25/06/2013
di Alessandro Gallucci
Le spese in condominio devono essere ripartite tra tutti i condomini ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1126 c.c. ecc., salvo diversa convenzione.
Ciò vuol dire che tutti i condomini possono decidere di mettere da parte quanto stabilito dalla legge e fare di testa propria.
Il regolamento condominiale contrattuale, secondo quanto disposto dall’art. 1138 c.c. (che non contiene l’indicazione dell’inderogabilità delle norme di cui agli artt. 1123 e ss. cc.) o una deliberazione adottata con il consenso di tutti i condomini possono sicuramente derogare alle indicazioni legislative.
Un esempio chiarirà il concetto. Il compenso dell’amministratore, per legge, dev’essere ripartito tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà: i comproprietari possono mettersi d’accordo e decidere di suddividerlo in parti uguali.
L’accordo così raggiunto deve avere una formula sacramentale? Detto diversamente: per gli accordi in deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese è necessaria la forma scritta?
Secondo la Cassazione, se la modificazione non si sostanza in una modifica delle tabelle millesimali, no ed anzi può avvenire anche per tacito accordo.
In una sentenza resa sul finire del mese di maggio gli ermellini hanno ribadito un proprio risalente orientamento in base al quale “la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini (cfr.: Cass. civ., sez. 2, sent. 10/02/2009, n. 3245)” (Cass. 24 maggio 2013, n. 13004).
In questo contesto, pertanto, facta concludentia vuol dire (al di là del suo significato letterale di comportamenti concludenti) approvazione di una determinata condotta che si può esprimere anche attraverso la sua osservazione tacita.
In questo contesto, quindi, dire che sono nulle tutte le deliberazioni che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese è fuorviante, almeno stando a quanto affermato dalla Cassazione nella sentenza n. 13004.
Devono essere considerate nulle tutte quelle delibere modificative dell’applicazione dei criteri legali di ripartizione delle spese (anche se non incidenti sul criterio in sé e per sé considerato) che non siano poi state per una o più volte osservate dai condomini che, pur non avendole approvate, le hanno, poi, osservate considerandole pienamente valide.
Fonte : condominioweb.com
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