Niente indennità per perdita di avviamento se l'attività commerciale è irregolare
26/02/2014
di Alessandro Gallucci
Nel caso in cui, astrattamente, un conduttore di un immobile locato per uso diverso da quello abitativo abbia diritto a chiedere la così detta indennità per perdita di avviamento, per ottenerla è necessario che l'attività commerciale esercitata sia in possesso di tutte le autorizzazione richieste dalla legge.
L'onere di provare tale aspetto, infine, ricade sul conduttore richiedente il ristoro economico.
La Cassazione – con la sentenza n. 26225 del 23 novembre 2013 ribadendo, tra l'altro, un proprio consolidatissimo orientamento – è tornata a pronunciarsi sul tema dell'indennità dovuta al conduttore ai sensi dell'art. 34 della legge n. 392/78.
Locazioni commerciali
Si parla di locazioni commerciali ma, in verità facendo riferimento ai contratti conclusi per consentire l'esercizio dell'attività lavorativa in genere, la legge di riferimento, ossia la legge n. 392/78, parla più genericamente di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione.
Un commerciante vuole prendere in locazione un locale? Si applica la legge n. 392/78.
Un albergatore vuole intraprendere la propria attività in centro città? Idem.
Norme di riferimento sono quelle contenute negli artt. 27 e seguenti della legge testé citata.
Il contratto ha una durata minima di sei anni, salvo per il caso delle locazioni per attività alberghiere (rispetto alle quali la durata minima è fissata in nove anni) e per quelle stagionali che possono avere anche durata inferiore.
L'intento del legislatore, nel disciplinare questo genere di locazioni (l'ammontare del canone è rimesso alla libera contrattazione delle parti), è stato, tra gli altri, anche quello di garantire la continuità nell'esercizio delle attività commerciali-artigianali-professionali nel rispetto dei diritti del proprietario dell'immobile adibito a tale uso.
Proprio in quest'ottica dev'essere inquadrato il diritto del conduttore a ricevere la così detta indennità per la perdita di avviamento.
Indennità per perdita di avviamento
L'art. 34 della legge n. 392/78 specifica che In caso di cessazione del rapporto di locazione per uso diverso da quello abitatyivo, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o al fatto che lo stesso sia sottoposto ad una procedura concorsuale, l'inquilino ha diritto, per le attività indicate dall'articolo 27 (ossia commerciali e artiginali quelle professionali sono escluse ex art. 35, ecc.), ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto. Per il caso di attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
L'indennità è maggiorata se lo stesso immobile viene adibito nell'anno successivo ad attività commerciali uguali o comunque simili.
Indennità e rispetto delle regole
È evidente che l'indennità per la perdita di avviamento serve a compensare il conduttore del valore aggiunto creato al luogo di esercizio del commercio nel caso in cui la rescissione del contratto non dipenda in alcun modo da lui.
In questo contesto, però, come si diceva in principio, tutto dev'essere il regola.
Secondo la Cassazione, infatti, La tutela dell'avviamento commerciale, apprestata dagli artt. 34 - 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per gli immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, utilizzati per un'attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non può essere riconosciuta al conduttore che eserciti quell'attività senza le prescritte autorizzazioni, poiché il presupposto della tutela risiede nella liceità dell'esercizio dell'attività medesima, in quanto si fornirebbe altrimenti protezione a situazioni abusive (frustrando l'applicazione di norme imperative che regolano le attività economiche) e lo stesso scopo premiale della disciplina posta a fondamento della predetta legge, che, quanto all'avviamento ed alla prelazione, consiste nella conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate (Cass. n. 7501/2007, conformi Cass. n.635/07, Cass. n. 10187/2005, Cass. n. 1235/2003; Cass. n. 12966/2000, Cass. n. 5265/1993, tra le tantissime) (Cass. 22 novembre 2013, n. 26225).
Fonte: CondominioWeb.com
venerdì 28 febbraio 2014
giovedì 13 febbraio 2014
Spetta sempre a chi reclama la proprietà esclusiva di un bene condominiale l'onere di dimostrare di avere ragione
Spetta sempre a chi reclama la proprietà esclusiva di un bene condominiale l'onere di dimostrare di avere ragione
13/02/2014
di Alessandro Gallucci
In tema di condominio negli edifici, qualora uno dei condomini reclami la proprietà esclusiva di una parte dell’edificio, incombe su di esso l’onere di dimostrare la fondatezza delle proprie argomentazioni. Per farlo, l’unico modo, al di là dell’usucapione, è produrre un titolo che specifichi la giustezza delle sue pretese.
Non solo: per essere valido, quel titolo deve essere correttamente concatenato rispetto a quelli formati nel momento costitutivo del condominio.
È bene ricordare che “il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Ciò vuol dire che la parte dell’edificio che il condomino ritiene di sua proprietà esclusiva debba essere stata tale:
fin dal momento della costituzione del condominio, e quindi ve ne deve essere traccia nel primo atto di cessione della prima unità immobiliare;
anche in un momento successivo purché ciò risulti da un atto scritto (e trascritto) che rechi il consenso di tutti gli altri condomini.
Se così non fosse, il bene reclamato – in quanto inserito nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. o comunque perché accessorio rispetto alle singole unità immobiliari (cfr. su tutte Cass. SS.UU. n. 7449/93) – deve continuare ad essere considerato di proprietà comune.
Tra condominialità e presunzione di condominialità.
A dire il vero in tante, tantissime sentenze, si parla di presunzione di condominialità. La locuzione, secondo le Sezioni Unite della Cassazione, è utilizzata in maniera impropria. In tal senso è stato affermato che “con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all'art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio. In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che "la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario", benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell'art. 1117 civ., si è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà”(così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).
Onere della prova.
Tornando sull’argomento iniziale, in un caso cui la Cassazione ha dato recente soluzione, è stato ribadito il concetto di presunzione di condominialità (di cui deve ritenersi ancora oggi che sia fatto un uso improprio) per le cose, inserite nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. o comunque da ritenersi comuni per caratteristiche strutturali e funzionali, rispetto alle quali non si fornisce prova della proprietà esclusiva.
Prova che dev’essere fornita da chi reclama la proprietà. In tal senso è stato affermato che “grava su colui che intenda vincere la presunzione legale di comunione prevista dall'art. 1117 c.c. l’onere di fornire la prova della proprietà esclusiva dei beni che per ubicazione e struttura siano potenzialmente destinali all'uso comune” (Cass. 17 gennaio 2014 n. 874).
Condominio Web
FONTE : condominioweb.com
13/02/2014
di Alessandro Gallucci
In tema di condominio negli edifici, qualora uno dei condomini reclami la proprietà esclusiva di una parte dell’edificio, incombe su di esso l’onere di dimostrare la fondatezza delle proprie argomentazioni. Per farlo, l’unico modo, al di là dell’usucapione, è produrre un titolo che specifichi la giustezza delle sue pretese.
Non solo: per essere valido, quel titolo deve essere correttamente concatenato rispetto a quelli formati nel momento costitutivo del condominio.
È bene ricordare che “il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Ciò vuol dire che la parte dell’edificio che il condomino ritiene di sua proprietà esclusiva debba essere stata tale:
fin dal momento della costituzione del condominio, e quindi ve ne deve essere traccia nel primo atto di cessione della prima unità immobiliare;
anche in un momento successivo purché ciò risulti da un atto scritto (e trascritto) che rechi il consenso di tutti gli altri condomini.
Se così non fosse, il bene reclamato – in quanto inserito nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. o comunque perché accessorio rispetto alle singole unità immobiliari (cfr. su tutte Cass. SS.UU. n. 7449/93) – deve continuare ad essere considerato di proprietà comune.
Tra condominialità e presunzione di condominialità.
A dire il vero in tante, tantissime sentenze, si parla di presunzione di condominialità. La locuzione, secondo le Sezioni Unite della Cassazione, è utilizzata in maniera impropria. In tal senso è stato affermato che “con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all'art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio. In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che "la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario", benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell'art. 1117 civ., si è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà”(così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).
Onere della prova.
Tornando sull’argomento iniziale, in un caso cui la Cassazione ha dato recente soluzione, è stato ribadito il concetto di presunzione di condominialità (di cui deve ritenersi ancora oggi che sia fatto un uso improprio) per le cose, inserite nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. o comunque da ritenersi comuni per caratteristiche strutturali e funzionali, rispetto alle quali non si fornisce prova della proprietà esclusiva.
Prova che dev’essere fornita da chi reclama la proprietà. In tal senso è stato affermato che “grava su colui che intenda vincere la presunzione legale di comunione prevista dall'art. 1117 c.c. l’onere di fornire la prova della proprietà esclusiva dei beni che per ubicazione e struttura siano potenzialmente destinali all'uso comune” (Cass. 17 gennaio 2014 n. 874).
Condominio Web
FONTE : condominioweb.com
Realizzazione di un pergolato sul terrazzo dell'immobile proprietà esclusive. Quando può ritenersi abusivo?
Realizzazione di un pergolato sul terrazzo dell'immobile proprietà esclusive. Quando può ritenersi abusivo?
13/02/2014
Avv. Gian Luca Ballabio
(Cons. Stato, sez. V, sent. 27 gennaio 2014, n. 407)
Il caso in esame. Il ricorrente ha impugnato la sentenza del T.A.R. che aveva ritenuto legittimi l’ordine di demolizione degli interventi “di tamponatura e copertura tramite vetrate di un pergolato posto sul terrazzo dell’immobile di sua proprietà” poiché ritenutinon sanabili ai sensi della disposizione dell’art. 32 L. n. 47/85, in quanto “incompatibili con la tutela gravante sull’immobile, in quanto modificano in modo inaccettabile l’estetica e l’immagine dell’edificio vincolato”.
Nozione di pergolato. In giurisprudenza è orientamento consolidato che "ai fini edilizi si intende per pergolato un manufatto avente natura ornamentale realizzato in struttura leggera di legno o altro materiale di minimo peso, facilmente amovibile in quanto privo di fondamenta, che funge da sostegno per piante rampicanti, attraverso le quali realizzare riparo e/o ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni" (T.A.R. Lombardia - Brescia, sez. I , sent. 29 agosto 2012, n. 1481). Infatti, mentre il pergolato costituisce una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore ed è destinato a creare ombra , la tettoia può essere utilizzata anche come riparo ed aumenta l’abitabilità dell’immobile (Cass. pen, sez. III, sent. 19 maggio 2008, n. 19973).
Conseguenze in tema di titoli abilitativi. La corretta individuazione di un’opera come pergolato è di fondamentale importanza per verificarne la legittimità secondo la normativa di settore. In particolare “la giurisprudenza è costante nel ritenere che non sia necessaria alcuna concessione edilizia allorché l’opera consista in una struttura precaria, facilmente rimovibile, non costituente trasformazione urbanistica del territori” (Cons. Stato, Sez. V, sent. 7 novembre 2005, n. 6193).
Alla luce di tale principio è stato ritenuto legittimo “un pergolato costituito da una intelaiatura in legno che, come risulta dal verbale in atti, non è infissa né al pavimento né alla parete dell’immobile alla quale è semplicemente addossata, né risulta chiusa in alcun lato, nemmeno sulla copertura”. Ciò poiché l’opera non“altera lo stato dei luoghi o l’aspetto esteriore dell’edificio con incidenza di carattere edilizio, ambientale, estetico o funzionale in quanto l’atto si limita ad affermare che il pergolato contrasterebbe con le distanze dai confini e dai fabbricati previste dal regolamento edilizio, fattispecie questa che non appare ipotizzabile, trattandosi di struttura aperta e senza creazione di volume” (Cons. Stato, cit.).
In caso, poi, di costruzioni abusive, è stato ritenuto che ai sensi della disposizione dell’art. 32 della Legge n. 47/1985 “il rilascio della concessione in sanatoria per le opere edilizie abusive ricadenti su aree sottoposte a vincolo è subordinato al previo rilascio del parere favorevole dell’amministrazione o dell’organo preposto alla tutela del vincolo, parere che non ha carattere solo obbligatorio ma è vincolante per le determinazioni del Comune.
Il riferimento espresso all’atto vincolante, quindi, motiva adeguatamente il provvedimento comunale, soprattutto ove si consideri che il giudizio circa la compatibilità di costruzioni abusive con gli interessi alla tutela ambientale e paesaggistica spetta pienamente agli organi a ciò preposti.
Conseguentemente è “legittimo il provvedimento negatorio e sanzionatorio emanato dall’autorità comunale avverso costruzioni abusive, così motivato” (Cons. Stato, sez.. V, sent. 16 febbraio 2012, n. 749; Con. Stato, sez. VI, 24 settembre 1996, n. 1248).
La sentenza in commento. Nella recente pronuncia del Consiglio di Stato uno dei profili di censura, come osservato, è stato relativo alla circostanza che l’Amministrazione “avrebbe dichiarato con formula tautologica l’incompatibilità delle opere da condonare con il bene tutelato, per cui erroneamente il primo giudice non avrebbe censurato la determinazione assunta, benché priva di un puntuale ed adeguato supporto motivazionale”.
Il Collegio, però, ha sottolineato come la “motivazione assunta a sostegno del diniego (consistente nell’inaccettabile modifica all’estetica ed all’immagine dell’edificio vincolato), anche se formulata in modo invero sintetico, risulti comunque sufficiente, nella specie, a dare ragione della determinazione assunta”.
Infatti, secondo giudice di appello si desumeva dalla documentazione in atti come “l’abuso edilizio per cui è causa consiste in una nuova volumetria abitativa di significativa consistenza, ubicata in pieno centro storico, realizzata in elevazione su una terrazza preesistente e caratterizzata da materiali non di pregio.
Non v’è dubbio alcuno, quindi, come detto intervento abusivo si ponga in oggettiva disarmonia rispetto all’immobile tutelato, come rilevato dall’Amministrazione.
In altri termini, attesa la natura, a consistenza, l’ubicazione e le caratteristiche del manufatto oggetto di condono, non era ragionevolmente necessario che l’Amministrazione si profondesse in ampie argomentazioni per evidenziarne l’oggettiva incompatibilità con il bene oggetto di tutela, risultando all’uopo sufficiente la sintetica formula adoperata, ricognitiva di una situazione di fatto riscontrabile per tabulas”.
Conclusione. La realizzazione di un pergolato o la sua modifica possono essere fonte di abuso edilizio qualora comportino un aumento della volumetria o influiscano sull’aspetto estetico dell’immobile tutelato.
Per eliminare tale abuso l’Amministrazione può motivare la propria ordinanza di demolizione anche rimandando, qualora sia previsto, al provvedimento vincolante della Soprintendenza senza ulteriore ampie argomentazioni.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
13/02/2014
Avv. Gian Luca Ballabio
(Cons. Stato, sez. V, sent. 27 gennaio 2014, n. 407)
Il caso in esame. Il ricorrente ha impugnato la sentenza del T.A.R. che aveva ritenuto legittimi l’ordine di demolizione degli interventi “di tamponatura e copertura tramite vetrate di un pergolato posto sul terrazzo dell’immobile di sua proprietà” poiché ritenutinon sanabili ai sensi della disposizione dell’art. 32 L. n. 47/85, in quanto “incompatibili con la tutela gravante sull’immobile, in quanto modificano in modo inaccettabile l’estetica e l’immagine dell’edificio vincolato”.
Nozione di pergolato. In giurisprudenza è orientamento consolidato che "ai fini edilizi si intende per pergolato un manufatto avente natura ornamentale realizzato in struttura leggera di legno o altro materiale di minimo peso, facilmente amovibile in quanto privo di fondamenta, che funge da sostegno per piante rampicanti, attraverso le quali realizzare riparo e/o ombreggiatura di superfici di modeste dimensioni" (T.A.R. Lombardia - Brescia, sez. I , sent. 29 agosto 2012, n. 1481). Infatti, mentre il pergolato costituisce una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore ed è destinato a creare ombra , la tettoia può essere utilizzata anche come riparo ed aumenta l’abitabilità dell’immobile (Cass. pen, sez. III, sent. 19 maggio 2008, n. 19973).
Conseguenze in tema di titoli abilitativi. La corretta individuazione di un’opera come pergolato è di fondamentale importanza per verificarne la legittimità secondo la normativa di settore. In particolare “la giurisprudenza è costante nel ritenere che non sia necessaria alcuna concessione edilizia allorché l’opera consista in una struttura precaria, facilmente rimovibile, non costituente trasformazione urbanistica del territori” (Cons. Stato, Sez. V, sent. 7 novembre 2005, n. 6193).
Alla luce di tale principio è stato ritenuto legittimo “un pergolato costituito da una intelaiatura in legno che, come risulta dal verbale in atti, non è infissa né al pavimento né alla parete dell’immobile alla quale è semplicemente addossata, né risulta chiusa in alcun lato, nemmeno sulla copertura”. Ciò poiché l’opera non“altera lo stato dei luoghi o l’aspetto esteriore dell’edificio con incidenza di carattere edilizio, ambientale, estetico o funzionale in quanto l’atto si limita ad affermare che il pergolato contrasterebbe con le distanze dai confini e dai fabbricati previste dal regolamento edilizio, fattispecie questa che non appare ipotizzabile, trattandosi di struttura aperta e senza creazione di volume” (Cons. Stato, cit.).
In caso, poi, di costruzioni abusive, è stato ritenuto che ai sensi della disposizione dell’art. 32 della Legge n. 47/1985 “il rilascio della concessione in sanatoria per le opere edilizie abusive ricadenti su aree sottoposte a vincolo è subordinato al previo rilascio del parere favorevole dell’amministrazione o dell’organo preposto alla tutela del vincolo, parere che non ha carattere solo obbligatorio ma è vincolante per le determinazioni del Comune.
Il riferimento espresso all’atto vincolante, quindi, motiva adeguatamente il provvedimento comunale, soprattutto ove si consideri che il giudizio circa la compatibilità di costruzioni abusive con gli interessi alla tutela ambientale e paesaggistica spetta pienamente agli organi a ciò preposti.
Conseguentemente è “legittimo il provvedimento negatorio e sanzionatorio emanato dall’autorità comunale avverso costruzioni abusive, così motivato” (Cons. Stato, sez.. V, sent. 16 febbraio 2012, n. 749; Con. Stato, sez. VI, 24 settembre 1996, n. 1248).
La sentenza in commento. Nella recente pronuncia del Consiglio di Stato uno dei profili di censura, come osservato, è stato relativo alla circostanza che l’Amministrazione “avrebbe dichiarato con formula tautologica l’incompatibilità delle opere da condonare con il bene tutelato, per cui erroneamente il primo giudice non avrebbe censurato la determinazione assunta, benché priva di un puntuale ed adeguato supporto motivazionale”.
Il Collegio, però, ha sottolineato come la “motivazione assunta a sostegno del diniego (consistente nell’inaccettabile modifica all’estetica ed all’immagine dell’edificio vincolato), anche se formulata in modo invero sintetico, risulti comunque sufficiente, nella specie, a dare ragione della determinazione assunta”.
Infatti, secondo giudice di appello si desumeva dalla documentazione in atti come “l’abuso edilizio per cui è causa consiste in una nuova volumetria abitativa di significativa consistenza, ubicata in pieno centro storico, realizzata in elevazione su una terrazza preesistente e caratterizzata da materiali non di pregio.
Non v’è dubbio alcuno, quindi, come detto intervento abusivo si ponga in oggettiva disarmonia rispetto all’immobile tutelato, come rilevato dall’Amministrazione.
In altri termini, attesa la natura, a consistenza, l’ubicazione e le caratteristiche del manufatto oggetto di condono, non era ragionevolmente necessario che l’Amministrazione si profondesse in ampie argomentazioni per evidenziarne l’oggettiva incompatibilità con il bene oggetto di tutela, risultando all’uopo sufficiente la sintetica formula adoperata, ricognitiva di una situazione di fatto riscontrabile per tabulas”.
Conclusione. La realizzazione di un pergolato o la sua modifica possono essere fonte di abuso edilizio qualora comportino un aumento della volumetria o influiscano sull’aspetto estetico dell’immobile tutelato.
Per eliminare tale abuso l’Amministrazione può motivare la propria ordinanza di demolizione anche rimandando, qualora sia previsto, al provvedimento vincolante della Soprintendenza senza ulteriore ampie argomentazioni.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
Danni da infiltrazioni: il condomino che intende chiedere il risarcimento del danno da infiltrazione non può fare esclusivo affidamento sulla CTU
Danni da infiltrazioni: il condomino che intende chiedere il risarcimento del danno da infiltrazione non può fare esclusivo affidamento sulla CTU
13/02/2014
di Alessandro Gallucci
Una sentenza della Corte di Cassazione sul finire del 2013, la n. 28669 del 27 dicembre 2013, ci consente di affrontare il tema dell’onere della prova e del valore, in questo contesto, della consulenza tecnica d’ufficio.
Il discorso ha validità generale ma, vista la sua frequente ricorrenza in condominio, ne parliamo con specifico riferimento al così detto danno da infiltrazioni.
Andiamo per gradi seguendo quest’ordine:
onere della prova;
onere della prova in materia di danni da infiltrazioni (ossia in danni da cose in custodia);
valore della CTU anche in relazione all’onere della prova.
Onere della prova.
Ai sensi dell’art. 2697 c.c.
Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.
Se ritengo che Tizio ritiene che l’azione di Caio gli abbia causato un danno, per ottenere il risarcimento egli dovrà agire in giudizio e dimostrare:
che è esistita un’azione di Caio;
che essa è stata volontaria anche nelle intenzioni o quanto meno nel compimento (insomma dimostrare dolo e colpa);
che l’azione è legata al danno;
quantificare il danno.
Nei casi di responsabilità contrattuale l’onere della prova è attenuato in quanto ricade sul debitore l’onere di dimostrare che l’inadempimento che gli si contesta non dipende da lui (cfr. ad es. art. 1218 c.c.)
Anche in altre ipotesi di responsabilità extracontrattuale l’onere della prova è più leggero.
Uno di questi casi è quello rappresentato dai danni da cose in custodia (e quindi nei casi di danni da infiltrazione) ai sensi dell’art. 2051 c.c. che, per pacifica giurisprudenza, rappresentano un’ipotesi di responsabilità oggettiva (cfr., tra le tante, Cass. 20 maggio 2009 n. 11695).
In questo caso il danneggiato (si pensi al proprietario dell’appartamento che ha subito delle infiltrazioni) deve dimostrare:
il danno;
la relazione esistente tra la cosa da cui proviene il danno ed il danno medesimo (es. dimostrare che esso proviene dalla terrazza).
Il proprietario della cosa che ha causato il danno, invece, sarà gravato del difficile onere di dimostrare che il fatto è avvenuto per un caso fortuito, ossia a causa di un evento assolutamente imprevisto ed imprevedibile.
Si basi, però, sia il danneggiato che il custode devono essere in grado di provare i propri assunti senza potersi presentare in giudizio sperando che sia la consulenza tecnica d’ufficio, altrimenti detta CTU, “a fare il lavoro al loro posto”.
Ai sensi dell’art. 61 del codice di procedura civile, infatti:
Quando è necessario, il giudice può farsi assistere, per il compimento di singoli atti o per tutto il processo, da uno o piu' consulenti di particolare competenza tecnica.
La scelta dei consulenti tecnici deve essere normalmente fatta tra le persone iscritte in albi speciali formati a norma delle disposizioni di attuazione al presente codice.
Il consulente è un ausiliario del giudice e la consulenza lo strumento che “aiuta” il giudice a comprendere una materia in cui “non è molto ferrato”.
Per dirla con riguardo alle cause per danni da infiltrazione: il CTU aiuta il giudice a valutare se le prove fornite dalle parti circa causa del danno ed eventuali casi fortuiti siano tecnicamente valide.
Solo in casi eccezionali la CTU può arrivare a fornire prove che le parti non hanno presentato.
In tal senso nella sentenza n. 28669 del 2013, cui s’è accennato in precedenza, la Cassazione ha affermato che “la consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo essa la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, onde non può essere utilizzata al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume.
Peraltro, è orientamento altrettanto costante quello secondo cui è consentito derogare al limite del divieto di indagini esplorative, quando l'accertamento di determinate situazioni di fatto possa effettuarsi soltanto con l'ausilio di speciali cognizioni tecniche, essendo, in tal caso, consentito al c.t.u. anche di acquisire ogni elemento necessario a rispondere ai quesiti, sebbene risultante da documenti non prodotti dalle parti, sempre che si tratti di fatti accessori e rientranti nell'ambito strettamente tecnico della consulenza, e non di fatti e situazioni che, essendo posti direttamente a fondamento della domanda o delle eccezioni delle parti, debbano necessariamente essere provati dalle stesse (Cass., sez. 3^, 14 febbraio 2006, n. 3191; sez. 2^, 15 aprile 2002, n. 5422;sez. 3^, 6 giugno 2003, n. 9060) (Cass. 27 dicembre 2013 n. 28669).
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
13/02/2014
di Alessandro Gallucci
Una sentenza della Corte di Cassazione sul finire del 2013, la n. 28669 del 27 dicembre 2013, ci consente di affrontare il tema dell’onere della prova e del valore, in questo contesto, della consulenza tecnica d’ufficio.
Il discorso ha validità generale ma, vista la sua frequente ricorrenza in condominio, ne parliamo con specifico riferimento al così detto danno da infiltrazioni.
Andiamo per gradi seguendo quest’ordine:
onere della prova;
onere della prova in materia di danni da infiltrazioni (ossia in danni da cose in custodia);
valore della CTU anche in relazione all’onere della prova.
Onere della prova.
Ai sensi dell’art. 2697 c.c.
Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.
Se ritengo che Tizio ritiene che l’azione di Caio gli abbia causato un danno, per ottenere il risarcimento egli dovrà agire in giudizio e dimostrare:
che è esistita un’azione di Caio;
che essa è stata volontaria anche nelle intenzioni o quanto meno nel compimento (insomma dimostrare dolo e colpa);
che l’azione è legata al danno;
quantificare il danno.
Nei casi di responsabilità contrattuale l’onere della prova è attenuato in quanto ricade sul debitore l’onere di dimostrare che l’inadempimento che gli si contesta non dipende da lui (cfr. ad es. art. 1218 c.c.)
Anche in altre ipotesi di responsabilità extracontrattuale l’onere della prova è più leggero.
Uno di questi casi è quello rappresentato dai danni da cose in custodia (e quindi nei casi di danni da infiltrazione) ai sensi dell’art. 2051 c.c. che, per pacifica giurisprudenza, rappresentano un’ipotesi di responsabilità oggettiva (cfr., tra le tante, Cass. 20 maggio 2009 n. 11695).
In questo caso il danneggiato (si pensi al proprietario dell’appartamento che ha subito delle infiltrazioni) deve dimostrare:
il danno;
la relazione esistente tra la cosa da cui proviene il danno ed il danno medesimo (es. dimostrare che esso proviene dalla terrazza).
Il proprietario della cosa che ha causato il danno, invece, sarà gravato del difficile onere di dimostrare che il fatto è avvenuto per un caso fortuito, ossia a causa di un evento assolutamente imprevisto ed imprevedibile.
Si basi, però, sia il danneggiato che il custode devono essere in grado di provare i propri assunti senza potersi presentare in giudizio sperando che sia la consulenza tecnica d’ufficio, altrimenti detta CTU, “a fare il lavoro al loro posto”.
Ai sensi dell’art. 61 del codice di procedura civile, infatti:
Quando è necessario, il giudice può farsi assistere, per il compimento di singoli atti o per tutto il processo, da uno o piu' consulenti di particolare competenza tecnica.
La scelta dei consulenti tecnici deve essere normalmente fatta tra le persone iscritte in albi speciali formati a norma delle disposizioni di attuazione al presente codice.
Il consulente è un ausiliario del giudice e la consulenza lo strumento che “aiuta” il giudice a comprendere una materia in cui “non è molto ferrato”.
Per dirla con riguardo alle cause per danni da infiltrazione: il CTU aiuta il giudice a valutare se le prove fornite dalle parti circa causa del danno ed eventuali casi fortuiti siano tecnicamente valide.
Solo in casi eccezionali la CTU può arrivare a fornire prove che le parti non hanno presentato.
In tal senso nella sentenza n. 28669 del 2013, cui s’è accennato in precedenza, la Cassazione ha affermato che “la consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo essa la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze, onde non può essere utilizzata al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume.
Peraltro, è orientamento altrettanto costante quello secondo cui è consentito derogare al limite del divieto di indagini esplorative, quando l'accertamento di determinate situazioni di fatto possa effettuarsi soltanto con l'ausilio di speciali cognizioni tecniche, essendo, in tal caso, consentito al c.t.u. anche di acquisire ogni elemento necessario a rispondere ai quesiti, sebbene risultante da documenti non prodotti dalle parti, sempre che si tratti di fatti accessori e rientranti nell'ambito strettamente tecnico della consulenza, e non di fatti e situazioni che, essendo posti direttamente a fondamento della domanda o delle eccezioni delle parti, debbano necessariamente essere provati dalle stesse (Cass., sez. 3^, 14 febbraio 2006, n. 3191; sez. 2^, 15 aprile 2002, n. 5422;sez. 3^, 6 giugno 2003, n. 9060) (Cass. 27 dicembre 2013 n. 28669).
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
Le tabelle millesimali contrattuali possono essere modificate a maggioranza se conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese
Le tabelle millesimali contrattuali possono essere modificate a maggioranza se conformi ai criteri legali di ripartizione delle spese
12/02/2014
di Alessandro Gallucci
In dottrina ed in giurisprudenza s’è soliti, come per il regolamento condominiale, distinguere due tipologie di tabelle millesimali:
quelle contrattuali;
quelle assembleari.
Le prime possono contenere criteri di ripartizione delle spese difformi da quelli legali; si tratterebbe della famosa “diversa convenzione” di cui al primo comma dell’art. 1123 c.c.
Le tabelle assembleari, invece, devono contenere criteri che rispettino quanto stabilito dalla legge, vale a dire devono esprimere il rapporto proporzionale di valore esistente tra singole unità immobiliari e parti comuni.
Per lungo, lunghissimo tempo è stato oggetto di accese, anzi accesissime discussioni, il dibattito relativo alle maggioranze necessarie per approvare le tabelle millesimali.
Su quelle contrattuali deroganti i criteri di ripartizione delle spese non vi sono mai stati dubbi: esse possono essere approvate o modificate solamente con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Quanto alle tabelle assembleari (alcuni ne negavano addirittura in radice l’esistenza) nel 2010 le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 18477) e successivamente le Sezioni semplici del Supremo Collegio hanno avuto modo di specificare che “l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.” (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).
Insomma tabelle assembleari (conformi ai criteri legali) approvabili con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno 500 millesimi.
Chiaramente il riferimento alla modifica dev’essere letto nel senso di modificazione dovuta a non corrispondenza della tabelle rispetto ai criteri legali, per errore o cambiamento dello stato dei luoghi (es. sopraelevazioni, chiusura di balconi, ecc.). La riforma del condominio ha sostanzialmente recepito questo orientamento (art. 69 disp. att. c.c.).
E’ vero, non sfugge che la norma parli solamente di modificazione e revisione, ma non v’è motivo per dubitare dell’attualità del principio diritto espresso dalle Sezioni Unite nel 2010.
V’è di più: per il nuovo art. 69 disp. att. c.c. revisione e modifica, per errori e mutate condizioni dell’edificio, possono essere approvate a maggioranza anche nel caso di criteri convenzionali. E’ evidente che in questo caso, però, per potere legittimamente votare a maggioranza è necessario dimostrare che le tabelle convenzionali non rispecchino o che non rispecchino più il criterio di ripartizione prescelto dalle parti al momento dell’approvazione all’unanimità delle tabelle millesimali.
Molto spesso i regolamenti e le tabelle vengono sottoscritti da tutti i condomini al momento della firma degli atti d’acquisto. L’origine contrattuale di regolamento e tabelle può non coincidere con la loro natura: insomma è possibile aver sottoscritto tabelle e regolamento che, in realtà, erano approvabili anche dall’assemblea. La Cassazione ha chiarito che in questi casi i regolamenti di origine contrattuale ma di natura assembleare sono modificabili a maggioranza (cfr. Cass. SS.UU. 943/99).
In questo contesto è utile specificare un aspetto che spesso può passare in secondo piano ma che, invece, è molto importante.
Siccome le tabelle millesimali sono un allegato del regolamento di condominio, non vi sono motivi per non ritenere modificabili a maggioranza le tabelle di origine contrattuale ma, in realtà, rispettose dei criteri legali.
Condominio Web
FONTE : condominioweb.com
12/02/2014
di Alessandro Gallucci
In dottrina ed in giurisprudenza s’è soliti, come per il regolamento condominiale, distinguere due tipologie di tabelle millesimali:
quelle contrattuali;
quelle assembleari.
Le prime possono contenere criteri di ripartizione delle spese difformi da quelli legali; si tratterebbe della famosa “diversa convenzione” di cui al primo comma dell’art. 1123 c.c.
Le tabelle assembleari, invece, devono contenere criteri che rispettino quanto stabilito dalla legge, vale a dire devono esprimere il rapporto proporzionale di valore esistente tra singole unità immobiliari e parti comuni.
Per lungo, lunghissimo tempo è stato oggetto di accese, anzi accesissime discussioni, il dibattito relativo alle maggioranze necessarie per approvare le tabelle millesimali.
Su quelle contrattuali deroganti i criteri di ripartizione delle spese non vi sono mai stati dubbi: esse possono essere approvate o modificate solamente con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Quanto alle tabelle assembleari (alcuni ne negavano addirittura in radice l’esistenza) nel 2010 le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 18477) e successivamente le Sezioni semplici del Supremo Collegio hanno avuto modo di specificare che “l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.” (Cass. 25 settembre 2013, n. 21950).
Insomma tabelle assembleari (conformi ai criteri legali) approvabili con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno 500 millesimi.
Chiaramente il riferimento alla modifica dev’essere letto nel senso di modificazione dovuta a non corrispondenza della tabelle rispetto ai criteri legali, per errore o cambiamento dello stato dei luoghi (es. sopraelevazioni, chiusura di balconi, ecc.). La riforma del condominio ha sostanzialmente recepito questo orientamento (art. 69 disp. att. c.c.).
E’ vero, non sfugge che la norma parli solamente di modificazione e revisione, ma non v’è motivo per dubitare dell’attualità del principio diritto espresso dalle Sezioni Unite nel 2010.
V’è di più: per il nuovo art. 69 disp. att. c.c. revisione e modifica, per errori e mutate condizioni dell’edificio, possono essere approvate a maggioranza anche nel caso di criteri convenzionali. E’ evidente che in questo caso, però, per potere legittimamente votare a maggioranza è necessario dimostrare che le tabelle convenzionali non rispecchino o che non rispecchino più il criterio di ripartizione prescelto dalle parti al momento dell’approvazione all’unanimità delle tabelle millesimali.
Molto spesso i regolamenti e le tabelle vengono sottoscritti da tutti i condomini al momento della firma degli atti d’acquisto. L’origine contrattuale di regolamento e tabelle può non coincidere con la loro natura: insomma è possibile aver sottoscritto tabelle e regolamento che, in realtà, erano approvabili anche dall’assemblea. La Cassazione ha chiarito che in questi casi i regolamenti di origine contrattuale ma di natura assembleare sono modificabili a maggioranza (cfr. Cass. SS.UU. 943/99).
In questo contesto è utile specificare un aspetto che spesso può passare in secondo piano ma che, invece, è molto importante.
Siccome le tabelle millesimali sono un allegato del regolamento di condominio, non vi sono motivi per non ritenere modificabili a maggioranza le tabelle di origine contrattuale ma, in realtà, rispettose dei criteri legali.
Condominio Web
FONTE : condominioweb.com
Tutti i condomini hanno diritto di usare i parcheggi condominiali allo stesso modo al di là del numero dei millesimi
Tutti i condomini hanno diritto di usare i parcheggi condominiali allo stesso modo al di là del numero dei millesimi
12/02/2014
di Alessandro Gallucci
Tizio è proprietario di un appartamento molto grande, al quarto piano di un condominio. La sua unità immobiliare esprime 120 millesimi.
Caio abita al secondo piano dell’edificio e la sua unità immobiliare è tra le più piccole ed esprime un valore pari ad 80 millesimi.
L’assemblea del condominio nel quale abitano i due decide di regolamentare il posteggio degli autoveicoli in alcune parti comuni: ogni condomino ha diritto ad un posto auto.
Tizio non ci sta e impugna quella decisione: “com’è possibile che io, che sono proprietario dell’unità immobiliare che esprime più millesimi, debba soggiacere ad un uso così penalizzante delle parti comuni?”
Questa nella sostanza, la storia che ha portato la Cassazione, con la sentenza n. 820 del 2014, ad esprimersi, ribadendo il proprio consolidato orientamento, sulla differenza che corre tra misura del diritto sulle parti comuni e diritto d’uso delle medesime.
Per la cronaca è bene specificare che tanto in primo, quanto in secondo grado le doglianze del condomino impugnante erano state respinte, ossia: il giudice di pace, prima, ed il Tribunale, poi, avevano ritenuto legittima la decisione assembleare di assegnazione di un posto auto per ogni unità immobiliare.
Da qui il ricorso per Cassazione del condomino, al cui esito la Corte ha confermato quanto stabilito nella sentenza di secondo grado che era stata impugnata.
Si legge in sentenza: “occorre in linea generale puntualizzare, quanto alla questione della misura di utilizzazione della cosa comune, che nell'attuale regolamentazione giuridica del condominio, la stessa non è certamente in rapporto con la quota maggiore o minore di proprietà del singolo condominio ed è totalmente sganciata dalle "tabelle millesimali" utilizzate per il calcolo delle spese relative alla gestione del bene stesso. Occorre sul punto fare invece riferimento a quanto prevede l'art. 1102 c.c. secondo il quale, ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune, "purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto"(Cass. 16 gennaio 2014, n. 820).
In buona sostanza: il diritto sulle parti comuni, ai fini della ripartizione delle spese e del funzionamento dell’assemblea, è legato ai millesimi di proprietà ma il diritto d’uso delle medesime è paritario e rispetto ad esso i millesimi non hanno alcun valore, cosicché mentre per l’assunzione della decisione, se presa in assemblea, i millesimi sono fondamentali, per la sua attuazione non bisogna tenerne conto ma è necessario garantire il pari diritto d’uso di tutti i comproprietari.
Proseguendo nel proprio ragionamento, gli ermellini hanno ricordato che con riferimento ad una fattispecie analoga ebbero modo di affermare quanto segue: "L'utilizzazione a parcheggio dei viali adiacenti agli edifici di un complesso condominiale configura un uso della cosa comune (ulteriore rispetto alla ordinaria destinazione degli stessi ad accesso ai vari fabbricati); pertanto la disciplina di tale utilizzazione (con limitazione, nella specie, ad una sola vettura per unità abitativa) disposta dall'amministratore nell'ambito delle attribuzioni che gli competono a norma dell'art. 1130, primo comma, c.c. ovvero, a maggior ragione, (come nella specie) dall'assemblea, non riguarda la misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini sulla cosa comune ma raffigura una modalità d'uso della cosa stessa..." Cass. Sez. 2, n. 772 del 25/01/1997)” (Cass. 16 gennaio 2014, n. 820).
Ciò vuol dire che fintanto che l’assemblea non decide in merito alla regolamentazione dell’uso di una cosa comune, l’amministratore, nel rispetto del diritto al pari uso, può assumere un proprio provvedimento, vincolante per tutti i condomini (art. 1133 c.c.), che disciplini l’utilizzazione della medesima.
Condominio Web
Fonte: condominioweb.com
12/02/2014
di Alessandro Gallucci
Tizio è proprietario di un appartamento molto grande, al quarto piano di un condominio. La sua unità immobiliare esprime 120 millesimi.
Caio abita al secondo piano dell’edificio e la sua unità immobiliare è tra le più piccole ed esprime un valore pari ad 80 millesimi.
L’assemblea del condominio nel quale abitano i due decide di regolamentare il posteggio degli autoveicoli in alcune parti comuni: ogni condomino ha diritto ad un posto auto.
Tizio non ci sta e impugna quella decisione: “com’è possibile che io, che sono proprietario dell’unità immobiliare che esprime più millesimi, debba soggiacere ad un uso così penalizzante delle parti comuni?”
Questa nella sostanza, la storia che ha portato la Cassazione, con la sentenza n. 820 del 2014, ad esprimersi, ribadendo il proprio consolidato orientamento, sulla differenza che corre tra misura del diritto sulle parti comuni e diritto d’uso delle medesime.
Per la cronaca è bene specificare che tanto in primo, quanto in secondo grado le doglianze del condomino impugnante erano state respinte, ossia: il giudice di pace, prima, ed il Tribunale, poi, avevano ritenuto legittima la decisione assembleare di assegnazione di un posto auto per ogni unità immobiliare.
Da qui il ricorso per Cassazione del condomino, al cui esito la Corte ha confermato quanto stabilito nella sentenza di secondo grado che era stata impugnata.
Si legge in sentenza: “occorre in linea generale puntualizzare, quanto alla questione della misura di utilizzazione della cosa comune, che nell'attuale regolamentazione giuridica del condominio, la stessa non è certamente in rapporto con la quota maggiore o minore di proprietà del singolo condominio ed è totalmente sganciata dalle "tabelle millesimali" utilizzate per il calcolo delle spese relative alla gestione del bene stesso. Occorre sul punto fare invece riferimento a quanto prevede l'art. 1102 c.c. secondo il quale, ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune, "purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto"(Cass. 16 gennaio 2014, n. 820).
In buona sostanza: il diritto sulle parti comuni, ai fini della ripartizione delle spese e del funzionamento dell’assemblea, è legato ai millesimi di proprietà ma il diritto d’uso delle medesime è paritario e rispetto ad esso i millesimi non hanno alcun valore, cosicché mentre per l’assunzione della decisione, se presa in assemblea, i millesimi sono fondamentali, per la sua attuazione non bisogna tenerne conto ma è necessario garantire il pari diritto d’uso di tutti i comproprietari.
Proseguendo nel proprio ragionamento, gli ermellini hanno ricordato che con riferimento ad una fattispecie analoga ebbero modo di affermare quanto segue: "L'utilizzazione a parcheggio dei viali adiacenti agli edifici di un complesso condominiale configura un uso della cosa comune (ulteriore rispetto alla ordinaria destinazione degli stessi ad accesso ai vari fabbricati); pertanto la disciplina di tale utilizzazione (con limitazione, nella specie, ad una sola vettura per unità abitativa) disposta dall'amministratore nell'ambito delle attribuzioni che gli competono a norma dell'art. 1130, primo comma, c.c. ovvero, a maggior ragione, (come nella specie) dall'assemblea, non riguarda la misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini sulla cosa comune ma raffigura una modalità d'uso della cosa stessa..." Cass. Sez. 2, n. 772 del 25/01/1997)” (Cass. 16 gennaio 2014, n. 820).
Ciò vuol dire che fintanto che l’assemblea non decide in merito alla regolamentazione dell’uso di una cosa comune, l’amministratore, nel rispetto del diritto al pari uso, può assumere un proprio provvedimento, vincolante per tutti i condomini (art. 1133 c.c.), che disciplini l’utilizzazione della medesima.
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Fonte: condominioweb.com
Un merlo insulta un condomino, topolini domestici in fuga, maiale che strilla incessantemente e manda all'ospedale una vicina. Questo condominio è uno zoo.
Un merlo insulta un condomino, topolini domestici in fuga, maiale che strilla incessantemente e manda all'ospedale una vicina. Questo condominio è uno zoo.
11/02/2014
di Ivan Meo
Pregi e difetti di un condominio pet friendly. Grande attenzione suscitò tra i primi commentatori della riforma sul condominio il comma introdotto nel codice civile “vietava di vietare” la detenzione di animali domestici all'interno delle unità immobiliari. Stiamo parlando dell’art. 1138, ultimo comma del testo novellato del codice civile laddove si prescrive che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Dopo l’entrata in vigore del nuovo comma si pensava che tutti gli animali potessero godere di un “libero accesso” al condominio senza alcun limite. In realtà la situazione è alquanto complicata ed ancora soggetta ad una molteplicità di interpretazioni. Inoltre si è anche avanzata l’ipotesi che il Legislatore con questa “apertura” voleva, di fatto, riconoscere un vero e proprio diritto soggettivo all’animale da compagnia nell’ambito dell’attuale ordinamento giuridico, stabilendo con l’introduzione del comma 5 un principio di inviolabilità del diritto all’animale di affezione, da un lato, e dall’altro stabilendo una espressa limitazione della nostra autonomia negoziale qualora essa si ponga in contrasto con il diritto all’animale di affezione.
Ma numeri parlano chiaro. L’aspetto teorico dell’intento del Legislatore si è dovuto confrontare, anzi “scontrare”, con i dati divulgati in questi giorni dall'Aidaa (tribunale degli per la tutela legale degli animali). Facendo due calcoli ogni 17,5 minuti scoppia una lite in condominio causata dalla detenzione di un animale. Dati in forte aumento rispetto all'anno 2012 quando le richieste per liti in condominio per animali erano “solo” 23mila. Quindi abbiamo assistito ad un incremento del 23.4%. Nel 2013 sono state registrare 30mila liti.
Cani e gatti gli animali più fastidiosi. Le consulenze prestate relativamente alle liti di condominio legate alla presenza di animali dall’Aidaa hanno riguardato prevalentemente i cani, per i quali ci si lamenta in particolare dell’abbaio, dell’uso continuato e quasi esclusivo per loro degli spazi comuni, di problemi legati all’uso dell’ascensore. In particolare, 19.000 delle 30.000 richieste di consulenza hanno riguardato cani, 8.900 gatti, 1.800 volatili ed altri animali. Quanto ai gatti, sempre più frequentemente vi è la richiesta che il gatto del vicino non invada gli spazi privati di altre famiglie. Tra gli incidenti più curiosi, 33 sono state le lamentele per gli insulti di pappagalli e merli indiani nei confronti dei vicini di casa. A Milano due liti avevano per oggetto due topolini fuggiti dall’appartamento in cui i proprietari li tenevano liberi.
Le città più litigiose. L’introduzione della legge che impedisce di vietare gli animali in condominio no ha certo fatto diminuire liti. Anzi, nel secondo semestre si è assistito ad un aumento delle richieste di parere legale (da 16.000 casi a 18.000). Si è verificato persino il ricovero in ospedale, in provincia di Varese, di una donna che ha sentito le urla dei maiali sgozzati dai vicini. Le città in cui hanno avuto luogo la maggior parte di simili litigi sono state Milano, Roma, Ancona, Napoli, Bologna, Palermo, Bari e Livorno. Quelle che invece sono riuscite a convivere più pacificamente con gli animali dei vicini Torino, Udine, Aosta e Parma.
A volte anche l’amministratore ci metter lo zampino. Infine, un recente caso di cronaca, ha purtroppo messo in cattiva luce l’operato di un amministratore di condominio. Dalla ricostruzione dei fatti pare che una decina di gatti siano stati murati vivi e morti di fame e di stenti in un condominio. L'amministratore, per motivi ancora da ricostruire, e forse inconsapevole della situazione, ha fatto chiudere una intercapedine del palazzo in cui hanno trovato rifugio circa 30 gatti della colonia felina regolarmente registrata e gestita da gattari. Purtroppo 14 gatti della colonia felina sono rimasti intrappolati all'interno, gli altri 12 non sono sopravvissuti. L'Aidaa ha evidenziato come, nello stesso condominio altri gatti sarebbero deceduti, nei mesi precedenti, avvelenati da esche destinate alla derattizzazione. L'Aidaa ha deciso di denunciare l'amministratore del condominio e tutti coloro che in qualche modo possono essere responsabili per quanto accaduto.
Diritto e doveri del padrone. E’ necessario ricordare che chi possiede animali domestici, e nella fattispecie i padroni di cani, hanno dei precisi doveri nei confronti dalla legge. Analizziamoli.
Anagrafe canina. Secondo le norme vigenti, ai proprietari di tutti i cani spetta l’obbligo di registrare l’animale all’anagrafe canina, che identifica i cani con un tatuaggio o con un microchip; vaccinarlo; munirlo di passaporto europeo per spostarsi all’interno della comunità europea; applicare la museruola e il guinzaglio nelle vie o in altri luoghi pubblici e nei locali pubblici. L’iscrizione è obbligatoria ai sensi della legge n°281 del 1991 successivamente è stata chiarito questo obbligo dall’Ordinanza 6 agosto 2008 poi prorogata con un’altra Ordinanza del 21 luglio 2010.
Articolo 2052 del codice civile. La norma stabilisce che il proprietario di un animale, o chi se ne occupa, ne è responsabile per la legge per gli eventuali danni provocati dal suo animale. Se sprovvisti di una specifica assicurazione per cani, si risponde personalmente dei danni.
Assicurare il proprio cane. Per tutelarci dai danni che possono eventualmente causare i nostri cani e gatti abbiamo solo uno strumento: stipulare una apposita assicurazione. Le principali compagnie assicurative propongono, già da tempo, polizze specifiche su animali. Vi sono molte sentenze che hanno condannato il proprietario del cane poco diligente. Una sentenza, la n° 4672 del 3 febbraio 2009, emessa dalla Corte di Cassazione, ha stabilito che il proprietario che non custodisce adeguatamente l’animale, risponde dei danni causati a terzi. Il Tribunale di Bari con sentenza del 12-04-2006 ha ritenuto responsabile il condominio ex art. 2043 c.c. nei confronti del condomino – terzo danneggiato – per non aver provveduto a rimuovere gli escrementi prodotti dal suo cane e di non aver impedito di abbaiare ripetutamente durante le ore notturne. Una decisione analoga nel suo genere è stata emessa dal Tribunale di Gorizia del 24 settembre 2001, il quale ha ritenuto responsabile una condomina per non aver impedito l’eliminazione di persistenti aggressioni olfattive di origine felina, particolarmente sgradevoli.
Circolazione in spazi comuni e danno provocati dagli animali
Gli animali non possono essere lasciati liberi di circolare negli spazi comuni senza alcune precauzione.
E’ necessario dotarli di museruola e guinzaglio.
Ricordiamo che il proprietario dell’animale sarà ritenuto responsabile civilmente e penalmente in caso di danni o lesioni a persone.
Per tali motivi è consigliabile Polizza di assicurazione di responsabilità civile per danni causati da proprio cane contro terzi. Omessa custodia / Abbandono animali
È vietato abbandonare per un lungo periodo gli animali domestici su balconi o nelle abitazioni perché si potrebbe ipotizzare il reato di "omessa custodia" (articolo 672 Cod. pen.)
Immissioni intollerabili
Il condomino, sarà ritenuto responsabile qualora il proprio animale emetta rumori molesti intollerabili oppure di odori sgradevoli (844 cod. civ.) In tal caso si potrà chiedere la cessazione della turbativa ricorrendo all'allontanamento dell'animale (art. 700 cod. proc. civ.)
Disturbo della quiete notturna
Nel caso di immissioni rumorose è possibile ipotizzare la sussistenza del reato di "disturbo del riposto delle persone" (articolo 659 del cod. pen.) purché il disturbo è arrecato ad un numero indeterminato di persone.
Insomma, il rapporto condominio-animale non si basa su di una pacifica convivenza, anzi i motivi di astio ed incomprensioni generati dalla convivenza in determinati spazi, diventano sempre più problematici.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
11/02/2014
di Ivan Meo
Pregi e difetti di un condominio pet friendly. Grande attenzione suscitò tra i primi commentatori della riforma sul condominio il comma introdotto nel codice civile “vietava di vietare” la detenzione di animali domestici all'interno delle unità immobiliari. Stiamo parlando dell’art. 1138, ultimo comma del testo novellato del codice civile laddove si prescrive che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Dopo l’entrata in vigore del nuovo comma si pensava che tutti gli animali potessero godere di un “libero accesso” al condominio senza alcun limite. In realtà la situazione è alquanto complicata ed ancora soggetta ad una molteplicità di interpretazioni. Inoltre si è anche avanzata l’ipotesi che il Legislatore con questa “apertura” voleva, di fatto, riconoscere un vero e proprio diritto soggettivo all’animale da compagnia nell’ambito dell’attuale ordinamento giuridico, stabilendo con l’introduzione del comma 5 un principio di inviolabilità del diritto all’animale di affezione, da un lato, e dall’altro stabilendo una espressa limitazione della nostra autonomia negoziale qualora essa si ponga in contrasto con il diritto all’animale di affezione.
Ma numeri parlano chiaro. L’aspetto teorico dell’intento del Legislatore si è dovuto confrontare, anzi “scontrare”, con i dati divulgati in questi giorni dall'Aidaa (tribunale degli per la tutela legale degli animali). Facendo due calcoli ogni 17,5 minuti scoppia una lite in condominio causata dalla detenzione di un animale. Dati in forte aumento rispetto all'anno 2012 quando le richieste per liti in condominio per animali erano “solo” 23mila. Quindi abbiamo assistito ad un incremento del 23.4%. Nel 2013 sono state registrare 30mila liti.
Cani e gatti gli animali più fastidiosi. Le consulenze prestate relativamente alle liti di condominio legate alla presenza di animali dall’Aidaa hanno riguardato prevalentemente i cani, per i quali ci si lamenta in particolare dell’abbaio, dell’uso continuato e quasi esclusivo per loro degli spazi comuni, di problemi legati all’uso dell’ascensore. In particolare, 19.000 delle 30.000 richieste di consulenza hanno riguardato cani, 8.900 gatti, 1.800 volatili ed altri animali. Quanto ai gatti, sempre più frequentemente vi è la richiesta che il gatto del vicino non invada gli spazi privati di altre famiglie. Tra gli incidenti più curiosi, 33 sono state le lamentele per gli insulti di pappagalli e merli indiani nei confronti dei vicini di casa. A Milano due liti avevano per oggetto due topolini fuggiti dall’appartamento in cui i proprietari li tenevano liberi.
Le città più litigiose. L’introduzione della legge che impedisce di vietare gli animali in condominio no ha certo fatto diminuire liti. Anzi, nel secondo semestre si è assistito ad un aumento delle richieste di parere legale (da 16.000 casi a 18.000). Si è verificato persino il ricovero in ospedale, in provincia di Varese, di una donna che ha sentito le urla dei maiali sgozzati dai vicini. Le città in cui hanno avuto luogo la maggior parte di simili litigi sono state Milano, Roma, Ancona, Napoli, Bologna, Palermo, Bari e Livorno. Quelle che invece sono riuscite a convivere più pacificamente con gli animali dei vicini Torino, Udine, Aosta e Parma.
A volte anche l’amministratore ci metter lo zampino. Infine, un recente caso di cronaca, ha purtroppo messo in cattiva luce l’operato di un amministratore di condominio. Dalla ricostruzione dei fatti pare che una decina di gatti siano stati murati vivi e morti di fame e di stenti in un condominio. L'amministratore, per motivi ancora da ricostruire, e forse inconsapevole della situazione, ha fatto chiudere una intercapedine del palazzo in cui hanno trovato rifugio circa 30 gatti della colonia felina regolarmente registrata e gestita da gattari. Purtroppo 14 gatti della colonia felina sono rimasti intrappolati all'interno, gli altri 12 non sono sopravvissuti. L'Aidaa ha evidenziato come, nello stesso condominio altri gatti sarebbero deceduti, nei mesi precedenti, avvelenati da esche destinate alla derattizzazione. L'Aidaa ha deciso di denunciare l'amministratore del condominio e tutti coloro che in qualche modo possono essere responsabili per quanto accaduto.
Diritto e doveri del padrone. E’ necessario ricordare che chi possiede animali domestici, e nella fattispecie i padroni di cani, hanno dei precisi doveri nei confronti dalla legge. Analizziamoli.
Anagrafe canina. Secondo le norme vigenti, ai proprietari di tutti i cani spetta l’obbligo di registrare l’animale all’anagrafe canina, che identifica i cani con un tatuaggio o con un microchip; vaccinarlo; munirlo di passaporto europeo per spostarsi all’interno della comunità europea; applicare la museruola e il guinzaglio nelle vie o in altri luoghi pubblici e nei locali pubblici. L’iscrizione è obbligatoria ai sensi della legge n°281 del 1991 successivamente è stata chiarito questo obbligo dall’Ordinanza 6 agosto 2008 poi prorogata con un’altra Ordinanza del 21 luglio 2010.
Articolo 2052 del codice civile. La norma stabilisce che il proprietario di un animale, o chi se ne occupa, ne è responsabile per la legge per gli eventuali danni provocati dal suo animale. Se sprovvisti di una specifica assicurazione per cani, si risponde personalmente dei danni.
Assicurare il proprio cane. Per tutelarci dai danni che possono eventualmente causare i nostri cani e gatti abbiamo solo uno strumento: stipulare una apposita assicurazione. Le principali compagnie assicurative propongono, già da tempo, polizze specifiche su animali. Vi sono molte sentenze che hanno condannato il proprietario del cane poco diligente. Una sentenza, la n° 4672 del 3 febbraio 2009, emessa dalla Corte di Cassazione, ha stabilito che il proprietario che non custodisce adeguatamente l’animale, risponde dei danni causati a terzi. Il Tribunale di Bari con sentenza del 12-04-2006 ha ritenuto responsabile il condominio ex art. 2043 c.c. nei confronti del condomino – terzo danneggiato – per non aver provveduto a rimuovere gli escrementi prodotti dal suo cane e di non aver impedito di abbaiare ripetutamente durante le ore notturne. Una decisione analoga nel suo genere è stata emessa dal Tribunale di Gorizia del 24 settembre 2001, il quale ha ritenuto responsabile una condomina per non aver impedito l’eliminazione di persistenti aggressioni olfattive di origine felina, particolarmente sgradevoli.
Circolazione in spazi comuni e danno provocati dagli animali
Gli animali non possono essere lasciati liberi di circolare negli spazi comuni senza alcune precauzione.
E’ necessario dotarli di museruola e guinzaglio.
Ricordiamo che il proprietario dell’animale sarà ritenuto responsabile civilmente e penalmente in caso di danni o lesioni a persone.
Per tali motivi è consigliabile Polizza di assicurazione di responsabilità civile per danni causati da proprio cane contro terzi. Omessa custodia / Abbandono animali
È vietato abbandonare per un lungo periodo gli animali domestici su balconi o nelle abitazioni perché si potrebbe ipotizzare il reato di "omessa custodia" (articolo 672 Cod. pen.)
Immissioni intollerabili
Il condomino, sarà ritenuto responsabile qualora il proprio animale emetta rumori molesti intollerabili oppure di odori sgradevoli (844 cod. civ.) In tal caso si potrà chiedere la cessazione della turbativa ricorrendo all'allontanamento dell'animale (art. 700 cod. proc. civ.)
Disturbo della quiete notturna
Nel caso di immissioni rumorose è possibile ipotizzare la sussistenza del reato di "disturbo del riposto delle persone" (articolo 659 del cod. pen.) purché il disturbo è arrecato ad un numero indeterminato di persone.
Insomma, il rapporto condominio-animale non si basa su di una pacifica convivenza, anzi i motivi di astio ed incomprensioni generati dalla convivenza in determinati spazi, diventano sempre più problematici.
Condominio Web
Fonte : condominioweb.com
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