La permuta di immobili dal costruttore al privato
L'editoriale di Guglielmo Pelliccioli
A cura di
Le esigenze del mercato immobiliare sono quelle espresse da chi compra e vende immobili. Spesso si tende a dimenticare questo elementare assuntoconfondendo i protagonisti con i comprimari, finendo così per non comprendere i bisogni e le necessità degli utenti. Un caso tipico è quello di chi vuole comperare casa ma ha necessità di vendere prima la vecchia. Praticamente la stragrande maggioranza dei casi. Ebbene cosa chiedono questi soggetti? Come quando si cambia la macchina, di permutare l’usato con il nuovo. E’ una fascia enorme di mercato che non trova risposte a questa elementare esigenza. I primi ad essere chiamati in causa sono icostruttori verso i quali si rivolge una parte di questa domanda. Finché il mercato e gli affari andavano bene le imprese costruttrici non avevano problemi a piazzare il loro prodotto, per cui non ci pensavano minimamente a queste controfferte del potenziale cliente. La risposta era no, punto e basta. Ora che la crisi morde e i cantieri sono fermi, una gran parte degli edifici residenziali in fase di costruzione non sono completati e rimangono invenduti. Per le imprese del settore i problemi sono gravissimi: da un lato non vendono perchè non hanno immobili finiti, dall’altro non hanno immobili finiti perchè non hanno la liquidità per completarli. Ergo tutto rimane bloccato. Anzi le imprese falliscono: più di 11 mila negli ultimi anni con una perdita di posti di lavoro che ha superato le 500 mila unità.
Di fronte a questi numeri disastrosi è chiaro che bisogna adottare qualche misura, se ne sono ormai resi conto proprio i costruttori. Purtroppo i provvedimenti invocati dalla loro associazione di categoria (creare un sistema di cartelle fondiarie per finanziare le banche) non sono di facile applicazione e non sono neppure allo studio del Governo. Quindi occorre pensare a qualcosa d’altro. Alcune idee stanno nascendo sul mercato proposte dalle imprese di costruzioni più attente al mercato. La proposta è proprio quella di farsi carico dell’usato del cliente in cambio della vendita del nuovo sulla carta con un esborso pari alla differenza. In questo modo il compratore risolve il suo problema e può concentrarsi solo sull’acquisto, impegnandosi a pagare la differenza (magari anche solo a stato di avanzamento lavori). L’impresa dal canto suo vende il suo patrimonio fermo e incassa quella liquidità che gli permette di completare i cantieri. Inoltre si prende in carico un immobile su cui deve fare dei lavori di ristrutturazione e di valorizzazione, creando continuità alla sua attività e mantenendo i posti di lavoro. E’ chiaro che deve accettare un sacrifico economico incassando solo la differenza del prezzo dei due beni, ma in un sol colpo sblocca la sua situazione, vende i suoi prodotti, lavora l’usato per ricavarne del valore. Potrebbe essere la strada giusta per smaltire l’invenduto e riqualificare il vecchio. Ci sono da superare alcune strettoie legate alla tassazione sui beni acquistati dall’impresa (il 10 per cento sul valore, oltre al rogito e le successive tasse di possesso). Se si riuscisse a rendere free questi passaggi definendo un regime particolare d’imposta (ad esempio, solo le imposte fisse ipotecarie e catastali), i giochi sarebbero fatti. Per lo Stato non sarebbe un onere fortissimo: se si pensa a cosa costano le agevolazioni del 36% e del 55% sulle ristrutturazioni, queste operazioni di permuta potrebbero in un certo senso essere assimiliate alle ristrutturazioni. E lo Stato ci guadagnerebbe perchè non sarebbe costretto a fornire tali agevolazioni.
FONTE : QUOTIDIANOCASA.IT
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