25/06/2013
Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
(Cassazione civile, sezione II, sentenza 13 giugno 2013, n. 14867)
In tema di locazioni di immobili urbani per uso di abitazione ed ai fini della determinazione dell'equo canone ai sensi della l. n. 392/1978, i palazzi di interesse storico od artistico vanno classificati nella categoria A/9 solo se destinati ad abitazione. In caso di frazionamento del palazzo in distinte unità immobiliari, la originaria tipologia catastale dell’edificio non determina automaticamente la medesima tipologia per ogni singola unità immobiliare che ne faccia parte, ben potendo il giudice - disapplicando il classamento effettuato dall'U.T.E. - attribuire a tali unità una diversa categoria catastale, legittimante l'applicazione dell'equo canone, avuto riguardo alle relative condizioni concrete ed alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
È questo il principio di diritto ribadito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 14867 del 13 giugno 2013, con la quale la suprema Corte torna ad affrontare il tema dell’equo canone, con particolare riferimento all’unità immobiliari risultanti dal frazionamento catastale di un edificio di interesse storico o artistico.
Il fatto
Nel 1994 un conduttore citava in giudizio il locatore per vedersi restituire le somme corrisposte in eccedenza a titolo di affitto, sostenendo altresì che la normativa sull’equo canone non fosse applicabile al caso di specie, in quanto gli immobili si trovavano all’interno di un edificio di pregio storico ed artistico (categoria catastale A/9) e, come tali, non erano soggetti alla disciplina di cui alla l. n. 392/1978. In ogni caso, l’attrice sosteneva altresì che ogni vertenza tra le parti era stata risolta con una precedente transazione avvenuta in altro giudizio.
La Corte d’appello riteneva che la transazione invocata dall’attrice non investisse anche la questione dell'eccedenza dei canoni rispetto alla misura legale; precisava altresì che la circostanza che si trattasse di un immobile incluso in un palazzo di pregio storico non escludeva che la categoria dell'appartamento andasse individuata sulla base dell'effettivo suo stato e, pertanto, riteneva legittimo il provvedimento dell'U.T.E. competente, che aveva già classato l'appartamento in questione come di cat. A/4 e non come immobile di pregio. Il giudice di merito accoglieva parzialmente la domanda, condannando il locatore alla ripetizione dei canoni corrisposti in misura ultralegale.
L’attrice proponeva ricorso in cassazione, insistendo per la non applicabilità della legge sull’equo canone all’immobile di specie, in quanto facente parte di immobile di pregio storico o artistico e, come tale, esente dalla l. n. 392/1978.
Categoria A/9 o A/4?
La decisione della suprema Corte ruota principalmente intorno al problema della esatta classificazione dell’immobile oggetto di giudizio, al fine di stabilire l’applicabilità allo stesso della legge sull’equo canone.
Secondo l’U.T.E. competente, l’immobile in questione rientra nella categoria A/4 e, dunque, è soggetto alla disciplina di cui all’art. 12 e ss l. n. 392 del 1978. Tale classificazione, tuttavia, è stata attribuita a seguito di frazionamento catastale di un palazzo storico di pregio, costituente categoria A/9, di cui l’immobile predetto fa parte.
La domanda a cui i giudici di legittimità sono chiamati a rispondere, dunque, è la seguente: l’unità immobiliare risultante dal frazionamento di un edificio di pregio, conserva automaticamente la categoria catastale dell’immobile di provenienza, oppure può essere collocata in una categoria diversa, anche in considerazione dalle sue condizioni concrete di manutenzione nonché dalle sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche?
L’immobile facente parte di un edificio di pregio storico non è automaticamente esente dalla disciplina dell’equo canone
La Corte di Cassazione risponde al quesito con il principio di diritto sopra richiamato, peraltro più volte affermato dalla giurisprudenza di legittimità.
Ai fini della determinazione dell'equo canone ai sensi della legge n. 392 del 1978, i palazzi di interesse storico o artistico vanno classati nella categoria A/9 solo se destinati ad abitazione.
In caso di frazionamento di un immobile in distinte unità immobiliari, la tipologia catastale dell’edificio originario non determina automaticamente la medesima tipologia per ogni singola unità immobiliare risultante dal frazionamento, ben potendo il giudice - disapplicando il classamento effettuato dall'U.T.E. ai sensi dell'art. 5 della legge 20 marzo 1865, n. 2248, All. E - attribuire a tali unità una diversa categoria catastale legittimante l'applicazione dell'equo canone, avuto riguardo alle relative condizioni concrete ed alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (cfr. Cass. n. 10013 del 24/06/2003 e Cass. civ. n. 4922 del 17/04/2000).
La decisione della suprema Corte - Applicando il principio di diritto anzidetto al caso di specie, la Cassazione ha respinto in ricorso e confermato la sentenza impugnata, precisando che, nella fattispecie, dall’avvenuto frazionamento del palazzo in due distinte unità immobiliari, non consegue automaticamente la medesima tipologia di classamento per ogni singola unità immobiliare che ne faccia parte.
D’altra parte, osserva la Corte, ben può il magistrato adito disapplicare il classamento effettuato dall’Ufficio tecnico erariale ed attribuire a ciascuna unità una diversa categoria catastale, con applicazione dell’equo canone. Ciò che rileva a tal fine sono le condizioni concrete le caratteristiche interne ed esterne dell’immobile.
L’appartamento in questione, concludono gli Ermellini, va sicuramente ricondotto alla categoria A/4 e non a quella A/9 perché il palazzo di cui fa parte non presenta alcun pregio storico ed artistico, ma anzi versa in un innegabile stato di degrado.
Fonte : condominioweb.com
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