Preliminare di vendita immobiliare, vizi del bene e tutela del promissario acquirente

Preliminare di vendita immobiliare, vizi del bene e tutela del promissario acquirente

25 ottobre 2013

In caso di stipulazione di un contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell'atto definitivo l'eventuale presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all'art. 1495 cod. civ. per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l’exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita altresì a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest'ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.

In tema di contratto preliminare, la consegna dell'immobile oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, nè comunque quello di prescrizione, perchè l'onere della tempestivadenunzia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. Ne consegue che nell'ipotesi di contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della stipula dell'atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all'art. 1495 cod. civ. per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l'exceptio inadempleti contractus al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il prezzo, e lo abilita altresì a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest'ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa.

L'enunciato principio, da ritenersi oggetto di un indirizzo orami pacifico nella giurisprudenza di legittimità, è stato riaffermato dalla Seconda Sezione della Corte di cassazione in una sentenza depositata lo scorso 11 ottobre. La sentenza in epigrafe conferma così la pronuncia con la quale la corte di appello, in riforma della decisione di primo grado, accertato che i promissari acquirenti di un immobile avevano legittimamente esercitato la facoltà di recesso dal contratto preliminare a causa della presenza nell'immobile predetto di una serie di vizi, aveva condannato il promittente venditore al pagamento di una rilevante somma pari al doppio della caparra versata oltre agli interessi legali.

La decisione ribadisce anche, in conformità ad un orientamento consolidato del giudice di legittimità, che i vizi di motivazione denunciabili in cassazione non possono consistere nella difformità dell'apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, perchè spetta solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l'attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare la prevalenza all'uno o all'altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge in cui un valore legale è assegnato alla prova.

Corte di cassazione, Sezione Seconda Civile, Sentenza del 11/10/2013 n. 23162

Fonte : Casa24Plus