Vendere casa quando dentro c’è un inquilino

Vendere casa quando dentro c’è un inquilino

13 mar 2014, pubblicato da Andrea Polo in: Acquisto, vendita, affitto America Primo piano Varie 

Dal 2008, anno ufficiale di inizio della ormai tristemente nota crisi economica, fino ad oggi sono tantissimi i proprietari di immobili che, non volendosi rassegnare a vendere il proprio immobile ad un prezzo troppo basso, hanno deciso di darlo in affitto in modo da averne, se non una grossa rendita, quantomento un introito che consentisse loro di far fronte alle spese che il possedere una seconda casa comporta.

Negli ultimi mesi, però, finalmente si sono cominciati ad intravedere leggeri segnali di miglioramento e qualcosa nel mercato immobiliare ha ripreso a muoversi; ecco quindi che alcuni proprietari hanno ripreso in mano il progetto della vendita, ma spesso con un problema in più: un inquilino in casa cui far digerire il fatto di dover preparare i bagagli.

L’inquilino: amico o nemico?

Dagli Stati Uniti arrivano i dati di una piccola indagine che si è focalizzata proprio su questo argomento, con l’intento di dare qualche consiglio ai proprietari che si trovano a fronteggiare una situazione simile. Come prima cosa bisogna realizzare chel’inquilino può essere il migliore alleato del padrone di casa, ma anche il peggior nemico; dalle interviste è emerso chiaramente che spesso è visto dall’acquirente come una fonte di informazioni molto più affidabile, meglio quindi portarlo dalla propria parte o potrebbe rendere la vendita molto difficile ad esempio rendendosi irreperibile con l’agente immobiliare incaricato di far vedere l’immobile ai possibili acquirenti o facendo in modo che, ad ogni visita, la casa risulti sporca e in disordine lasciando che la prima impressione (spesso quella che fa scegliere se proseguire o meno nella trattativa) sia pessima.

Meglio quindi, concludono dall’analisi gli esperti, avvertire sempre per tempo l’inquilino del fatto che si ha intenzione di procedere alla vendita, sia per sondare il fatto che proprio lui possa essere interessato ad acquistare, ma anche per dargli il tempo di trovare comodamente un altro appartamento.

Facilitare l’uscita da casa

Se si ha fra le proprie conoscenze qualcuno che vuole invece dare in affitto una casa di proprietà, si può cercare di mettere in contatto il proprio inquilino con il nuovo possible locatore; attenzione però, questo va fatto solo e soltanto se chi lascia la vostra casa è sempre stato un affittuario modello altrimenti rischiereste di trovarvi con due problemi invece che con una soluzione. Ovviamente anche il canone di affitto proposto e l’ubicazione del nuovo appartamento devono essere simili a quelli della casa che voi avete affittato fino a quel momento.

Un altro stratagemma consigliato è quello di risarcire l’inquilino del fastidio delle visite accordandogli uno sconto sul canone di affitto, a patto, però, che non solo dia la propria disponibilità a far fare le viste con tranquillità, ma anche che faccia sempre trovare l’immobile pulito e in ordine (ricordate quello che si diceva sul fatto che la prima impressione sia quella che conta?).

Se poi, continuano i ricercatori, doveste essere così fortunati da trovare un acquirente prima della scadenza del contratto di affitto avete davanti due strade: se il nuovo proprietario è disposto ad aspettare la scadenza del contratto di affitto per entrare in casa, può semplicemente subentrare a voi come locatore – non è escluso che in questa ipotesi, però, chieda una riduzione sul prezzo di acquisto – oppure potreste offrirvi di pagare al vostro inquilino il trasloco. Certo, vi costerà un po’, ma potrebbe consentirvi di non perdere la vendita.

Se proprio non si trova un accordo…

Inutile cercare di nascondersi dietro ad un dito, spesso purtropponon è affatto semplice convincere l’inquilino a digerire la vendita della casa in cui abita e men che meno a fare i bagagli prima del dovuto. Come comportarsi se dall’altra parte si trova solo ostilità? Beh, in quel caso c’è poco da fare sostiene il team che ha condotto l’indagine, dovrete aspettare che il contratto arrivi alla fine e solo allora, dopo aver ripulito e risistemato casa, magari con l’aiuto di unhome stager, mettere in vendita l’immobile. Nel caso di un brutto rapporto con l’inquilino, avvertono ancora gli autori dell’analisi, fate particolare attenzione agli ultimi mesi, sono quelli in cui tutti i nodi vengono al pettine e ci si potrebbe trovare in situazioni alquanto sgradevoli.

FONTE : IMMOBILIARE.IT

Mutui, torna la voglia di surroga

Mutui, torna la voglia di surroga

17 mar 2014, pubblicato da Vittoria Giannuzzi in: Comprare immobile Economia Mutui Primo piano 

Vi ricordate dello strumento della surroga? Quella forma di finanziamento introdotta in Italia nel 2007 (con il famoso Decreto Bersani) per consentire di ridiscutere il proprio mutuo, sostituendolo con un altro senza pagare nulla: ne avevamo parlato tempo fa, sottolineando come, dopo un primo momento di innamoramento da parte degli italiani, fosse “passata di moda”, soprattutto per colpa degli alti tassi che le banche applicavano sui mutui negli anni passati.

A distanza di due anni, qualcosa è cambiato: gli italiani stanno tornando ad interessarsi a questo strumento e secondo uno studio del portale Mutui.itle richieste di surroga rappresentano ormai il 13,7% del totale delle domande di mutuo.

Una percentuale molto più elevata rispetto ai dati di aprile 2012, quando le domande di surroga erano il 9,7%. Perché questo ritorno? Perché chi ha sottoscritto un mutuo qualche anno fa, quando i famigerati spread delle banche erano ben più elevati di oggi, vuole provare a ridiscutere le condizioni del proprio finanziamento, cercando magari una soluzione che abbassi la rata. Guardando infatti all’identikit di chi compila un preventivo questa tesi è confermata: il richiedente medio ha 41 anni, vorrebbe surrogare un mutuo da 130.000 euro e deve rimborsarlo in poco più di vent’anni. Il tasso prevalente, scelto dal 67% del campione analizzato, è quello variabile, puro o con il cap.

Fin qui le domande, ma poi cosa accade nelle erogazioni? Prendendo in considerazione lo stesso periodo di tempo in cui sono state analizzate le domande di surroga, le effettive erogazioni sono solo solo il 7,7% del totale. A ridursi, poi, è anche l’importo medio concesso: siamo a poco più di 113.000 euro, pari al 43% del valore complessivo dell’immobile.

FONTE : IMMOBILIARE.IT

La permuta di immobili dal costruttore al privato

lunedì 24 giugno 2013

L'editoriale di Guglielmo Pelliccioli

A cura di

Guglielmo Pelliccioli

Le esigenze del mercato immobiliare sono quelle espresse da chi compra e vende immobili. Spesso si tende a dimenticare questo elementare assuntoconfondendo i protagonisti con i comprimari, finendo così per non comprendere i bisogni e le necessità degli utenti. Un caso tipico è quello di chi vuole comperare casa ma ha necessità di vendere prima la vecchia. Praticamente la stragrande maggioranza dei casi. Ebbene cosa chiedono questi soggetti? Come quando si cambia la macchina, di permutare l’usato con il nuovo. E’ una fascia enorme di mercato che non trova risposte a questa elementare esigenza. I primi ad essere chiamati in causa sono icostruttori verso i quali si rivolge una parte di questa domanda. Finché il mercato e gli affari andavano bene le imprese costruttrici non avevano problemi a piazzare il loro prodotto, per cui non ci pensavano minimamente a queste controfferte del potenziale cliente. La risposta era no, punto e basta. Ora che la crisi morde e i cantieri sono fermi, una gran parte degli edifici residenziali in fase di costruzione non sono completati e rimangono invenduti. Per le imprese del settore i problemi sono gravissimi: da un lato non vendono perchè non hanno immobili finiti, dall’altro non hanno immobili finiti perchè non hanno la liquidità per completarli. Ergo tutto rimane bloccato. Anzi le imprese falliscono: più di 11 mila negli ultimi anni con una perdita di posti di lavoro che ha superato le 500 mila unità.

Di fronte a questi numeri disastrosi è chiaro che bisogna adottare qualche misura, se ne sono ormai resi conto proprio i costruttori. Purtroppo i provvedimenti invocati dalla loro associazione di categoria (creare un sistema di cartelle fondiarie per finanziare le banche) non sono di facile applicazione e non sono neppure allo studio del Governo. Quindi occorre pensare a qualcosa d’altro. Alcune idee stanno nascendo sul mercato proposte dalle imprese di costruzioni più attente al mercato. La proposta è proprio quella di farsi carico dell’usato del cliente in cambio della vendita del nuovo sulla carta con un esborso pari alla differenza. In questo modo il compratore risolve il suo problema e può concentrarsi solo sull’acquisto, impegnandosi a pagare la differenza (magari anche solo a stato di avanzamento lavori). L’impresa dal canto suo vende il suo patrimonio fermo e incassa quella liquidità che gli permette di completare i cantieri. Inoltre si prende in carico un immobile su cui deve fare dei lavori di ristrutturazione e di valorizzazione, creando continuità alla sua attività e mantenendo i posti di lavoro. E’ chiaro che deve accettare un sacrifico economico incassando solo la differenza del prezzo dei due beni, ma in un sol colpo sblocca la sua situazione, vende i suoi prodotti, lavora l’usato per ricavarne del valore. Potrebbe essere la strada giusta per smaltire l’invenduto e riqualificare il vecchio. Ci sono da superare alcune strettoie legate alla tassazione sui beni acquistati dall’impresa (il 10 per cento sul valore, oltre al rogito e le successive tasse di possesso). Se si riuscisse a rendere free questi passaggi definendo un regime particolare d’imposta (ad esempio, solo le imposte fisse ipotecarie e catastali), i giochi sarebbero fatti. Per lo Stato non sarebbe un onere fortissimo: se si pensa a cosa costano le agevolazioni del 36% e del 55% sulle ristrutturazioni, queste operazioni di permuta potrebbero in un certo senso essere assimiliate alle ristrutturazioni. E lo Stato ci guadagnerebbe perchè non sarebbe costretto a fornire tali agevolazioni.

FONTE : QUOTIDIANOCASA.IT

Disabili: agevolazioni e aiuti per la ristrutturazione di casa, ecco come beneficiarne

24-03-2014 - Nadia Pascale

Disamina norme e aiuti per l'eliminazione delle barriere architettoniche

eliminazione barriere architettoniche

Per i disabili le barriere architettoniche sono un notevole problema anche a casa, ma non tutti sanno che vi sono notevoli vantaggi per coloro che le eliminano. Cerchiamo di andare con ordine. La prima parte di aiuti riguarda le detrazioni fiscali:

• Fino al 31 dicembre 2014 sarà possibile avere una detrazione dall'irpef del 50% delle spese effettuate. Tale misura viene applicata fino a 96.000 euro e le detrazioni saranno fruibili per più anni.
• Per il 2015 le detrazioni scendono al 40%;
• infine, per il 2016 al 36%.

Questo vuol dire che prima si interviene e maggiori daranno i vantaggi. Un secondo vantaggio riguarda l'aliquota IVA agevolata: essa è fissata a 4% per i vari interventi e per l'acquisto di ausili che migliorano la mobilità del disabile, la lista completa degli stessi è indicata nella Legge 104 del 1992 all'articolo 3. Usufruire di questa agevolazione è molto semplice, basta consegnare al venditore, prima dell'acquisto, il certificato medico che attesti la necessità in base alla disabilità di avere un determinato ausilio e il certificato della ASL che attesti l'esistenza della disabilità.

Oltre ai vantaggi fiscali è possibile usufruire anche degli aiuti economici previsti dallaLegge 13 del 1989. Si tratta di aiuti diretti ad eliminare fisicamente le barriere architettoniche in casa e negli spazi adiacenti. Vediamo quali sono.

L'articolo 8 prevede che nel caso in cui si abbia intenzione di realizzare nei fabbricati delle opere per l'abbattimento delle barriere architettoniche, è necessario darne comunicazione al sindaco allegando il certificato medico attestante la disabilità e una dichiarazione di notorietà da cui risulti l'ubicazione dell'immobile. Inoltre, la parte deve dichiarare che le opere non sono state ancora realizzate e che i lavori ancora non sono iniziati.

Fatto ciò le opere possono essere realizzate. Nel frattempo, parte la comunicazione dal Comune in cui è ubicato l'immobile alla Regione al fine di avere la disponibilità del fondo istituito presso il Ministero dei lavori pubblici che ripartisce il fondo stesso tra le Regioni (articolo 10).

Una volta eseguiti i lavori, il richiedente deve consegnare entro 15 giorni dalla fine dei lavori, la fattura dei lavori eseguiti, è la stessa che fa fede per stabilire l'ammontare delle spese da rimborsare e non il preventivo. Sarà poi il Comune a dover ripartire i fondi ricevuti tra i richiedenti. Nel caso in cui i fondi siano insufficienti, dovrà essere stilata una graduatoria tra i richiedenti, la stessa deve essere realizzata tenendo conto la gravità della disabilità, quindi saranno liquidati prima coloro che hanno invalidità totale e poi man mano. Coloro che non rientrano nel fondi messi a disposizione per l'anno della richiesta, avranno il rimborso tramite i fondi per l'anno successivo (art. 10). Le domande devono essere presentate entro il 1° marzo di ogni anno. 

Le somme rimborsate ammontano a:

• rimborso totale per spese fino a 2.582 euro;
• per spese fino a 12.911, viene rimborsata la somma base di 2.582 euro più il 25% della somma rimanente;
• per spese superiori viene versata la quota base + il 25% fino a 12.911 euro + il 5% della ulteriore spesa;
• infine, per le spese superiori a 51.645 euro vengono rimborsati 7.101 euro.

La misura deve essere applicata non solo a chi ha difficoltà nella deambulazione, ma anche per chi ha problemi di tipo visivo, può essere utilizzata per tutti i lavori volti a migliorare la libertà di movimento in casa e all'esterno dell'abitazione e può trattarsi di lavori per installare ascensori, per eliminare scale, costruire rampe e non solo.

FONTE : SUPERMONEY

I mutui subprime ed il loro ruolo nella crisi: l'Italia è esposta?

23-03-2014 - Il contrario di uno

I mutui subprime nascono in America ma non hanno tardato molto ad infettare anche l'Europa.

mutui subprime, l'Italia rischia?

Il termine subprime viene coniato negli Stati Uniti per identificare i mutuiconcessi dalle banche a soggetti che non hanno le garanzie di solvibilità per essere considerati prime, cioè prime scelte. La responsabilità di questo fenomeno finanziario non può essere attribuita solo ad una sola parte, ma sia alle banche che concedono questi mutui con leggerezza, (date le scarse insolvenze fino al 2007 e agli alti livelli di fiducia sulla stabilità del sistema finanziario) ed anche ai consumatori, che attraverso il credito sperano di poter vivere ad un livello di tenore di vita superiore a quello che in realtà potevano permettersi.

In uno stupendo monologo tratto dal film Wall Street-il denaro non dorme mai, il protagonista Gordon Gekko (Michael Douglas), imputa il fenomeno dei subprime all'avidità dicendo "una volta ho detto che l'avidità è giusta, beh a quanto pare è diventata legge. Perchè vedete, è l'avidità che spinge il mio amico barista a comprare tre case che non può permettersi e senza dare un anticipo, ed è l'avidità che spinge i vostri genitori a chiedere un mutuo di 250.000 dollari per una casa che ne vale 200.000 (...) e con quei 50.000 dollari perchè no, magari comprarsi una secondo casa, tanto lo sappiamo tutti che il prezzo delle case in America sale sempre".

Un ruolo importante nella crisi subprime lo hanno avuto anche l'abbondanza di liquidità e l'innovazione finanziaria, in particolare le cartolarizzazioni. La prima, cioè l'eccesso di liquidità, ha portato ad una contrazione dei tassi d'interesse rendendo i finanziamenti appetibili alla clientela, che chiedeva mutui per beni immobili ma anche per beni di consumo (generalmente di lusso). Lo scopo delle banche era quello di allargare la clientela ed il suo business diversificando la sua offerta, che andava daimutui jumbo per la clientela qualificata, fino hai subprime per i soggetti a rischio.

La crisi subprime ha attecchito là dove il settore bancario, paradossalmente, era più evoluto (USA e Inghilterra). L'italia ha risentito minormente questa crisi anche perchè il nostro sistema bancario è prettamente domestico: guardando al coefficiente di solvibilità, possiamo affermare che le grandi banche italiane come Unicredit e Intesa Sanpaolo hanno tassi (11 per entrambe) al di sotto della media europea (13), anche la leva finanziaria e il peso dei derivati sul bilancio sono più bassi rispetto alla media europea di circa la metà. Ciò che preoccupa sono le masse di crediti dubbi rispetto al patrimonio netto, che sono oltre il doppio rispetto alla media europea.

FONTE : SUPERMONEY

Abi: il tasso medio dei mutui torna al livello di settembre 2011 al 3,44%

Abi: il tasso medio dei mutui torna al livello di settembre 2011 al 3,44%

I tassi sui mutui concessi dalle banche italiane sono scesi al 3,44% in febbraio dal 3,5% di gennaio. È quanto emerge dal rapporto mensile dell'Abi, che sintetizza l'andamento dei tassi fissi e variabili ed è influenzato anche dalla variazione della composizione fra le erogazioni in base alla tipologia di mutuo. Si tratta del valore minimo dal settembre 2011.

Per il direttore centrale strategie e mercati di Abi, Gianfranco Torriero, «vediamo in questi giorni i primi segnali di ripresa del mercato, specie di un ritorno dell'offerta da parte delle banche». Alcuni segnali positivi in effetti si sono visti negli ultimi mesi. La tendenza sembra quella di concedere spread appetibili ma solo per i loan-to-value limitati. Unicredit (che ha annunciato di voler portare le erogazioni totali a 4,5 mld nel 2014 dagli 1,8 del 2013) ha lanciato un prodotto con spread al 2,5% per Ltv non superiori al 60%. Promette ancora di più Credem, che fino al 30 aprile fissa uno spread promozionale al 2,10%, ma solo se il prestito non supera il 50% del valore della casa.Il tasso sui nuovi prestiti in euro alle società non finanziarie si è posizionato al 3,42% (3,41% a gennaio 2014), mentre il tasso medio ponderato sul totale dei prestiti a famiglie e società non finanziarie elaborato è risultato pari al 3,89% dal 3,9% di gennaio.

Anche secondo gli ultimi dati dell'Agenzia delle entrate il tasso medio di finanziamento è diminuito nel 2013 di circa 0,3 punti percentuali, scendendo sotto il 4%. «In linea con la diminuzione dei tassi, la rata mensile iniziale ha subito nel 2013 - secondo l'Agenzia - un decremento di circa il -5,2% rispetto al 2012, con una media nazionale pari a 682 euro». La stragrande maggioranza (circa l'80%) dei nuovi mutui è a tasso variabile, visto il basso
livello dei tassi atteso per un lungo periodo di tempo. Mutui che comunque sono scesi ancora anche nel 2013, del 7,7% in numero e del 10,6% in valore, sempre secondo le Entrate. 

FONTE : CASA24PLUS

«COINVOLTO» IL MUTUO PER L'ULTIMAZIONE DEI LAVORI

«COINVOLTO» IL MUTUO PER L'ULTIMAZIONE DEI LAVORI

A cura di Alfredo Calvano10-03-2014

Ho iniziato a costruire, su un terreno di mia proprietà, una casa che sarà adibita a mia abitazione principale. Per iniziare i lavori di costruzione, ho chiesto un prestito bancario. I lavori, che hanno interessato circa l’80% della casa, sono terminati a gennaio 2013. A dicembre ho chiesto un mutuo ipotecario, come ristrutturazione per poter terminare i lavori: parte di questi saranno fatti in economia; altri, invece (come il completamento degli impianti elettrici e fognari) saranno documentati. Potrò detrarre gli interessi?

Gli interessi derivanti dalla stipula del mutuo contratto per l’ultimazione della costruzione dell’immobile, da destinare ad abitazione principale, sono da considerare detraibili, in base al comma 1-ter dell'articolo 15 del Tuir, nella misura del 19 per cento, calcolata su un importo non superiore a 2.582,28 euro (per una ipotesi similare, risoluzioni 1/E/2007 e 310/E/2007). Il mutuo dev'essere stipulato entro i sei mesi antecedenti o i 18 successivi all’inizio dei lavori di ristrutturazione, e l’immobile dev'essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla loro conclusione. Dal mutuo deve, inoltre, risultare che esso è stato contratto per il completamento della costruzione dell’immobile. In mancanza di tale precisazione, è possibile documentare la finalità del finanziamento con apposita dichiarazione dell’istituto bancario e, in via residuale, con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà resa dal contribuente (risoluzione 241/E del 7 settembre 2007). La detrazione degli interessi è comunque subordinata al possesso delle fatture o ricevute fiscali comprovanti le spese sostenute per la ristrutturazione (articolo 3 del Dm 311/1999).

FONTE : CASA24PLUS

CERTIFICAZIONE ENERGETICA, I CONTROLLI AGLI ENTI

CERTIFICAZIONE ENERGETICA, I CONTROLLI AGLI ENTI

A cura di Matteo Rezzonico17-03-2014

In materia di certificazione energetica degli immobili, l'articolo 15 del Dlgs 192/2005 prevede specifiche sanzioni ai soggetti coinvolti. Tuttavia, nel caso di offerte di vendita e locazione, non indica quali autorità sono preposte alla vigilanza e all'applicazione di sanzioni ai soggetti inadempienti. A chi spetta tale vigilanza?

Secondo una interpretazione coerente dell’articolo 15 del Dlgs 192/2005 - cioè rispettosa dell’articolo 12 delle preleggi al Codice civile - le sanzioni previste dai commi 9 e 10 (del citato articolo 15) devono essere applicate, in assenza di una puntuale previsione legislativa, dagli enti locali (cioè dai Comuni), dalle Regioni o dalle Province autonome, competenti anche per i relativi controlli.A nostro giudizio, nulla autorizza – allo stato – l’applicazione in via analogica del rinnovato articolo 6, comma 3, del Dlgs 192/2005, per il quale, «in caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000; la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà... l'accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all'atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall'agenzia delle Entrate, ai fini dell'ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell'articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689». La disposizione è infatti speciale e tipica e si riferisce esclusivamente al comma tre dell’articolo 6 del citato Dlgs 192/2005.

FONTE : CASA24PLUS

I GENITORI DONATARI NON SCARICANO IL MUTUO

I GENITORI DONATARI NON SCARICANO IL MUTUO

A cura di Alfredo Calvano17-03-2014

Mio figlio, attraverso atto notarile, ha donato a noi genitori una casa. All'atto della stipula (2005) del rogito è stato contratto un mutuo intestato a noi genitori perchè garanti in quanto, all'epoca, mio figlio era studente privo di reddito. Oggi, essendo noi i proprietari, continuiamo a pagare il mutuo. Con la prossima dichiarazione dei redditi possiamo detrarre gli interessi di mutuo (essendo venuti in possesso dell'immobile dall'8 novembre 2013)?

La risposta è negativa. Affinché sia possibile conseguire la detrazione degli interessi passivi di cui alla lettera b), articolo 15, Tuir, è necessario che vengano rispettati tutti i presupposti in essa previsti. In particolare, occorre che ci sia una correlazione temporale fra la stipula del mutuo e l’acquisto dell’unità immobiliare, che non deve essere superiore a dodici mesi; inoltre, la norma richiede che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto stesso. Tutte queste condizioni sono assenti nella considerata situazione e pertanto i genitori donatari dell’immobile non sono legittimati a conseguire il rappresentato beneficio fiscale.

FONTE : CASA24PLUS