Uso delle cose comuni in condominio: se si va in causa quando ci si deve rivolgere al Tribunale e quando al Giudice di pace?

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Uso delle cose comuni in condominio: se si va in causa quando ci si deve rivolgere al Tribunale e quando al Giudice di pace?

10/12/2013
di Alessandro Gallucci 

In materia di cause riguardanti l’uso dei beni condominiali, il vecchio adagio “ chi ben comincia è già a metà dell’opera” trova una naturale applicazione. Il motivo? Se non si presta la dovuta attenzione v’è il rischio di chiedere un provvedimento al giudice sbagliato.
 
Spieghiamoci meglio.
 
In relazione alla cause oltre che di competenza per territorio (in tema di condominio è sempre competente l’ufficio giudiziario del luogo in cui è ubicato l’edificio, cfr. art. 23 codice di procedura civile, d’ora in poi c.p.c.), s’è soliti parlare di competenza per materia.
 
In buona sostanza oltre a rivolgersi al giudice giusto in relazione al luogo, le parti che intendono iniziare una causa devono pure vedere se una specifica norma preveda l’obbligo di rivolgersi ad un particolare ufficio giudiziario (es. Tribunale, Giudice di Pace, ecc.). Sbagliare può voler dire vedersi eccepita l’incompetenza del giudice, vale dire sentirsi dire dall’altra parte processuale: “hai sbagliato giudice!” con il risultato che se quello adito è d’accordo bisogna riprendere tutto d’accapo.
 
Così, ad esempio, ai sensi dell’art. 7, terzo comma, c.p.c. il giudice di pace è competente, qualunque ne sia il valore “[...] per le cause relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi di condominio di case; [...]. 
 
Misura e modalità d’uso dei servizi di condominio di case, che vuol dire? Secondo la Cassazione, che sul tema è intervenuta in più occasioni, “ in tema di controversie tra condomini, devono intendersi per cause relative alle modalità d'uso di servizi condominiali quelle riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate; mentre per cause relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini” (così Cass. 18 febbraio 2008 n. 3937).
 
Limiti qualitativi e quantitativi dell’uso. Una decisione assembleare impone determinati usi del cortile condominiale? Per contestarla bisogna rivolgersi al giudice di pace. L’assemblea impone una restrizione all’orario di accensione del riscaldamento? Idem.
 
E se un condomino usa illegittimamente una cosa comune, violando quanto specificato dall’art. 1102 c.c. (che considera illegittimi gli usi che menomano il pari diritto degli altri condomini o che alterano la destinazione delle cose comuni)?
 
In tal caso ad essere competente è il Tribunale. Questo, almeno, è il verdetto della Cassazione reso con la sentenza n. 23281 depositata in cancelleria il 14 ottobre 2013.
 
Nel caso di specie si litigava in merito ad una costruzione edificata da un condomino nel cortile condominiale. Si legge in sentenza nel corso del giudizio di merito era stato giusto aver rigettato l’eccezione d’incompetenza a favore del giudice di pace che in quanto la causa verteva “ non già in tema di modi di esercizio di facoltà di uso di beni comuni (art. 7 c.p.c.) bensì di negazione del diritto del condomino di esercitare la facoltà messa in atto (edificazione di un "casottino" e alterazione della destinazione del bene a giardino). Secondo la giurisprudenza di questa Corte rientrano, infatti, nella competenza del giudice di pace tutte le controversie nella quali siano in discussione i limiti quantitativi e qualitativi dell'esercizio di facoltà spettanti ai condomini, con esclusione di quelle nelle quali sia contestato il diritto di comproprietà di uno dei condomini oppure sia radicalmente negato un diritto vantato sulla cosa comune (Cass. n. 5449/2002; n. 11861/2005).

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Fonte : condominioweb.com

Scelta dell’amministratore di condominio, la nomina è regolare anche se non sono stati presentati più preventivi per la gestione

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Scelta dell’amministratore di condominio, la nomina è regolare anche se non sono stati presentati più preventivi per la gestione

10/12/2013
di Alessandro Gallucci 

“Poiché nel mio condominio si dovrà nominare un nuovo amministratore, vorrei sapere se è obbligatorio avere almeno due preventivi o se è sufficiente presentarne anche solo uno”.
 
Questa la domanda rivoltaci da una nostra lettrice; la risposta è sintetizzata nel titolo dell’articolo.
 
Siccome un’affermazione diviene più convincente se adeguatamente motivata, qui di seguito proveremo a spiegarne il perché. Per farlo partiamo da ruolo dell’amministratore
 
L’amministratore è un mandatario
“L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così, tra le tante, Cass. SS.UU. n. 9148/08).
 
Il mandato, è bene ricordarlo, “ è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell'altra” (art. 1703 c.c.).
 
In buona sostanza i condomini votano per scegliere il loro mandatario, ossia una persona che s’impegni ad eseguire una serie di atti giuridici per loro conto: nella specie gli atti giuridici attengono alla gestione delle parti comuni dell’edificio.
 
Gli artt. 1129 e 1130 c.c. contengono una elencazione delle attribuzioni dell’amministratore; altre (si pensi ai poteri in merito alle verifiche sugli impianti di ascensore, cfr. d.p.r. n. 162/99), sono contenute in differenti disposizioni di legge.
 
Questa impostazione è stata per lungo tempo il risultato dell’elaborazione dottrinario giurisprudenziale. A far data dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della così detta riforma del condominio (legge n. 220 del 2012), la situazione è cambiata s’è vero, com’è vero, che l’art. 1129, quindicesimo comma, c.c. recita:
 
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
 
Si tratta dell’istituzionalizzazione del riferimento alla disciplina del contratto di mandato.
 
La scelta dell’amministratore
La l. n. 220/2012 ha inserito nel codice civile, meglio nelle disposizioni di attuazione, una norma, l’art. 71-bis, che contiene una serie di requisiti indispensabili per potere assumere l’incarico di amministratore. Si tratta di requisiti che potremmo sintetizzare in due concetti: buona condotta e formazione culturale e professionale.
 
Al di là di questo, il codice civile si limita a specificare pochi altri aspetti, insomma quelli essenziali all’assolvimento ed all’espletamento dell’incarico:
 
la nomina dev’essere sempre votata dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.)
l’incarico ha durata annuale e se non revocato s’intende rinnovato per un altro anno;
ai sensi dell’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. “ l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”;
l’amministratore revocato dall’Autorità Giudiziaria non può più essere nominato (art. 1129, tredicesimo comma, c.c.)

 
La scelta, in assenza di altre indicazioni normative al di fuori di quelle menzionate, è assolutamente libera, come dire: non è necessario indire una sorta di bando cui debbano partecipare più persone. La scelta dell’amministratore, sempre per restare nel gergo del linguaggio giuslavoristico, può essere effettuata anche su chiamata individuale.

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Fonte : condominioweb.com

Riscaldamento centralizzato: chi e come può decidere la regolamentazione degli orari di accensione?

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Riscaldamento centralizzato: chi e come può decidere la regolamentazione degli orari di accensione?

10/12/2013
di Alessandro Gallucci 

Impianto di riscaldamento centralizzato, ovvero croce e delizia di molti amministratori e condomini; si, perché al di là del fatto che la frase può suonare come retorica, la realtà dei fatti ci racconta spesso di insoddisfazioni, nervosismi, o di veri e propri contrasti, in relazione agli orari di accensione.
 
Chi e come può decidere quanto e quando l’impianto di riscaldamento può essere tenuto in funzione?
 
Al riguardo bisogna distinguere due livelli:
 
quello legislativo;
quello condominiale.

 
Per quanto riguarda la legge, l’art. 4, secondo comma, d.p.r. n. 74/2013 recita:
L'esercizio  degli  impianti  termici  per  la  climatizzazione invernale e' consentito con i seguenti  limiti  relativi  al  periodo annuale e alla durata giornaliera di attivazione, articolata anche in due o più sezioni: 
 
Zona A. ore 6 giornaliere dal 1° dicembre al 15 marzo;
Zona B. ore 8 giornaliere dal 1° dicembre al 31 marzo;
Zona C. ore 10 giornaliere dal 15 novembre al 31 marzo;
Zona D. ore 12 giornaliere dal 1° novembre al 15 aprile;
Zona E. ore 14 giornaliere dal 15 ottobre al 15 aprile;
Zona F. nessuna limitazione.

 
L’allegato A al d.p.r. n. 412/93 riporta, regione per regione e comune per comune, l’appartenenza ad una delle varie fasce zone climatiche.
 
Per fare un esempio: Trento non ha nessuna limitazione, appartenendo alla Zona F, mentre Lampedusa appartiene alla Zona A con possibilità di accensione limitata al massimo per tre mesi e mezzo all’anno. In caso di particolari condizioni climatiche, i sindaci possono emettere ordinanze urgenti per l’estensione del periodo di accensione. La norma vale tanto in relazione agli impianti singoli, quanto rispetto a quelli centralizzati salvo alcune eccezioni specificate nel medesimo articolo 4.
 
L’articolo succitato ci dice anche che nel periodo dell’anno di riferimento, gli impianti non possono superare un monte orario di ore di accensione. Più nello specifico entra il quarto comma del medesimo art. 4 d.p.r. n. 74/2013 che recita:
 
La durata giornaliera di attivazione degli impianti non  ubicati nella zona F e' compresa tra le ore 5 e le ore 23 di ciascun giorno.
 
Dentro questa fascia oraria e nel rispetto del così detto monte ore si può decidere di tenere accesi i riscaldamenti nel modo più consono alle proprie esigenze.
 
E’ qui che entra in ballo l’ambito condominiale.
 
Chi, ad esempio nell’ambito della Zona A, decide se il riscaldamento debba restare acceso per tutte e sei le ore consentite o di meno? Chi decide con quali modalità?
 
La risposta è duplice ed alternativa:
 
l’assemblea;
l’amministratore, in assenza di decisioni assembleari.

 
Il mandatario della compagine, è bene ricordarlo, è sempre tenuto a disciplinare l’uso dei beni e servizi comuni in modo che ne sia garantito il miglior godimento a tutti i condomini: decidere sull’orario di accensione di riscaldamento rientra in tale ambito. Il provvedimento dell’amministratore è sempre contestabile ai sensi dell’art. 1133 c.c.

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Fonte : condominioweb.com

I costi per la manutenzione della montante elettrica condominiale come vanno ripartiti?

I costi per la manutenzione della montante elettrica condominiale come vanno ripartiti?

27/11/2013
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo (Tribunale di Bari, sentenza del 09/10/2013)
 
Ai sensi dell’art. 1123 c.c., e in mancanza di un accordo derogatorio dei criteri ivi indicati, le spese di manutenzione della montante elettrica condominiale vanno ripartite tra tutti i titolari delle utenze elettriche in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, con la conseguenza che la delibera che disponga la ripartizione delle spese in parti eguali è da considerarsi invalida.  Poiché attinente al procedimento di formazione della volontà assembleare, il vizio è quello dell’annullabilità. È quanto statuito dal Tribunale di Bari con la sentenza in rassegna.
 
Il caso di specie. La questione sottoposta all’attenzione del Giudice attiene alla ripartizione delle spese per lavori deliberati in assemblea, riguardanti la montante elettrica a cui è collegato il contatore Enel comune che contabilizza l’energia elettrica necessaria per l’uso dell’androne condominiale.
 
A fronte della decisione dell’assemblea di ripartire le spese in parti uguali tra tutti gli utenti che beneficiano dell’androne comune, uno dei condomini, proprietario di un appartamento servito da impianto e fornitura di energia elettrica autonomi da quelli della montante elettrica condominiale, impugna la delibera condominiale chiedendo di essere estromesso dal pagamento delle spese e, in subordine, di partecipare ai lavori in proporzione ai millesimi di proprietà.
 
In parziale accogliendo delle richieste avanzate del condomino, il Giudice ha annullato la delibera impugnata nella parte in cui stabiliva la ripartizione delle spese in quote uguali tra tutte le utenze, anziché in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.
 
Chi usufruisce del servizio comune deve contribuire alle relative spese. Il Tribunale di Bari osserva che il locale di proprietà del condomino ricorrente è collegato da una porta interna all’androne condominiale e che, pertanto, anch’esso è tenuto a partecipare alle spere relative al servizio di fornitura elettrica necessaria all'uso dell'androne e alla montante elettrica comune su cui detto contatore è collocato.
 
In assenza di deroghe, ognuno partecipa in proporzione ai millesimi di proprietà. Tale situazione, indipendentemente dall’uso in concreto dell’androne, impone al ricorrente di contribuire alle spese della montante elettrica condominiale. Dette spese tuttavia non vanno ripartite in parti uguali, come erroneamente deliberato in assemblea, bensì in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, secondo quanto stabilito dall’art. 1123 c.c..
 
I criteri generali di ripartizione delle spese condominiali fissati dall’art. 1123 c.c. possono essere derogate in base ad un apposito accordo tra i condomini approvato all’unanimità in assemblea. Accordo che, nel caso di specie, non è stato adottato.
 
Annullabilità della delibera. Il Tribunale barese si sofferma altresì sulla natura della invalidità che inficia la deliberazione impugnata. Trattandosi di vizio che attiene alla formazione della volontà assembleare, la relativa delibera è da considerarsi affetta da annullabilità (e non da nullità, come sostenuto dal ricorrente), con conseguente necessità di impugnarla nel termine perentorio di 30 giorni, secondo il procedimento disciplinato dall’art. 1137 c.c.
 
In tale senso, peraltro, si è pronunciata anche la giurisprudenza di legittimità, che pone una distinzione tra delibere con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione (per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini) dalle delibere – come quella in esame - con le quali si provvede a ripartite in concreto le spese medesime. Queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri di cui all’art. 1123 c.c. o degli accordi derogatori eventualmente adottati, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137, ultimo comma, c.c. (cfr. Cass. civ. 21/05/2012, n. 8010; Cass. civ. 15/02/2011, n. 3704).

Fonte : condominioweb.com

Se il vostro condominio ha “freddo” mettetegli il cappotto (termico)

Se il vostro condominio ha “freddo” mettetegli il cappotto (termico)


28/11/2013
di Angelo Pesce

Le altre funzione dei muri. I muri perimetrali assolvono alla funzione portante, ma possono essere anche solo di tamponamento e devono proteggere acusticamente e termicamente l’interno dell’edificio. Le murature, infatti, come qualunque grande superficie, ricoprono un ruolo fondamentale nella determinazione di condizioni climatiche interne confortevoli, garantendo quindi un adeguato benessere abitativo.
 
I rimedi. Laddove l’edificio presenta condizioni strutturali inadeguate, con scarsa coibentazione e conseguenti dispersioni di calore, è possibile intervenire con adeguate operazioni di rivestimento. Tra i vari sistemi di isolamento delle pareti, quello “a cappotto” risulta essere certamente tra i più vantaggiosi e per questo tra i più praticati. Il “cappotto”, ovvero l’isolamento termico integrale, è utilizzato da oltre 30 anni e con successo in molti paesi del Nord Europa, anche per l’isolamento termico ed acustico degli edifici civili, industriali, di servizio, nuovi o preesistenti.
 
Viene definito un “sistema” perché composto da varie fasi di posa e da vari elementi che interagiscono fra loro, consentendo la totale eliminazione dei cosiddetti “ponti termici”, un maggiore risparmio energetico, un migliore confort abitativo, una barriera alla formazione di condensa, causa principale di antiestetiche ed insalubri muffe sulle superfici interne degli alloggi.
 
Ma quanto risparmio? Il sistema “a cappotto” serve per isolare in modo sicuro e continuo pareti costituite anche da materiali diversi; la diversità può riguardare sia il comportamento alle sollecitazioni termiche, sia le caratteristiche meccaniche, sia la conformazione superficiale. Queste differenze sono molto frequenti nelle costruzioni edili (tipico esempio, cemento armato e laterizio) e sono causa di diversi fenomeni, tra i quali la formazione di ponti termici. L’isolamento a cappotto, se ben realizzato, permette di garantire una minima dispersione termica dell’edificio, con un conseguente risparmio energetico e una riduzione dei costi in bolletta. A conti fatti, sebbene oscillino in funzione della zona climatica e della classe energetica di partenza, i risparmi sono evidenti con una riduzione dei consumi di circa il 25-30%.
 
Nuove tecniche costruttive. Nelle nuove costruzioni spesso il materiale isolante viene inserito nell’intercapedine, ovvero nello spazio risultante tra i setti murari interni ed esterni; a volte si esegue quest’operazione anche nelle ristrutturazioni, insufflando il materiale isolante in fori praticati nella muratura. Quando l’isolante è inserito nell’intercapedine, si parla di veri e propri materassini isolanti, delle spessore elevato, anche di 20 cm.; l’isolante viene fissato sulla facciata esterna del muro interno, lasciando una lama d’aria di qualche centimetro tra l’isolante stesso e la muratura esterna. Quest’aria facilita lo smaltimento di umidità causata da pioggia o da vapore proveniente dall’interno; lo spazio non deve superare però i 4 cm., dal momento che oltre quella dimensione potrebbero verificarsi dei moti convettivi che tendono a ridurre la capacità di isolamento. Lo spazio, nel corso della vita dell’edificio, non sarà più ispezionabile, pertanto è fondamentale scegliere materiali durabili e con elevate prestazioni nel tempo, come lana di roccia o lana di vetro.
 
L’isolamento a cappotto può essere eseguito con il sistema a lastra (polistirolo, sughero, ecc.) o con l’utilizzo di un termointonaco. Per la sua semplicità esecutiva, questo tipo di coibentazione è utilizzato nella maggior parte delle nuove costruzioni e nella quasi totalità delle ristrutturazioni, in quanto consente l'esecuzione dei lavori senza che si renda necessario il rilascio dell'immobile da parte degli occupanti.
 
È un sistema estremamente efficace ma presenta anche un punto debole: un isolamento a cappotto realizzato con materiali caratterizzati da grande potere isolante ma scarsa inerzia termica (come ad esempio il polistirene, che viene spesso usato nell'isolamento a cappotto) ed esposto a sud, risulta del tutto inefficace per proteggere l'edificio dal caldo durante il periodo estivo. Qualora le scelte costruttive o lo stato dei luoghi ce lo consentano, lo strato coibente dovrà trovarsi sempre sul lato esterno della muratura, sia quest’ultima strutturale o di tamponamento. Posizionando lo strato isolante verso l’esterno proteggiamo la parete dalle escursioni termiche, pertanto la massa della muratura resta più calda in inverno e più fresca in estate, generando un migliore confort abitativo.
 
Altro grande vantaggio del “cappotto esterno” consiste nella eliminazione o nella correzione dei ponti termici costituiti da solai, travi e pilastri che sono tra le principali porte di ingresso del freddo all’interno del fabbricato. Il “cappotto” è comunemente realizzato mediante l’applicazione a colla e/o tassellatura di pannelli realizzati con i più svariati materiali, siano essi di origine naturale (sughero, silicato di calcio, fibra di legno solo per citarne alcuni) o con prodotti derivati dal ciclo degli idrocarburi (polistirolo, polistirene, poliuretano). Questi ultimi, pur possedendo mediamente un coefficiente superiore di resistenza al passaggio del calore, presentano scarsa permeabilità al passaggio del vapore, pertanto non vi è traspirazione tra l’interno e l’esterno dell’edificio, con conseguente passaggio del vapore acqueo.
 
Altri sistemi di isolamento a cappotto possono essere attuati mediante l’applicazione di strati di termointonaco coibente. Questi ultimi sono degli ottimi prodotti, prevalentemente di origine naturale, che ben si addicono sia alle nuove costruzioni che alle ristrutturazioni, in quanto lo strato coibente può essere steso sia all’interno che all’esterno, anche su murature irregolari, sulle quali sarebbe molto difficile applicare un pannello rigido. I termointonaci vengono applicati mediante macchina intonacatrice, a strati variabili, come un normale intonaco.

Fonte : condominioweb.com

Lastrico solare. Rientra nella “attività di edilizia libera” l’installazione di ringhiere e corrimano di ferro.

Lastrico solare. Rientra nella “attività di edilizia libera” l’installazione di ringhiere e corrimano di ferro.

28/11/2013

Avv. Gian Luca Ballabio (TAR Lazio, sez. II-bis, sent. 18 settembre 2013, n. 8328)
 
Il caso. Il ricorrente chiede che il Comune dia esecuzione alla propria ordinanza di demolizione relativa ai lavori eseguiti da parte della proprietaria (“controinteressata”) di un lastrico solare.
 
La contro interessata, infatti, “presentava al Comune (….) una comunicazione di inizio lavori per la realizzazione di una ringhiera in ferro per la messa in sicurezza del proprio lastrico solare, la cui istallazione avveniva alla fine del mese di settembre 2010”. Il Comune, però, ordinava la demolizione della scala esterna.
 
La proprietaria, quindi, presentava una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A), con relazione tecnica asseverata, chiedendo contestualmente all'amministrazione di voler interrompere la procedura demolitoria.
 
L’amministrazione le comunicava, però,  che la S.C.I.A. non poteva essere accolta in quanto “gli interventi richiesti eccedono il predetto titolo trattandosi di interventi riconducibili alla ristrutturazione edilizia” in relazione al “mutamento della destinazione d'uso in terrazzo", precisando che era "comunque fatta salva la facoltà per l'interessato di presentare un accertamento di conformità ai sensi dell'art. 22 c. 2 lett. b) L.R. 15/08 (n.d.a. L.R. Emilia Romagna)”. L’interessata presentava dunque regolare Accertamento di Conformità.
 
La normativa applicabile.
La disposizione dell’art. 6, del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, (D.P.R. 380/2001) regola la “Attività edilizia libera”, ossia quegli interventi che, “fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42” sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo e talvolta anche senza la necessità di una previa comunicazione dell’inizio dei lavori.
 
La giurisprudenza in tema di attività edilizia libera. La normativa sopra richiamata è stata posta alla base di numerose decisioni del giudice amministrativo poiché spesso non è agevole comprendere se l’intervento eseguito sia riconducibile alle attività di edilizia libera.
 
Per esempio in tema di “realizzazione, senza titolo abilitativo, di una pensilina di legno con copertura in tegole posizionata su di una porta-finestra del giardino nonché di un accesso pedonale diretto dalla pubblica via mediante cancello ricavato dall’apertura di una rete metallica“ è stato chiarito che “a, fronte di una generale individuazione di tipologie (n.d.a. dda parte dellart. 6 citato) di opere ritenute tendenzialmente prive di impatto sull’assetto territoriale, il legislatore statale sia stato consapevole di non poter operare scelte di carattere assoluto, e quindi di dover far salva, da un lato, la normativa di settore che abbia rilevanza nell’àmbito dell’attività edilizia, e di dover lasciare integro, dall’altro lato, il potere di governo del territorio di spettanza delle Amministrazioni comunali, sicché – ad es. – anche per tali opere va rispettata la destinazione urbanistica prevista in ogni comparto dallo strumento di piano e risulta quindi preclusa la loro realizzazione in caso di incompatibilità con il regime d’uso della corrispondente area (v. Cass. pen., Sez. III, 27 aprile 2011 n. 19316; TAR Puglia, Bari, Sez. III, 13 gennaio 2012 n. 184; TAR Veneto, Sez. II, 30 settembre 2010 n. 5244). (TAR Emilia Romagna, sez. I, sent. 29 giugno 2012, n. 464).
 
Inoltre, è stato dichiarato che “la posa di una semplice siepe non appare soggetta alla necessità di un titolo edilizio e ciò ancorchè l’area sia sottoposta a vincolo paesaggistico (TAR Veneto, Sez. II, 23.04.2010. n. 1547) e risulta diretta principalmente a far valere lo ius excludendi alios, che costituisce contenuto tipico del diritto di proprietà (TAR Lombardia, Brescia, Sez. I, 5.02.2008 n. 40)”(TAR Piemonte, sez. II, sent. 808 del 2012)
 
La pronuncia del TAR Lazio. Nel caso in esame il giudice amministrativo ha ritenuto che “i lavori eseguiti, consistenti nella collocazione di una ringhiera in ferro su un lastrico solare e di un corrimano in ferro su una scala che porta al lastrico solare, non comportano di per sé, né la modifica della complessiva sagoma dell’edificio, né un aumento della superficie coperta e dei volumi interni, né un cambio di destinazione d'uso dei lastrico solare, che per le sue caratteristiche (posa orizzontale in piano di materiali calpestabili) denotava già una attitudine all’impiego pedonale ed implicava già la presenza di una scala di accesso, di modo che gli interventi contestati, lungi dal variarne la destinazione, consentono solo di migliorarne la fruizione in condizioni di maggiore comodità e sicurezza”.
 
Pertanto, “ l’intervento edilizio in esame, volto alla messa in sicurezza di un lastrico solare già idoneo all’uso pedonale, è quindi sufficiente la comunicazione di inizio lavori ai sensi dell'art. 6 DPR 380/200l, alla stregua del criterio secondo cui sono liberi, e quindi non soggetti ad autorizzazioni o asseverazioni, tutti gli interventi edilizi di modifica della distribuzione degli spazi interni o di arredo e protezione degli spazi esterni volti, indipendentemente dai materiali utilizzati e dalla natura provvisoria o meno delle opere, solo ad ottimizzare le qualità e potenzialità intrinseche del preesistente manufatto, consentendone una migliore, più sicura o più ampia fruizione in conformità alle originarie destinazioni d’uso”.
 
Il ricorso volto ad ottenere l’esecuzione della ordinanza di demolizione è stato pertanto respinto.
 
Conclusioni. Nella sentenza analizzata, quindi, i lavori eseguiti dalla controinteressa sono stati ritenuti soggetti alla disciplina dell’art. 6 del TUE poiché non comportavano né una variazione della destinazione d’uso né una variazione della sagoma né la creazione di nuovi volumi. Ma servivano esclusivamente ad ottimizzare il lastrico solare esistente.

fonte : condominioweb.com

Il calo del fatturato rientra tra i gravi motivi che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento

Il calo del fatturato rientra tra i gravi motivi che consentono al conduttore di recedere in qualsiasi momento

28/11/2013

Corte app. civ. Firenze, sez. II, 28 marzo 2013, n. 100 Tra i gravi motivi che consentono al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, di recedere in qualsiasi momento dal contratto, previsti dall’art. 27, comma 8, L. n. 392/78, rientra anche un non preventivabile andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa), che, imponendo l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente difficoltosa la persistenza del rapporto locativo.


Fonte : condominioweb.com