Spetta sempre a chi reclama la proprietà esclusiva di un bene condominiale l'onere di dimostrare di avere ragione
13/02/2014
di Alessandro Gallucci
In tema di condominio negli edifici, qualora uno dei condomini reclami la proprietà esclusiva di una parte dell’edificio, incombe su di esso l’onere di dimostrare la fondatezza delle proprie argomentazioni. Per farlo, l’unico modo, al di là dell’usucapione, è produrre un titolo che specifichi la giustezza delle sue pretese.
Non solo: per essere valido, quel titolo deve essere correttamente concatenato rispetto a quelli formati nel momento costitutivo del condominio.
È bene ricordare che “il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Ciò vuol dire che la parte dell’edificio che il condomino ritiene di sua proprietà esclusiva debba essere stata tale:
fin dal momento della costituzione del condominio, e quindi ve ne deve essere traccia nel primo atto di cessione della prima unità immobiliare;
anche in un momento successivo purché ciò risulti da un atto scritto (e trascritto) che rechi il consenso di tutti gli altri condomini.
Se così non fosse, il bene reclamato – in quanto inserito nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. o comunque perché accessorio rispetto alle singole unità immobiliari (cfr. su tutte Cass. SS.UU. n. 7449/93) – deve continuare ad essere considerato di proprietà comune.
Tra condominialità e presunzione di condominialità.
A dire il vero in tante, tantissime sentenze, si parla di presunzione di condominialità. La locuzione, secondo le Sezioni Unite della Cassazione, è utilizzata in maniera impropria. In tal senso è stato affermato che “con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all'art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio. In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che "la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario", benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell'art. 1117 civ., si è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà”(così Cass. SS.UU. 7 luglio 1993 n. 7449).
Onere della prova.
Tornando sull’argomento iniziale, in un caso cui la Cassazione ha dato recente soluzione, è stato ribadito il concetto di presunzione di condominialità (di cui deve ritenersi ancora oggi che sia fatto un uso improprio) per le cose, inserite nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. o comunque da ritenersi comuni per caratteristiche strutturali e funzionali, rispetto alle quali non si fornisce prova della proprietà esclusiva.
Prova che dev’essere fornita da chi reclama la proprietà. In tal senso è stato affermato che “grava su colui che intenda vincere la presunzione legale di comunione prevista dall'art. 1117 c.c. l’onere di fornire la prova della proprietà esclusiva dei beni che per ubicazione e struttura siano potenzialmente destinali all'uso comune” (Cass. 17 gennaio 2014 n. 874).
Condominio Web
FONTE : condominioweb.com
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