Investire sulla propria casa: rinnovarla, migliorarne l'aspetto, renderla energicamente efficiente. E approfittare dei bonus fiscali del 50 e il 65% su spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica. Che, a meno di soprese nell'iter parlamentare, saranno prorogati a tutto il 2014 (e in misura ridotta rispettivamente al 40% e al 50% anche nel 2015) dalla legge di Stabilità.
Spesso i progetti, per chiari motivi di congiuntura economica, si infrangono contro il muro della scarsa liquidità e il timore di affrontare costi fuori dalla propria portata. Dall'ultimo Osservatorio sull'efficienza energetica commissionato da Domotecnica (sondaggio Ispo) emerge che una famiglia su quattro sarebbe disposta a pensare a interventi sull'immobile solo se le banche presentassero uno strumento finanziario dedicato. Le banche si sono però mosse, proponendo nuovi prodotti per soddisfare quella larga fetta di famiglie costrette al «vorrei ma non posso».
«I mutui per ristrutturare casa hanno aumentato il loro peso e sul totale dell'erogato – spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline – passando al 6% dal 4% dello scorso anno, mentre le richieste continuano a crescere. L'offerta è variegata, ma la maggior parte degli istituti non si attiva per importi al di sotto dei 50mila euro. Se la spesa è più contenuta, diciamo sui 20-30mila euro, è più facile ricorrere al prestito». Entro questa cifra, considerati gli interessi da pagare sul finanziamento, lo sconto offerto dagli incentivi fiscali è comunque vantaggioso. Ma di certo lo è ancor più se si ricorre al mutuo, che ha tassi di interesse inferiori rispetto al prestito, perché garantito da un'ipoteca sull'immobile. Non solo: se si tratta di ristrutturare l'abitazione principale, gli interessi sono detraibili dalle tasse al 19%, su un massimo di 2.582,28 euro annui. Un ulteriore incentivo, di cui tener conto se si ha in progetto di rivalutare il proprio immobile.
«Per molti – commenta Anedda – il mutuo per la ristrutturazione è diventato una conveniente alternativa a quello per l'acquisto. E le banche, riaprendo i rubinetti del credito, ma con la necessità di equilibrare il profilo di rischio, guardano con interesse a questo bacino che chiede, a fronte dell'ipoteca sulla casa, importi più contenuti e durate più limitate». E le condizioni? Non ci sono particolari differenziali di costo/spread rispetto al mutuo casa. «Chi sceglie il tasso fisso che sui dieci anni oscilla intorno al 5% – afferma Anedda – lo fa perché preferisce non rischiare. Il tasso variabile si attesta al 3% e all'orizzonte non si prefigurano rialzi evidenti dei tassi di riferimento (Euribor e Bce): ma se anche il variabile dovesse in futuro salire, la durata di dieci anni impedirebbe un rincaro tale da pregiudicare il risparmio accumulato».
Nel "gioco" interessi/detrazioni, la partita si rivela conveniente. Si prenda l'esempio di un mutuo a 10 anni, per un importo di 50mila euro su un valore dell'immobile pari a 200mila. Un mutuo che quindi, per semplicità di calcolo, ha la stessa durata della detrazione fiscale, spalmata su un decennio. Con un tasso fisso al 4,9%, non considerando le spese legate al finanziamento, in un anno si pagano interessi pari a 1.336 euro. Nell'ipotesi che l'intera cifra di 50mila euro sia investita in interventi di ristrutturazione agevolabili, pagati con gli appositi bonifici "parlanti", e che si versi un Irpef sufficiente a contenere la detrazione, ogni anno il Fisco sconta dalle tasse 2.500 euro. Ogni anno, cioè, il saldo è positivo di 1.164 euro, che diventano 1.417,84 se si aggiunge la detrazione degli interessi sul mutuo. E che aumenta ancora se si includono gli eventuali risparmi in bolletta.
Nella scelta del mutuo, in base all'importo necessario ai lavori di ristrutturazione, bisogna comunque verificare la percentuale di finanziamento offerta dalla banca rispetto al valore dell'immobile (loan to value). Una percentuale che può andare dal 30 al 60 per cento. La stima viene fatta di solito sul valore dell'immobile al momento della richiesta, ma in alcuni casi anche su quello «post intervento». «Per quel che riguarda invece la modalità di erogazione – aggiunge Anedda –, soprattutto per importi rilevanti, le banche tendono a non concedere la somma in un'unica quota, ma a distribuirla in più tranche, vincolandola così all'avanzamento dei lavori». Una soluzione che permette di verificare in itinere il rispetto della normativa sulla detraibilità fiscale (magari con bonifici da disporre presso l'agenzia dove si è stipulato il mutuo), ma che – sostengono gli operatori – viene preferita anche dai clienti a prescindere dall'utilizzo dei bonus.
Fonte : Casa24Plus
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