Il trust per l’acquisto e la gestione di parti comuni. Una nuova opportunità

Il trust per l’acquisto e la gestione di parti comuni. 
Una nuova opportunità

25/06/2013
Avv. Stefano Narducci 

Nella scorsa settimana abbiamo visto che cos’è il trust e intuito alcuni possibili benefici che potrebbero derivare dal suo utilizzo in materia condominiale.
 
In questa seconda parte, la nostra analisi va ad affrontare un caso concreto, in cui il trust può tornare utile per risolvere l’impasse che spesso si crea per l’amministratore di condominio a fronte di bisogni comuni, ma non condivisi da tutti i condomini.
 
Condominio e personalità giuridica.
 
E’ noto che l’amministratore di condominio rappresenta quest’ultimo, ma non i singoli condomini e, in ogni caso, non può concludere validamente un acquisto per il condominio stesso, dato che non è l’organo di un soggetto dotato di personalità giuridica. 
 
Non è infatti possibile equiparare il condominio ad una società, peraltro dotata di autonomia patrimoniale; il condomino è pertanto solo un “ente di gestione”, rappresentato dall’amministratore nominato dai suoi componenti.
 
La questione diventa complicata dinanzi all’ipotesi dell’acquisto di un bene che possa essere asservito a beneficio di più condomini, ma non necessariamente di tutti, e quindi deputato a diventare “parte comune” di coloro che vogliono procedere all’acquisto stesso. Vediamo come si può risolvere il problema attraverso il trust.
 
Il trust per l’acquisto e la gestione di parti comuni
 
Non è inverosimile che quando si realizza un fabbricato, alcune pertinenze restino nella disponibilità del costruttore. Sono frequenti i casi di cortili o lastrici solari rimasti nella piena disponibilità di quest’ultimo anche dopo la cessione delle singole unità abitative.
 
Può quindi accadere che il costruttore, a distanza di tempo, decida di vendere quelle pertinenze che possono ben essere asservite ad un condominio, incontrando il favore di alcuni condomini che trovino utile poter disporre di ulteriori spazi, da adibire a parcheggio o ad altre finalità vantaggiose per una molteplicità di essi.
 
Come abbiamo poc’anzi evidenziato, l’assenza di personalità giuridica da parte del condominio impedisce di poter procedere ad un acquisto che faccia capo direttamente al condominio stesso, oltre alla circostanza che la questione può essere complicata dalla mancata adesione da parte di tutti i condomini potenzialmente interessati.
 
Questa situazione di stallo può essere risolta facendo ricorso all’istituzione di un trust, a cui farà capo l’area che si intende acquistare (ad esempio il cortile oppure il lastrico solare). 
 
Dal punto di vista pratico avremo quindi un trust di scopo, nel quale i disponenti saranno tutti i condomini interessati ad acquisire l’area comune e a gestirla. Essi faranno confluire nel fondo in trust - pro quota - la somma di denaro necessaria a garantire l’acquisto e le spese di gestione dell’area comune asservita a beneficio esclusivo dei condomini disponenti, che saranno anche beneficiari dell’utilità propria del bene acquistato. Una volta perfezionato l’acquisto sarà il bene acquistato a costituire il fondo in trust (oltre al denaro residuale per le spese di gestione).
 
Il trustee, vale a dire il gestore del trust, potrà essere lo stesso amministratore di condominio, secondo le finalità indicate nell’atto istitutivo. Esse potranno anche ricomprendere eventuali interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria necessari nel corso dell’attività di gestione, nonché il regolamento di utilizzo del bene, dotando il trustee dei necessari poteri.
 
Non di meno, per evitare che l’eventuale sostituzione dell’amministratore di condominio possa comportare problemi nella gestione del bene in trust, si potrebbe da subito decidere di nominare un trustee professionale, indipendente e distinto rispetto all’amministratore.
 
L’immobile così acquistato sarà intestato al trustee che, come abbiamo visto nel post della scorsa settimana, non ne acquista però la proprietà, trattandosi di un bene segregato e distinto rispetto al suo patrimonio personale. 
Al fine di salvaguardare il pieno rispetto delle finalità stabilite nell’atto istitutivo del trust condominiale potrebbe inoltre prevedersi la figura di protezione del guardiano (tipica del trust), ricoperta da alcuni condomini o dall’amministratore condominiale pro tempore, in modo da garantirsi rispetto ad ogni possibile violazione del vincolo di destinazione da parte del trustee.

Fonte : condominioweb.com