CERTIFICAZIONE ENERGETICA, I CONTROLLI AGLI ENTI

CERTIFICAZIONE ENERGETICA, I CONTROLLI AGLI ENTI

A cura di Matteo Rezzonico17-03-2014

In materia di certificazione energetica degli immobili, l'articolo 15 del Dlgs 192/2005 prevede specifiche sanzioni ai soggetti coinvolti. Tuttavia, nel caso di offerte di vendita e locazione, non indica quali autorità sono preposte alla vigilanza e all'applicazione di sanzioni ai soggetti inadempienti. A chi spetta tale vigilanza?

Secondo una interpretazione coerente dell’articolo 15 del Dlgs 192/2005 - cioè rispettosa dell’articolo 12 delle preleggi al Codice civile - le sanzioni previste dai commi 9 e 10 (del citato articolo 15) devono essere applicate, in assenza di una puntuale previsione legislativa, dagli enti locali (cioè dai Comuni), dalle Regioni o dalle Province autonome, competenti anche per i relativi controlli.A nostro giudizio, nulla autorizza – allo stato – l’applicazione in via analogica del rinnovato articolo 6, comma 3, del Dlgs 192/2005, per il quale, «in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà... l'accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all'atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall'agenzia delle Entrate, ai fini dell'ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell'articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689». La disposizione è infatti speciale e tipica e si riferisce esclusivamente al comma tre dell’articolo 6 del citato Dlgs 192/2005.

FONTE : CASA24PLUS

I GENITORI DONATARI NON SCARICANO IL MUTUO

I GENITORI DONATARI NON SCARICANO IL MUTUO

A cura di Alfredo Calvano17-03-2014

Mio figlio, attraverso atto notarile, ha donato a noi genitori una casa. All'atto della stipula (2005) del rogito è stato contratto un mutuo intestato a noi genitori perchè garanti in quanto, all'epoca, mio figlio era studente privo di reddito. Oggi, essendo noi i proprietari, continuiamo a pagare il mutuo. Con la prossima dichiarazione dei redditi possiamo detrarre gli interessi di mutuo (essendo venuti in possesso dell'immobile dall'8 novembre 2013)?

La risposta è negativa. Affinché sia possibile conseguire la detrazione degli interessi passivi di cui alla lettera b), articolo 15, Tuir, è necessario che vengano rispettati tutti i presupposti in essa previsti. In particolare, occorre che ci sia una correlazione temporale fra la stipula del mutuo e l’acquisto dell’unità immobiliare, che non deve essere superiore a dodici mesi; inoltre, la norma richiede che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso. Tutte queste condizioni sono assenti nella considerata situazione e pertanto i genitori donatari dell’immobile non sono legittimati a conseguire il rappresentato beneficio fiscale.

FONTE : CASA24PLUS

Questo condominio non è una pensione.

Questo condominio non è una pensione.

27/02/2014
Avv. Leonarda Colucci


(Tribunale di Roma sentenza n.781/2014)

L'appartamento condominiale non può essere adibito ad uso pensione. I responsabili, di tale violazione, sono la locatrice, che non ha fatto rispettare il regolamento, quanto il conduttore.

Il fatto. Con atto di citazione un condominio di Roma ha citato la società conduttrice di un appartamento e la proprietaria (locatrice) dello stesso, poiché tale immobile era stato adibito ad “ uso pensione ai turisti” contravvenendo a quanto sancito dall'articolo 20 del Regolamento condominiale. Tale clausola, infatti, vietava ai proprietari degli immobili ricadenti nello stabile condominiale di adibire le unità ad attività che potevano contrastare con l'igiene, la tranquillità, ed il decoro del fabbricato. A causa dell'utilizzo ad uso pensione dell' appartamento locato in questione nello stabile condominiale vi era un continuo via vai di persone che comprometteva seriamente la tranquillità dell'intero stabile, pertanto il Condominio tenendo conto del mancato rispetto della clausola regolamentare ha deciso di chiamare in giudizio la società conduttrice dell'immobile e la locataria per ottenere una sentenza che imponga la cessazione dell'attività per uso turistico nell'appartamento in questione.

Citati in giudizio i convenuti si opponevano alla richieste del Condominio sostenendo:

Per la proprietaria (locatrice) la carenza di legittimazione passiva in quanto non era la titolare dell'attività svolta nel suo appartamento,
mentre la società conduttrice ribadiva l'inopponibilità nei suoi confronti del regolamento condominiale in quanto non condomina. Nel merito i convenuti puntualizzavano che l'attività svolta non era assimilabile alla pensione, e che i divieti regolamentari non potevano essere soggetti ad interpretazione analogica rilevando che l'attività svolta non poteva differire da una semplice locazione anche se ogni singolo soggiorno non superava i tre mesi.
La questione di merito. Il Giudice unico della quinta sezione del Tribunale di Roma affronta una questione preliminare e cioè quella della carenza di legittimazione passiva della locatrice proprietaria dell'immobile, ritenendo che quest'ultima dopo essere stata sollecitata dal condominio, lamentatosi del continuo via vai di persone nell'unità immobiliare in questione durante tutte le ore del giorno e della notte, avrebbe potuto chiedere alla società conduttrice il rispetto del divieto previsto dal regolamento condominiale accettato al momento della stipula del contratto di locazione. La locatrice, quindi, non avendo fatto ricorso alla risoluzione del contratto per inadempimento dell'obbligo previsto dal regolamento, deve essere considerata anch'essa responsabile e quindi, a parere della sentenza in commento, legittimata passiva nel giudizio instaurato. (Cass. 11383/2006). Allo stesso modo anche il conduttore assume gli stessi obblighi gravanti sul suo dante cause (locatrice) che legittimano quindi la sua chiamata in giudizio. (Cass.15756/2001, Cass. Civ. sez. III, 21 gennaio 2010, n.1003).

Il divieto imposto dalla norma condominiale deve essere rispettato da locatore e conduttore. Entrando nel merito della questione il Giudice Unico del Tribunale romano ha rilevato che, nel caso di specie, l'articolo 20 del regolamento condominiale vietava di adibire “a pensione ad uso turistico” gli appartamenti dello stabile al fine di tutelare la tranquillità della vita comune. Dunque dopo aver verificato che l'appartamento locato era stato destinato ad uso turistico, la questione di diritto si incentra sul significato da attribuire all'espressione “pensione ad uso turistico” attività, questa, chiaramente vietata dal regolamento condominiale.

Dall'esame del Regolamento condominiale il giudice ha potuto constatare che l'articolo 20 di detto regolamento prescrive che è vietato adibire gli appartamenti ad uso pensione, la norma inoltre in modo molto più generale vieta nel complesso ai proprietari delle singoli unità immobiliari di adibire gli appartamenti all'esercizio di attività che possano compromettere la tranquillità della vita in comune.

La sentenza aderendo ad un orientamento giurisprudenziale consolidato ha evidenziato che le limitazioni che il regolamento condominiale impone ai titolari degli immobili devono essere specifiche essendo invalide quelle pattuizioni regolamentari che limitino l'esercizio del diritto di proprietà in modo generico, pertanto le norme limitatrici delle facoltà che ogni proprietario può esercitare, finalizzate a perseguire una utilità generale, devono essere chiare e rigorose . (Cass. 3002/2010,Cass.16832/2009). Dopo queste premesse la sentenza si è soffermata sull'interpretazione della norma condominiale in questione, rilevando che nel caso di specie non è necessario fare ricorso ad una interpretazione estensiva e analogica della stessa poiché occorre stabilire esclusivamente qual è il bene tutelato dalla clausola e cioè la tranquillità dello stabile condominiale, che non può essere turbata dall'utilizzo per fine turistico di una delle unità immobiliari che comporta un continuo andirivieni di persone nello stabile in ogni ora del giorno e della notte. (in tema di interpretazione del regolamento condominiale vedasi: Cass. civ., 14.10.2011, n. 21318,; Cass. civ., 30.6.2011, n. 14460). Quindi la presunta genericità della norma condominiale posta a fondamento dei convenuti ( locatrice proprietaria dell'appartamento e società conduttrice titolare della pensione ad uso turistico) non è stata accolta dalla pronuncia che si commenta.

La sentenza in questione ha rilevato che la natura ricettiva propria della casa vacanze adibita ad uso pensione, uso impresso dalla società conduttrice all'unità immobiliare del condominio attore, lascia trapelare con chiarezza una palese violazione del divieto imposto dal regolamento condominiale. Fra l'altro il limitato arco temporale (tre mesi) entro il quale si succedono gli ospiti della pensione lascia intuire le difficoltà degli stessi di adeguarsi alle necessità di tranquillità che il regolamento condominiale cerca di salvaguardare.

La sentenza, infine, ha rilevato come nel caso di specie la clausola regolamentare fa riferimento ad un divieto genericamente rivolto a tutte le strutture ricettive caratterizzate dal rapido avvicendamento della clientela a nulla rilevando l'utilizzo nella stessa clausola del termine “pensione”: poiché anche tale utilizzo dell'immobile benché si riferisca ad un'attività di modeste dimensioni è pur sempre significativa di un'attività ricettiva che implica un costante avvicendamento della clientela.

In virtù di tali valutazioni il Giudice Unico del Tribunale di Roma ha condannato i convenuti (locatrice proprietaria dell'appartamento condominiale e società conduttrice )alla cessazione della locazione ad uso turistico.

Fonte: CondominioWeb.com

L'amministratore di condominio si “piange” le spese anticipate se le stesse non sono state espressamente ratificate dall'assemblea.

 L'amministratore di condominio si “piange” le spese anticipate se le stesse non sono state espressamente ratificate dall'assemblea.


27/02/2014
Avv. Leonarda Colucci


(Tribunale di Roma, Giudice Unico, della V sezione civile, sentenza n.788 del 2014)

Il carattere dell'indifferibilità ed urgenza delle spese anticipate dall'amministratore, di cui lo stesso chiede la restituzione, non possono essere giustificate neanche dal passaggio di consegne e dal disavanzo di gestione.

Il fatto. L' ex amministratore di un condominio romano ottiene un decreto ingiuntivo per la restituzione di somme pagate a titolo di anticipazioni e di somme per l'attività svolta prima della revoca del suo incarico, sostenendo che i compensi per la sua attività fossero stati approvati dall'assemblea. Il Condominio si oppone al decreto ingiuntivo. La pretesa dell'attore è stata dichiarata infondata da parte della sentenza in commento per le ragioni che saranno analizzate, dopo aver illustrato la disciplina dell'anticipo di somme da parte dell'amministratore condominiale.

Il rimborso di somme all'amministratore condominiale. In virtù del rapporto di mandato che si instaura fra condomini ed amministratore condominiale, ai sensi dell'articolo 1720 del codice civile, il mandante (condominio) è obbligato a restituire al mandatario (amministratore) le anticipazioni fatte nell'esecuzione del mandato. (DE TILLA M.,L'amministratore: nomina, revoca e attribuzioni, in Imm. & Dir., 2011, 6, 52). Per ottenere il rimborso delle somme anticipate dall'amministratore è necessario che il rendiconto approvato dimostri l'esistenza di un disavanzo colmato da parte dell'amministratore, quindi in assenza di un rendiconto approvato dall'assemblea l'amministratore non potrà ricorrere in giudizio per ottenere la restituzione delle somme anticipate.(Cass. Civ., 4 ottobre 2005, n. 19348). In merito agli oneri gravanti sull'amministratore condominiale la giurisprudenza di legittimità ha ulteriormente precisato che grava su questi non solo l'onere di dimostrare attraverso documenti gli esborsi sostenuti nell'interesse del condominio, ma anche quello di dimostrare le modalità di esecuzione del mandato per consentire all'assemblea dei condomini una valutazione in ordine al rispetto ad opera dell'attività svolta dei canoni della buona amministrazione. (Cass. Civ., 9 giugno 2010 n.13878 “ In tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 del c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati. L'obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto quando il mandatario abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico.”).

Le valutazioni di merito. Nel caso di specie l'amministratore condominiale non ha ottenuto alcuna approvazione da parte dell'assemblea dell'attività svolta e degli esborsi sostenuti, tanto che lo stesso amministratore è stato revocato dal suo incarico. Fra l'altro tali circostanze si evincono chiaramente dalla documentazione prodotta dal condominio convenuto, poiché della ratifica degli esborsi effettuati dall'amministratore non esiste alcuna traccia nelle dichiarazioni confluenti nel verbale assembleare, né tantomeno dalla ricezione dei documenti da parte del nuovo amministratore che non può costituire ratifica dell'operato svolto dal suo predecessore.

Infatti a riprova delle irregolarità che avevano caratterizzato l'attività svolta dal precedente amministratore il nuovo amministratore condominiale ribadiva di aver presentato un esposto alla Guardia di Finanza, nel quale evidenziava innumerevoli irregolarità contabili e fiscali deducibili dalla documentazione ricevuta dal suo predecessore. Dalla documentazione in suo possesso, infatti, il nuovo amministratore condominiale aveva constatato che malgrado la revoca del mandato del precedente amministratore questi aveva effettuato dei prelievi dal conto del condominio motivando gli stessi con la causale “per rimborso anticipazioni” o “recupero competenze anticipate”. Dunque l'amministratore condominiale, nella causa di cui si discorre, sosteneva fatti non veri ribadendo che al momento dell'approvazione del conto consuntivo i condomini avevano ratificato le spese straordinarie da lui sostenute, al contrario è stato dimostrato che gli stessi condomini hanno chiesto ulteriori chiarimenti in ordine a tali spese anticipate dall'ex amministratore e dalla documentazione prodotta (verbali assembleari) non vi è traccia di alcuna volontà di ratificare le spese in questione ribadendo che la dettagliata descrizione delle stesse risultava dal verbale che attestava chiaramente la volontà dei condomini di non approvarle (“e cioè le spese per il compenso dell'amministratore, le spese per il passaggio di consegne al nuovo amministratore, e le spese per le due riunioni straordinarie”).

La sentenza in commento, inoltre, ha evidenziato come l'amministratore condominiale non può dedurre a sostegno della propria pretesa il fatto che le spese delle quali chiede la restituzione erano indifferibili ed urgenti, poiché l'indifferibilità e l'urgenza delle stesse non si evincono né dalla documentazione prodotta dall'amministratore né tantomeno dalle prove prodotte dal condominio convenuto.

Valutando i fatti appena menzionati la sentenza emessa dal Giudice del Tribunale di Roma ha giustamente evidenziato che il carattere dell'indifferibilità ed urgenza delle spese anticipate dall'amministratore di cui lo stesso chiede la restituzione, non possono essere giustificate neanche dal passaggio di consegne e dal disavanzo di gestione. Tale pronuncia infatti, rifacendosi anche ai principi giurisprudenziali, ha sottolineato come eventuali disavanzi di cassa o dichiarazioni di debiti e l'accettazione della documentazione da parte del nuovo amministratore condominiale non possono essere considerati come fatti dai quali evincere implicitamente il riconoscimento del debito da parte del condominio (Cass. Civ., sez. II, sent. 10153 del 9 maggio 2011, T. Bari, 12.11.2008,; T. Roma, 13.6.2005,; T. Milano, 23.6.2009, n. 8156).

Dunque considerato che l'amministratore, nel caso di specie, non aveva alcun titolo per effettuare i prelievi effettuati e che gli stessi non possono essere giustificati dalla supposta indifferibilità ed urgenza, lo stesso è stato condannato alla restituzione al condominio delle somme prelevate dal conto del condominio a titolo di rimborso per anticipazioni.

Fonte: CondominioWeb.com

L'amministratore non ha poteri di direzione dell'assemblea ed i condomini possono frenare le sue intemperanze

L'amministratore non ha poteri di direzione dell'assemblea ed i condomini possono frenare le sue intemperanze

27/02/2014
di Alessandro Gallucci


Quali sono gli effettivi poteri di conduzione dell'assemblea in capo all'amministratore di condominio?

Formalmente pochi, ma se l'amministratore è esperto, per necessità del condominio o per proprio interesse, può fare in modo di orientare l'esito di una discussione o, addirittura, di evitarlo.

Il caso che ci ha sottoposto un nostro lettore riguarda proprio quest'ultima eventualità.

“Un condomino presentatosi in ufficio per un preventivo per seguire tale condominio mi ha detto che vorrebbero revocare l'incarico all'attuale amministratore perché si è reso hanno scoperto degli accordi tra lui e l'impresa di pulizie, chiaramente a danno del condominio.

Fin qui cose che possono accadere, il problema è che nell'assemblea straordinaria in cui all'o.d.g. vi era la questione della risoluzione del contratto di pulizia delle scale, della conseguente sostituzione e della revoca dell'amministratore, l'amministratore stesso, dopo aver sentito la discussione tra i condomini, invece di mettere ai voti l'o.d.g. ha fatto verbalizzare al presidente che abbandonava l'assemblea perché ripetutamente attaccato da alcuni condomini. Il presidente (un condomino) ha firmato il verbale.

Mi chiedo cosa possa io fare visto che non sono ancora nominato, se consigliare richiesta di nuova assemblea straordinaria con revoca amministratore al primo punto all'ordine del giorno, sperando che magari non si presenti il collega in assemblea. Sinceramente da un punto di vista legale credo che rischi molto il collega per aver chiuso l'assemblea in questo modo, mi conferma?”

Un racconto non è un fatto ma una sua rappresentazione. La diamo per buona visto che dobbiamo scrivere un articolo e non decidere una causa.

Sulla base di quello che l'amministratore, nostro lettore, ci dice, però, non si può non arrivare a questa conclusione: l'amministratore che ha agito nel modo descritto sicuramente può essere revocato in qualunque momento in assemblea o, se l'assise non vi riesce, anche con ricorso all'Autorità Giudiziaria per gravi irregolarità nella gestione. Se dal fatto, poi, è derivato un danno, l'amministratore può essere anche soggetto ad una causa risarcitoria.

Ciò che, però, non può accadere è che un presidente di assemblea si faccia dettare il verbale e lo sottoscriva, senza, una volta che l'amministratore contestato ha abbandonato la riunione, aver provveduto a far votare i condomini.

Sebbene la Cassazione abbia concluso diversamente (cfr. Cass. 12 marzo 2003 n. 3596), lo scrivente ritiene che la presenza in assemblea dell'amministratore condominiale non è obbligatoria, anzi in alcuni casi, vedasi proprio la revoca, può essere utile non allontanamento dell'amministratore stesso per consentire una discussione quanto più libera e serena possibile.

In poche parole: se nel caso sottopostoci dal nostro lettore sicuramente l'amministratore ha agito in malo modo, è altrettanto vero che i condomini, in primis il presidente dell'assemblea, avrebbero potuto proseguire nello svolgimento della riunione arrivando, se i numeri lo consentivano, ad una revoca dell'amministratore stesso.

Fonte: CondominioWeb.com

È arrivato il “napoletano” . Condannati i vicini di casa.

È arrivato il “napoletano” . Condannati i vicini di casa.


26/02/2014
di Ivan Meo


Insulto combinato: parolacce e tarantella. Appartenere ad una specifica regione d'Italia, può essere un elemento di discriminazione? Sì. E' questa la triste verità che dobbiamo commentare alla luce di un recente intervento della Corte di Cassazione, che condanno una coppia di coniugi che aveva offeso i propri vicini per il solo fatto di essere nati al Sud. Decisiva, ai fini delle condanna, è stata ricostruzione dell'episodio: un uomo rientra a casa, poi si ferma a parlare con un vicino, ma, a sorpresa, diviene bersaglio di un insulto con la seguente frase: “ecco che è arrivato il napoletano che puzza di m...”». Ma non basta, si va oltre. Ad aumentare la dose di sdegno interviene il marito, il quale, con un fare caricaturale, inizia a ballare la tarantella (ballo tipicamente di origine napoletana).

Offesa la dignità. Esito scontato, ci verrebbe da dire. Insulti a sfondo razziale, offesa all'onere della persona. Il Giudice di pace, sanziona I due coniugi, complessive 900,00 euro. Ma secondo coppia rea di aver insultato il loro vicino, manca l'offensività nelle parole rivolte a un vicino di casa. Obiezione, ovviamente, respinta dalla Corte di Cassazione che rigetta il ricorso condannando i coniugi al pagamento delle spese del procedimento.

L'ingiuria razzista “costa” di più. Più “grosse” sono le parole e più “costano” care le sanzioni. Quindi ai condomini sarà più conveniente moderare i termini, visto che questa volta a farne le “spese” è stato un residente di un paese nei pressi del lago Maggiore che si è visto infliggere dal tribunale di Varese una ammenda di complessive tremila euro tra risarcimento equitativo e spese processuali. La miccia è una banale questione di parcheggio che fa emergere le frizioni già preesistenti con la famiglia di origine meridionale che abitano al piano terra. Le frasi che “volano”, di fronte anche a persone non residenti nel condominio, sono di questo tenore: “ solo dei terroni possono parcheggiare in quel modo…siete una categoria di m...”. Secondo il Giudice veronese, in queste offese è riconducibile anche l'aggravante dello sfondo razzista che scatta quando l'agente esprime in maniera inequivocabile un sentimento di “ grave pregiudizio e un giudizio di disvalore” nei confronti della categoria dei cittadini italiani del Meridione intesa come popolazione distinta per origini e tradizioni. Quindi l'offesa è “appesantita” dall'aggravante ex articolo 3 della legge 133/93 per avere commesso il fatto per «finalità di discriminazione o di odio etnico o razziale». Questo è quanto ha deciso dalla sentenza n. 67 del 29 marzo 2013, emessa dal Tribunale di Varese, che comunque non ha riconosciuto l'esimente della provocazione ex articolo 599, comma 2°, Cod. pen. in quanto non risulta accertata l'illegittimità del posteggio rispetto al veicolo “incriminato” né che il reo si sia rivolto alla polizia municipale per farlo rimuovere. Ma anche la Cassazione con sentenza n.42933 del 2011 aveva confermato la condanna, comprensiva anche di un risarcimento per i danni morali, nei confronti di condomino piemontese che durante una lite con il vicino di casa, pur sapendo che questi non era meridionale, gli aveva detto «lei per me può andare solo a fan..., terrone di merda».

Insomma offendere i propri vicini risulta, ancora oggi, una abitudine dura a morire.


(Corte di Cassazione, sez. V Penale, sentenza 24 febbraio 2014, n. 8732)

Fonte: CondominioWeb.com

Omessa convocazione all'assemblea condominiale, gli avvisi di giacenza possono tirare brutti scherzi

Omessa convocazione all'assemblea condominiale, gli avvisi di giacenza possono tirare brutti scherzi


26/02/2014
di Alessandro Gallucci


“Ho ricevuto l'avviso di convocazione a partecipare all'assemblea, tramite raccomandata, solamente un giorno prima della data fissata per la riunione”.

Oppure: “ho ricevuto l'avviso di convocazione, tramite raccomandata, solamente dopo lo svolgimento dell'assemblea, insomma non sono stato convocato!”

Queste affermazioni, che in un primo momento potrebbero far presagire la possibilità di agire per ottenere, anche abbastanza agevolmente, di invalidare la delibera per tardiva convocazione, nascondono delle insidie che, come si suole dire, rischiano di far giungere a diverse conclusioni.

A ricordarcelo è la Cassazione che è tornata ad occuparsi di rituale convocazione del condomino con la sentenza n. 1188 del 21 gennaio 2014.

Vediamo perché e, soprattutto, vediamo come il principio di diritto espresso dalla Cassazione, in relazione al momento di perfezionamento della comunicazione inviata a mezzo raccomandata, sia in grado di incidere anche sul calcolo dei tempi per l'impugnazione delle delibere invalide ai sensi dell'art. 1137 c.c.

Il caso è di quelli ricorrentissimi: un condomino impugna una deliberazione assemblea perché, afferma, ha ricevuto l'avviso di convocazione un giorno dopo lo svolgimento della riunione.

Tecnicamente si tratta di un avviso comunicato tardivamente ma, sul punto non vi sono dubbi, tale ipotesi è equiparabile all'omessa convocazione.

E' bene ricordare che tali vizi del deliberato – prima in ragione di una pronuncia in tal senso resa dalle Sezioni Unite della Cassazione (cfr. sent. n. 4806/05), e dopo l'entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio) per espressa previsione legislativa (cfr. art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.) – comportano l'annullabilità della delibera.

Per fare valere tale causa d'invalidità è necessario impugnare la delibera entro trenta giorni (cfr. art. 1137 c.c.) che decorrono:

a) per i presenti dissenzienti ed astenuti dal giorno della delibera;

b) per gli assenti non ritualmente convocati dal momento della comunicazione del verbale (cfr. art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).

A dire il vero la formulazione complessiva della norma in esame è ambigua e lascia un interrogativo: i vizi concernenti l'omessa e/o tardiva convocazione possono essere fatti valere solamente dagli assenti non ritualmente convocati, posto che la presenza sana tale vizio (cfr. Cass. n. 4531/2003)?

Torniamo alla sentenza n. 1188/14.

Nel caso di specie la Corte d'appello, accogliendo l'appello del condomino aveva ritenuto invalida la delibera perché l'avviso di convocazione era giunto al destinatario in ritardo: il tutto ruotava attorno alla data da prendere in considerazione per considerare “legalmente conosciuto” l'avviso di convocazione.

Con la locuzione “conoscenza legale” s'intende fare riferimento al momento in cui l'atto è giunto presso il domicilio del destinatario (o comunque la residenza un altro indirizzo indicato). Si chiama presunzione di conoscenza degli atti recettizi e la stabilisce l'art. 1335 c.c.

Se si tratta di raccomandate che non sono state consegnate per assenza del destinatario, la presunzione di conoscenza opera dal momento dell'immissione, da parte del postino, dell'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale.

A dire il vero la Corte d'appello diceva che la presunzione di conoscenza non coincide con questa operazione materiale ma con l'annotazione della sua effettuazione presso dei registri postali.

La Cassazione ha ritenuto sbagliata questa presa di posizione ribadendo quanto già detto in altre circostanze, ossia che “le lettere raccomandate si presumono conosciute, nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario e di altra persona abilitata a riceverla, dal momento del rilascio del relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale (Cass. 24 aprile 2003 n. 6527; Cass. 1 aprile 1997 n. 2847)” (Cass. n. 1188/2014).

In definitiva il condomino non avrebbe potuto impugnare perché era stato convocato ritualmente e tempestivamente.

Lo stesso principio, vale la pena evidenziarlo, è da ritenersi valido per la comunicazione del verbale. Ciò vuol dire che i termini per impugnare una deliberazione assemblea decorrono, per gli assenti se non v'è stata immediata consegna a mani, dal giorno in cui l'avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale è stato imbucato nella loro cassetta delle lettere.

Occhio, dunque, a far finta di non aver ricevuto nulla: “far riposare” la corrispondenza presso l'ufficio postale può costare caro!

Fonte: CondominioWeb.com