Il mercato immobiliare prova a risollevarsi: raddoppiano le richieste di mutui con surroga

Il mercato immobiliare prova a risollevarsi: raddoppiano le richieste di mutui con surroga

Raddoppiano le erogazioni di surroga. Nei primi sei mesi del 2014, grazie alla progressiva riduzione degli spread offerti dalle banche, torna alla ribalta la «rottamazione dei mutui». In particolare, il numero di mutui erogati con finalità surroga passa dal 10% del totale del primo semestre 2013 al 20% nel semestre appena concluso. Ciò produce un impatto anche sull'importo medio del mutuo erogato, che raggiunge il minimo dei 113.700 euro.

Sono queste le principali evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato Crif e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare. La surroga (anche detta «portabilità del mutuo») è l’istituto con il quale il mutuatario (debitore) trasferisce il proprio mutuo ipotecario dall’originario istituto bancario ad uno nuovo, senza oneri e costi aggiuntivi e senza necessità del consenso della banca originaria, cioè della banca che si intende cambiare.

Si tratta di un contratto di mutuo regolato dal legislatore con lo scopo di consentire al mutuatario la scelta di un nuovo istituto di credito con cui concordare condizioni più favorevoli. Come funziona la surroga? La «sostituzione» del mutuo non comporta la cancellazione della vecchia ipoteca con conseguente nuova iscrizione ipotecaria perché con la surrogazione si assiste ad una sorta di «successione» della nuova Banca, al posto della precedente, nella garanzia ipotecaria preesistente che, quindi, permane e non deve essere cancellata.

La surroga è un mutuo di scopo, quindi viene concessa solo per un importo esattamente uguale al capitale residuo del vecchio mutuo (aggiornato alla data della stipula) ), mentre le condizioni (ad esempio durata e tasso), possono radicalmente cambiare.

Nel primo semestre le richieste di mutui ipotecari è salita del 10,3% e quindi le surroghe stanno fornendo un importante contributo alla ripresa. Le richieste di mutuo di surroga durante il secondo trimestre 2014 hanno raggiunto il 18% del totale contro il 12% del primo trimestre 2014 proprio a causa della continua e progressiva riduzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui di surroga. E siccome le attese sono di una ulteriore riduzione degli spread è probabile che questo fenomeno si rafforzi. Quanto alla tipologia di tasso preferita dai mutuatari interessati a surrogare o sostituire il proprio mutuo, le preferenze rimangono concentrate verso il tasso variabile e il tasso variabile con Cap che assieme spiegano nel secondo trimestre 2014 il 75% delle richieste, in calo rispetto all'82% del primo trimestre 2014.

Tale riduzione di peso è collegata a una ripresa di interesse per il mutuo di surroga e sostituzione a tasso fisso (19% delle richieste nel secondo trimestre 2014 rispetto al 14% del primo trimestre 2014), che permette - in special modo a chi aveva inizialmente sottoscritto un mutuo a tasso fisso - di beneficiare da un lato di nuovi indici di riferimento Irs molto prossimi ai minimi storici di sempre e, dall'altro, di spread di offerta inferiori rispetto a quelli sottoscritti inizialmente.

Questa accelerazione dei mutui si spiega con la ripresa del mercato immobiliare. Nel primo trimestre dell’anno le compravendite sono aumentate del 4,1% rispetto al primo trimestre 2013, dopo ben 24 mesi di continua contrazione. Le cifre emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato Crif e MutuiSupermarket.it. Anche se lo scenario è in ripresa, il prezzo medio al metro quadro degli immobili a garanzia dell'operazione di mutuo continua però a mostrare dinamiche negative (-3,6% rispetto al secondo trimestre 2013).

Tale nuova riduzione va a sommarsi alla contrazione del 4,4% del secondo trimestre 2013 e del 6,2% del secondo trimestre 2012, segnando l'undicesimo trimestre consecutivo di riduzione dei prezzi al mq degli immobili forniti in garanzia al mutuo. Nel complesso, i prezzi medi al metro quadro degli immobili di nuova costruzione sembrano più resistenti alle dinamiche di crisi del settore, registrando nel secondo trimestre 2014 un aumento delle quotazioni del +1,3% da confrontarsi con una flessione del -3,9% relativamente agli immobili usati. La dinamica negativa delle quotazioni investe tutte le aree italiane: i dati sul secondo trimestre 2014 mostrano infatti una riduzione maggiore nel Centro e nel Nord-Est Italia, rispettivamente con un -3,8% e un -3,7%; nel Nord Ovest e nel Sud e Isole, invece, si registrano i più contenuti -2,0% e -1,7%.

FONTE : MUTUI&FUTURO