. 392/78.
 
Nel corso degli anni il proprietario, per ragioni personali, decide di vendere quell’unità immobiliare.
 
La legge gli impone di darne notizia al conduttore che potrebbe volerlo acquistare. A stabilire modalità dell’offerta e termine per la risposta è l’art. 38 della legge n. 392/78, rubricato Diritto di prelazione, che recita:
 
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
 
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
 
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
 
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
 
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
 
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
 
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
 
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
 
Si tratta di un procedimento volto a risolvere in breve tempo la questione. 
 
Che cosa accade se le cose vanno diversamente, ovvero se il proprietario non consente l’esercizio del diritto di prelazione?
 
La legge sanziona l’inadempimento o meglio, consente all’affittuario di mandare “tutto a carte quarantotto”.
 
È chiaro, in tal senso, l’articolo successivo, il 39, rubricato Diritto di riscatto, a mente del quale:
 
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
 
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
 
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
 
Che cosa accade se il locatore, per evitare di seguire questa procedura, prende in giro il conduttore, ossia si palesa ancora come proprietario, quando, invece, ha già venduto l’unità immobiliare?
 
L’unica azione proponibile è quella risarcitoria. 
 
In tal senso in una recente sentenza di Cassazione s’è affermato che “il conduttore d'immobile urbano ad uso non abitativo, il quale, dopo la lesione del suo diritto di prelazione, per effetto di vendita del bene da parte del locatore senza la preventiva comunicazione dell'intento di alienare, non eserciti la facoltà di riscatto, nel termine all'uopo prescritto, può reclamare il risarcimento del danno, derivante dal mancato acquisto, non a titolo di responsabilità contrattuale, stante la carenza di nesso causale fra quell'inadempimento del locatore ed il mancato acquisto, ma a titolo di responsabilità aquiliana del locatore medesimo od anche del terzo acquirente, ove vi sia stata una condotta dell'uno e dell'altro rivolta ad indurlo a fidare nell'insussistenza del trasferimento e cosi a distoglierlo dall'onere di consultare i pubblici registri per acquisire notizia di detto trasferimento (Cass. 3 luglio 2008, n. 18233; Cass. 21 maggio 2001, n. 6891; Cass. 2 aprile 1997, n. 2872; Cass. 26 maggio 1992, n. 6293)” (Cass. 30 agosto 2013, n. 19968).

Fonte : condominioweb.com

L’abolizione dell’Imu fa aumentare l’Irpef

by LA REDAZIONE on 18 SETTEMBRE 2013 · LEAVE A COMMENT

Molti Comuni rincarano l’addizionale Irpef per compensare l’abolizione Imu prima casa 2013, imponendo un’aliquota massima senza nessuna esenzione.

Dopo il taglio IMU 2013 per la prima casa, per far quadrare i conti quasi 2mila Comuni italiani hanno deciso di aumentare gli altri tributi locali, cominciando dalle addizionali Irpef.
In 267 Comuni il rincaro è pari al valore massimo consentito: 0,8%, senza esenzioni o progressioni in base al reddito.
Nel 2012 il gettito per l’addizionale Irpef in 6.610 Comuni è stato di 3,65 miliardi (+25% rispetto al 2011).
Il saldo 2013 si prevede più oneroso.

In genere, nei Comuni italiani la prassi è quella di differenziare l’addizionale Irpef in base al reddito.
A Milano, ad Arezzo, Lecco, Reggio Emilia, Pavia e Lucca si applica l’aliquota 0,8% per i redditi superiori ai 75mila euro, mentre per chi guadagna meno c’è l’esenzione per i redditi fino a 15mila euro (nel 2012 era a 33.500); da 15 a 28mila euro 0,77%; fino a 55mila euro 0,78%; da 55 a 75mila euro 0,79%.

A Genova per il 2013 si applica l’aliquota dello 0,8% per tutti con esenzione a 10mila euro.
Nessun rincaro a Bologna, con lo 0,7% e soglia di esenzione a 12mila euro.

Molte grandi città non hanno deliberato ancora per il 2013, ma i livelli di imposizione 2012 erano già molto alti.
Roma, ad esempio, applicava l’aliquota 0,9% con esenzione fino a 8mila euro; Torino lo 0,8% con esenzione fino a 11.200 euro; Napoli lo 0,8% oltre i 75mila euro e progressione per redditi inferiori (fino a 15mila 0,45%) ma senza esenzioni; Palermo lo 0,8% per tutti senza esenzioni; Venezia esenzione fino a 20.100 euro e poi scaglioni con aliquota massimo 0,8% sopra i 75mila euro; Bari 0,8% con esenzione a 15mila euro; Firenzeriduzione addizionale Irpef allo 0,2% per tutti i redditi.

a cura di Anna Carbone