Disabili: agevolazioni e aiuti per la ristrutturazione di casa, ecco come beneficiarne

24-03-2014 - Nadia Pascale

Disamina norme e aiuti per l'eliminazione delle barriere architettoniche

eliminazione barriere architettoniche

Per i disabili le barriere architettoniche sono un notevole problema anche a casa, ma non tutti sanno che vi sono notevoli vantaggi per coloro che le eliminano. Cerchiamo di andare con ordine. La prima parte di aiuti riguarda le detrazioni fiscali:

• Fino al 31 dicembre 2014 sarà possibile avere una detrazione dall'irpef del 50% delle spese effettuate. Tale misura viene applicata fino a 96.000 euro e le detrazioni saranno fruibili per più anni.
• Per il 2015 le detrazioni scendono al 40%;
• infine, per il 2016 al 36%.

Questo vuol dire che prima si interviene e maggiori daranno i vantaggi. Un secondo vantaggio riguarda l'aliquota IVA agevolata: essa è fissata a 4% per i vari interventi e per l'acquisto di ausili che migliorano la mobilità del disabile, la lista completa degli stessi è indicata nella Legge 104 del 1992 all'articolo 3. Usufruire di questa agevolazione è molto semplice, basta consegnare al venditore, prima dell'acquisto, il certificato medico che attesti la necessità in base alla disabilità di avere un determinato ausilio e il certificato della ASL che attesti l'esistenza della disabilità.

Oltre ai vantaggi fiscali è possibile usufruire anche degli aiuti economici previsti dallaLegge 13 del 1989. Si tratta di aiuti diretti ad eliminare fisicamente le barriere architettoniche in casa e negli spazi adiacenti. Vediamo quali sono.

L'articolo 8 prevede che nel caso in cui si abbia intenzione di realizzare nei fabbricati delle opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche, è necessario darne comunicazione al sindaco allegando il certificato medico attestante la disabilità e una dichiarazione di notorietà da cui risulti l'ubicazione dell'immobile. Inoltre, la parte deve dichiarare che le opere non sono state ancora realizzate e che i lavori ancora non sono iniziati.

Fatto ciò le opere possono essere realizzate. Nel frattempo, parte la comunicazione dal Comune in cui è ubicato l'immobile alla Regione al fine di avere la disponibilità del fondo istituito presso il Ministero dei lavori pubblici che ripartisce il fondo stesso tra le Regioni (articolo 10).

Una volta eseguiti i lavori, il richiedente deve consegnare entro 15 giorni dalla fine dei lavori, la fattura dei lavori eseguiti, è la stessa che fa fede per stabilire l'ammontare delle spese da rimborsare e non il preventivo. Sarà poi il Comune a dover ripartire i fondi ricevuti tra i richiedenti. Nel caso in cui i fondi siano insufficienti, dovrà essere stilata una graduatoria tra i richiedenti, la stessa deve essere realizzata tenendo conto la gravità della disabilità, quindi saranno liquidati prima coloro che hanno invalidità totale e poi man mano. Coloro che non rientrano nel fondi messi a disposizione per l'anno della richiesta, avranno il rimborso tramite i fondi per l'anno successivo (art. 10). Le domande devono essere presentate entro il 1° marzo di ogni anno. 

Le somme rimborsate ammontano a:

• rimborso totale per spese fino a 2.582 euro;
• per spese fino a 12.911, viene rimborsata la somma base di 2.582 euro più il 25% della somma rimanente;
• per spese superiori viene versata la quota base + il 25% fino a 12.911 euro + il 5% della ulteriore spesa;
• infine, per le spese superiori a 51.645 euro vengono rimborsati 7.101 euro.

La misura deve essere applicata non solo a chi ha difficoltà nella deambulazione, ma anche per chi ha problemi di tipo visivo, può essere utilizzata per tutti i lavori volti a migliorare la libertà di movimento in casa e all'esterno dell'abitazione e può trattarsi di lavori per installare ascensori, per eliminare scale, costruire rampe e non solo.

FONTE : SUPERMONEY

I mutui subprime ed il loro ruolo nella crisi: l'Italia è esposta?

23-03-2014 - Il contrario di uno

I mutui subprime nascono in America ma non hanno tardato molto ad infettare anche l'Europa.

mutui subprime, l'Italia rischia?

Il termine subprime viene coniato negli Stati Uniti per identificare i mutuiconcessi dalle banche a soggetti che non hanno le garanzie di solvibilità per essere considerati prime, cioè prime scelte. La responsabilità di questo fenomeno finanziario non può essere attribuita solo ad una sola parte, ma sia alle banche che concedono questi mutui con leggerezza, (date le scarse insolvenze fino al 2007 e agli alti livelli di fiducia sulla stabilità del sistema finanziario) ed anche ai consumatori, che attraverso il credito sperano di poter vivere ad un livello di tenore di vita superiore a quello che in realtà potevano permettersi.

In uno stupendo monologo tratto dal film Wall Street-il denaro non dorme mai, il protagonista Gordon Gekko (Michael Douglas), imputa il fenomeno dei subprime all'avidità dicendo "una volta ho detto che l'avidità è giusta, beh a quanto pare è diventata legge. Perchè vedete, è l'avidità che spinge il mio amico barista a comprare tre case che non può permettersi e senza dare un anticipo, ed è l'avidità che spinge i vostri genitori a chiedere un mutuo di 250.000 dollari per una casa che ne vale 200.000 (...) e con quei 50.000 dollari perchè no, magari comprarsi una secondo casa, tanto lo sappiamo tutti che il prezzo delle case in America sale sempre".

Un ruolo importante nella crisi subprime lo hanno avuto anche l'abbondanza di liquidità e l'innovazione finanziaria, in particolare le cartolarizzazioni. La prima, cioè l'eccesso di liquidità, ha portato ad una contrazione dei tassi d'interesse rendendo i finanziamenti appetibili alla clientela, che chiedeva mutui per beni immobili ma anche per beni di consumo (generalmente di lusso). Lo scopo delle banche era quello di allargare la clientela ed il suo business diversificando la sua offerta, che andava daimutui jumbo per la clientela qualificata, fino hai subprime per i soggetti a rischio.

La crisi subprime ha attecchito là dove il settore bancario, paradossalmente, era più evoluto (USA e Inghilterra). L'italia ha risentito minormente questa crisi anche perchè il nostro sistema bancario è prettamente domestico: guardando al coefficiente di solvibilità, possiamo affermare che le grandi banche italiane come Unicredit e Intesa Sanpaolo hanno tassi (11 per entrambe) al di sotto della media europea (13), anche la leva finanziaria e il peso dei derivati sul bilancio sono più bassi rispetto alla media europea di circa la metà. Ciò che preoccupa sono le masse di crediti dubbi rispetto al patrimonio netto, che sono oltre il doppio rispetto alla media europea.

FONTE : SUPERMONEY

Abi: il tasso medio dei mutui torna al livello di settembre 2011 al 3,44%

Abi: il tasso medio dei mutui torna al livello di settembre 2011 al 3,44%

I tassi sui mutui concessi dalle banche italiane sono scesi al 3,44% in febbraio dal 3,5% di gennaio. È quanto emerge dal rapporto mensile dell'Abi, che sintetizza l'andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo. Si tratta del valore minimo dal settembre 2011.

Per il direttore centrale strategie e mercati di Abi, Gianfranco Torriero, «vediamo in questi giorni i primi segnali di ripresa del mercato, specie di un ritorno dell'offerta da parte delle banche». Alcuni segnali positivi in effetti si sono visti negli ultimi mesi. La tendenza sembra quella di concedere spread appetibili ma solo per i loan-to-value limitati. Unicredit (che ha annunciato di voler portare le erogazioni totali a 4,5 mld nel 2014 dagli 1,8 del 2013) ha lanciato un prodotto con spread al 2,5% per Ltv non superiori al 60%. Promette ancora di più Credem, che fino al 30 aprile fissa uno spread promozionale al 2,10%, ma solo se il prestito non supera il 50% del valore della casa.Il tasso sui nuovi prestiti in euro alle società non finanziarie si è posizionato al 3,42% (3,41% a gennaio 2014), mentre il tasso medio ponderato sul totale dei prestiti a famiglie e società non finanziarie elaborato è risultato pari al 3,89% dal 3,9% di gennaio.

Anche secondo gli ultimi dati dell'Agenzia delle entrate il tasso medio di finanziamento è diminuito nel 2013 di circa 0,3 punti percentuali, scendendo sotto il 4%. «In linea con la diminuzione dei tassi, la rata mensile iniziale ha subito nel 2013 - secondo l'Agenzia - un decremento di circa il -5,2% rispetto al 2012, con una media nazionale pari a 682 euro». La stragrande maggioranza (circa l'80%) dei nuovi mutui è a tasso variabile, visto il basso
livello dei tassi atteso per un lungo periodo di tempo. Mutui che comunque sono scesi ancora anche nel 2013, del 7,7% in numero e del 10,6% in valore, sempre secondo le Entrate. 

FONTE : CASA24PLUS

«COINVOLTO» IL MUTUO PER L'ULTIMAZIONE DEI LAVORI

«COINVOLTO» IL MUTUO PER L'ULTIMAZIONE DEI LAVORI

A cura di Alfredo Calvano10-03-2014

Ho iniziato a costruire, su un terreno di mia proprietà, una casa che sarà adibita a mia abitazione principale. Per iniziare i lavori di costruzione, ho chiesto un prestito bancario. I lavori, che hanno interessato circa l’80% della casa, sono terminati a gennaio 2013. A dicembre ho chiesto un mutuo ipotecario, come ristrutturazione per poter terminare i lavori: parte di questi saranno fatti in economia; altri, invece (come il completamento degli impianti elettrici e fognari) saranno documentati. Potrò detrarre gli interessi?

Gli interessi derivanti dalla stipula del mutuo contratto per l’ultimazione della costruzione dell’immobile, da destinare ad abitazione principale, sono da considerare detraibili, in base al comma 1-ter dell'articolo 15 del Tuir, nella misura del 19 per cento, calcolata su un importo non superiore a 2.582,28 euro (per una ipotesi similare, risoluzioni 1/E/2007 e 310/E/2007). Il mutuo dev'essere stipulato entro i sei mesi antecedenti o i 18 successivi all’inizio dei lavori di ristrutturazione, e l’immobile dev'essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla loro conclusione. Dal mutuo deve, inoltre, risultare che esso è stato contratto per il completamento della costruzione dell’immobile. In mancanza di tale precisazione, è possibile documentare la finalità del finanziamento con apposita dichiarazione dell’istituto bancario e, in via residuale, con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà resa dal contribuente (risoluzione 241/E del 7 settembre 2007). La detrazione degli interessi è comunque subordinata al possesso delle fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese sostenute per la ristrutturazione (articolo 3 del Dm 311/1999).

FONTE : CASA24PLUS

CERTIFICAZIONE ENERGETICA, I CONTROLLI AGLI ENTI

CERTIFICAZIONE ENERGETICA, I CONTROLLI AGLI ENTI

A cura di Matteo Rezzonico17-03-2014

In materia di certificazione energetica degli immobili, l'articolo 15 del Dlgs 192/2005 prevede specifiche sanzioni ai soggetti coinvolti. Tuttavia, nel caso di offerte di vendita e locazione, non indica quali autorità sono preposte alla vigilanza e all'applicazione di sanzioni ai soggetti inadempienti. A chi spetta tale vigilanza?

Secondo una interpretazione coerente dell’articolo 15 del Dlgs 192/2005 - cioè rispettosa dell’articolo 12 delle preleggi al Codice civile - le sanzioni previste dai commi 9 e 10 (del citato articolo 15) devono essere applicate, in assenza di una puntuale previsione legislativa, dagli enti locali (cioè dai Comuni), dalle Regioni o dalle Province autonome, competenti anche per i relativi controlli.A nostro giudizio, nulla autorizza – allo stato – l’applicazione in via analogica del rinnovato articolo 6, comma 3, del Dlgs 192/2005, per il quale, «in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà... l'accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all'atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall'agenzia delle Entrate, ai fini dell'ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell'articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689». La disposizione è infatti speciale e tipica e si riferisce esclusivamente al comma tre dell’articolo 6 del citato Dlgs 192/2005.

FONTE : CASA24PLUS

I GENITORI DONATARI NON SCARICANO IL MUTUO

I GENITORI DONATARI NON SCARICANO IL MUTUO

A cura di Alfredo Calvano17-03-2014

Mio figlio, attraverso atto notarile, ha donato a noi genitori una casa. All'atto della stipula (2005) del rogito è stato contratto un mutuo intestato a noi genitori perchè garanti in quanto, all'epoca, mio figlio era studente privo di reddito. Oggi, essendo noi i proprietari, continuiamo a pagare il mutuo. Con la prossima dichiarazione dei redditi possiamo detrarre gli interessi di mutuo (essendo venuti in possesso dell'immobile dall'8 novembre 2013)?

La risposta è negativa. Affinché sia possibile conseguire la detrazione degli interessi passivi di cui alla lettera b), articolo 15, Tuir, è necessario che vengano rispettati tutti i presupposti in essa previsti. In particolare, occorre che ci sia una correlazione temporale fra la stipula del mutuo e l’acquisto dell’unità immobiliare, che non deve essere superiore a dodici mesi; inoltre, la norma richiede che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso. Tutte queste condizioni sono assenti nella considerata situazione e pertanto i genitori donatari dell’immobile non sono legittimati a conseguire il rappresentato beneficio fiscale.

FONTE : CASA24PLUS

Questo condominio non è una pensione.

Questo condominio non è una pensione.

27/02/2014
Avv. Leonarda Colucci


(Tribunale di Roma sentenza n.781/2014)

L'appartamento condominiale non può essere adibito ad uso pensione. I responsabili, di tale violazione, sono la locatrice, che non ha fatto rispettare il regolamento, quanto il conduttore.

Il fatto. Con atto di citazione un condominio di Roma ha citato la società conduttrice di un appartamento e la proprietaria (locatrice) dello stesso, poiché tale immobile era stato adibito ad “ uso pensione ai turisti” contravvenendo a quanto sancito dall'articolo 20 del Regolamento condominiale. Tale clausola, infatti, vietava ai proprietari degli immobili ricadenti nello stabile condominiale di adibire le unità ad attività che potevano contrastare con l'igiene, la tranquillità, ed il decoro del fabbricato. A causa dell'utilizzo ad uso pensione dell' appartamento locato in questione nello stabile condominiale vi era un continuo via vai di persone che comprometteva seriamente la tranquillità dell'intero stabile, pertanto il Condominio tenendo conto del mancato rispetto della clausola regolamentare ha deciso di chiamare in giudizio la società conduttrice dell'immobile e la locataria per ottenere una sentenza che imponga la cessazione dell'attività per uso turistico nell'appartamento in questione.

Citati in giudizio i convenuti si opponevano alla richieste del Condominio sostenendo:

Per la proprietaria (locatrice) la carenza di legittimazione passiva in quanto non era la titolare dell'attività svolta nel suo appartamento,
mentre la società conduttrice ribadiva l'inopponibilità nei suoi confronti del regolamento condominiale in quanto non condomina. Nel merito i convenuti puntualizzavano che l'attività svolta non era assimilabile alla pensione, e che i divieti regolamentari non potevano essere soggetti ad interpretazione analogica rilevando che l'attività svolta non poteva differire da una semplice locazione anche se ogni singolo soggiorno non superava i tre mesi.
La questione di merito. Il Giudice unico della quinta sezione del Tribunale di Roma affronta una questione preliminare e cioè quella della carenza di legittimazione passiva della locatrice proprietaria dell'immobile, ritenendo che quest'ultima dopo essere stata sollecitata dal condominio, lamentatosi del continuo via vai di persone nell'unità immobiliare in questione durante tutte le ore del giorno e della notte, avrebbe potuto chiedere alla società conduttrice il rispetto del divieto previsto dal regolamento condominiale accettato al momento della stipula del contratto di locazione. La locatrice, quindi, non avendo fatto ricorso alla risoluzione del contratto per inadempimento dell'obbligo previsto dal regolamento, deve essere considerata anch'essa responsabile e quindi, a parere della sentenza in commento, legittimata passiva nel giudizio instaurato. (Cass. 11383/2006). Allo stesso modo anche il conduttore assume gli stessi obblighi gravanti sul suo dante cause (locatrice) che legittimano quindi la sua chiamata in giudizio. (Cass.15756/2001, Cass. Civ. sez. III, 21 gennaio 2010, n.1003).

Il divieto imposto dalla norma condominiale deve essere rispettato da locatore e conduttore. Entrando nel merito della questione il Giudice Unico del Tribunale romano ha rilevato che, nel caso di specie, l'articolo 20 del regolamento condominiale vietava di adibire “a pensione ad uso turistico” gli appartamenti dello stabile al fine di tutelare la tranquillità della vita comune. Dunque dopo aver verificato che l'appartamento locato era stato destinato ad uso turistico, la questione di diritto si incentra sul significato da attribuire all'espressione “pensione ad uso turistico” attività, questa, chiaramente vietata dal regolamento condominiale.

Dall'esame del Regolamento condominiale il giudice ha potuto constatare che l'articolo 20 di detto regolamento prescrive che è vietato adibire gli appartamenti ad uso pensione, la norma inoltre in modo molto più generale vieta nel complesso ai proprietari delle singoli unità immobiliari di adibire gli appartamenti all'esercizio di attività che possano compromettere la tranquillità della vita in comune.

La sentenza aderendo ad un orientamento giurisprudenziale consolidato ha evidenziato che le limitazioni che il regolamento condominiale impone ai titolari degli immobili devono essere specifiche essendo invalide quelle pattuizioni regolamentari che limitino l'esercizio del diritto di proprietà in modo generico, pertanto le norme limitatrici delle facoltà che ogni proprietario può esercitare, finalizzate a perseguire una utilità generale, devono essere chiare e rigorose . (Cass. 3002/2010,Cass.16832/2009). Dopo queste premesse la sentenza si è soffermata sull'interpretazione della norma condominiale in questione, rilevando che nel caso di specie non è necessario fare ricorso ad una interpretazione estensiva e analogica della stessa poiché occorre stabilire esclusivamente qual è il bene tutelato dalla clausola e cioè la tranquillità dello stabile condominiale, che non può essere turbata dall'utilizzo per fine turistico di una delle unità immobiliari che comporta un continuo andirivieni di persone nello stabile in ogni ora del giorno e della notte. (in tema di interpretazione del regolamento condominiale vedasi: Cass. civ., 14.10.2011, n. 21318,; Cass. civ., 30.6.2011, n. 14460). Quindi la presunta genericità della norma condominiale posta a fondamento dei convenuti ( locatrice proprietaria dell'appartamento e società conduttrice titolare della pensione ad uso turistico) non è stata accolta dalla pronuncia che si commenta.

La sentenza in questione ha rilevato che la natura ricettiva propria della casa vacanze adibita ad uso pensione, uso impresso dalla società conduttrice all'unità immobiliare del condominio attore, lascia trapelare con chiarezza una palese violazione del divieto imposto dal regolamento condominiale. Fra l'altro il limitato arco temporale (tre mesi) entro il quale si succedono gli ospiti della pensione lascia intuire le difficoltà degli stessi di adeguarsi alle necessità di tranquillità che il regolamento condominiale cerca di salvaguardare.

La sentenza, infine, ha rilevato come nel caso di specie la clausola regolamentare fa riferimento ad un divieto genericamente rivolto a tutte le strutture ricettive caratterizzate dal rapido avvicendamento della clientela a nulla rilevando l'utilizzo nella stessa clausola del termine “pensione”: poiché anche tale utilizzo dell'immobile benché si riferisca ad un'attività di modeste dimensioni è pur sempre significativa di un'attività ricettiva che implica un costante avvicendamento della clientela.

In virtù di tali valutazioni il Giudice Unico del Tribunale di Roma ha condannato i convenuti (locatrice proprietaria dell'appartamento condominiale e società conduttrice )alla cessazione della locazione ad uso turistico.

Fonte: CondominioWeb.com